Лихви по ипотечни кредити в България през 2025 г. – сравнение на банки, условия и минимален доход

Лихвите по ипотечни кредити в България през 2025 г. се превърнаха в един от най-обсъжданите въпроси за всички, които планират покупка на жилище. След години на рекордно ниски лихвени нива, пазарът започна да се променя. С нарастващата инфлация, покачване на основния лихвен процент и несигурност в икономиката, все повече хора търсят актуална информация за това къде могат да получат най-добрите условия и какво реално могат да си позволят.

В тази статия ще разгледаме детайлно какви са актуалните лихви по ипотечни кредити в най-големите банки в България, какви са минималните изисквания за доход и възраст, има ли още банки с 100% финансиране, какви са скритите такси и как да изберете най-добрата оферта според вашата лична ситуация. Ще ви покажем реални примери, ще включим официални данни и ще отговорим на най-често задаваните въпроси.

Независимо дали тепърва обмисляте покупка или вече сте избрали имот, информацията тук ще ви помогне да вземете по-информирано решение и да избегнете скъпи грешки.

Ако искаш да разгледаш подробно всички етапи при кандидатстване, одобрение и отпускане на заем, виж нашето ръководство тук: Кредит за имот и ипотечен кредит – какво да очакваш през 2025 г. – обяснено с примери, срокове и актуални лихви по ипотечни кредити.

Какви са средните лихви по ипотечни кредити през 2025 г.?

През 2025 г. лихвите по ипотечни кредити в България продължават да варират в широки граници, в зависимост от избраната банка, вида на кредита (фиксирана или плаваща лихва), кредитния рейтинг на клиента и самоучастието. Средните стойности към май 2025 г. се движат между 2.60% и 4.20% за стандартни ипотечни заеми в левове.

Според последните данни от БНБ, най-често срещаната плаваща лихва по ипотечен кредит в левове е около 3.30%, докато при фиксирани лихви за първите 5 години офертите стартират от 2.75%, но в повечето случаи са обвързани с допълнителни услуги – заплата в същата банка, застраховка, кредитна карта и др.

Важно е да се отбележи, че реалната лихва по ипотечен кредит не е само числото в рекламата – към нея се прибавят такси за усвояване, оценка на имота, нотариални разходи и застраховки, което оформя т.нар. ГПР (Годишен процент на разходите). Именно той трябва да бъде водещ при сравняване на различни предложения.

Тенденцията за 2025 г. е към запазване на относително високи лихви по ипотечни кредити в сравнение с предходните 3–4 години. Затова все по-важно е клиентите да проучват добре пазара и да използват онлайн ипотечен калкулатор, преди да поемат дългосрочен ангажимент.

Коя банка предлага най-ниска лихва за ипотечен кредит?

Търсенето на най-ниска лихва за ипотечен кредит често подвежда купувачите, защото рекламните оферти не винаги отразяват реалните условия. Въпреки това, през 2025 г. има няколко банки в България, които предлагат изгодни начални лихви при определени условия.

Ето някои от водещите предложения към момента:

• Уникредит Булбанк – фиксирана лихва 2.69% за първите 3 години, след това плаваща. Изисква прехвърляне на заплата и сключване на поне две застраховки.
• ОББ – плаваща лихва от 2.95% при самоучастие над 20% и ползване на пакетни услуги.
• Пощенска банка – фиксирана лихва от 2.75% за 5 години, валидна само при електронно кандидатстване и прехвърляне на доходи.

Важно: ниската лихва често е свързана с обвързващи условия – месечни такси по сметки, застраховка живот, застраховка имот и дори минимален размер на дохода. Затова, когато търсите най-ниска лихва за ипотечен кредит, сравнявайте офертите по ГПР (годишен процент на разходите), а не само по рекламирана стойност.

Освен това някои банки предлагат по-добри лихви по ипотечни кредити за клиенти, които са готови да осигурят 30% самоучастие или имат безупречна кредитна история.

Ако се чудите какво е „ниска лихва“ в контекста на 2025 г. – всичко под 3% вече се смята за изгодно, особено при фиксирани условия.

Какъв минимален доход се изисква за ипотечен кредит?

Един от ключовите фактори при одобрение за ипотека е размерът на официалния месечен доход. През 2025 г. банките в България прилагат сравнително сходни формули, но критериите могат да варират според сумата на кредита, срока и вида на лихвата.

Обичайно банките отпускат ипотечен кредит при условие, че общият месечен ангажимент по кредита не надвишава 40% от чистия доход на кандидата (или на двама съкредитополучатели).

Пример:

Ако месечната вноска по ипотечния кредит е 900 лв., банката ще изисква минимум 2 250 лв. чист доход.

Приблизителни ориентири за 2025 г.:

⚠️ Тези изчисления са направени при лихви по ипотечни кредити около 3.2% – реалната сума ще варира в зависимост от конкретната оферта и дали лихвата е фиксирана или плаваща.

Важно: ако имате други кредити или лизинги, банката ще ги включи в сметката и ще изисква по-висок доход.

Също така, ако кандидатствате сам, изискванията са по-строги, отколкото при двойка с два дохода. Добрата новина е, че много банки вече приемат и доходи от чужбина, при определени условия.

Максимална възраст за ипотечен кредит – до кога може да се тегли?

Освен дохода и кредитната история, възрастта на кандидата също е ключов фактор при отпускането на ипотечен кредит. През 2025 г. повечето банки в България поставят горна граница за изплащане на кредита – обикновено до 65 или 70 години, в редки случаи до 75 г.

Това означава, че ако кандидатствате на 50 години и банката има таван 70 г., максималният срок на кредита ще бъде 20 години. Съответно, месечната вноска ще е по-висока, а реалните лихви по ипотечния кредит – също.

Пример:

• Ако на 35 години теглите 150 000 лв. за 30 години, ще платите около 920 лв./месец.
• Ако на 55 години искате същия кредит, ще ви бъде разрешен максимум 15-годишен срок → около 1 460 лв./месец.

Съвет: Ако сте на възраст между 45 и 60 години, разгледайте и възможността за съкредитополучател (примерно дете или съпруг/а), за да получите по-добри условия и по-дълъг срок.

⚠️ Имайте предвид, че някои банки, въпреки че приемат по-висока възраст, компенсират риска с по-високи лихви по ипотечни кредити или задължителни застраховки живот с висока стойност.

Има ли банки с 100% финансиране?

Темата за ипотечен кредит с 100% финансиране продължава да вълнува много купувачи, особено млади хора без спестявания. Въпреки че на теория повечето банки в България изискват минимум 10%–20% самоучастие, на практика все още съществуват оферти, които покриват 100% от покупната цена, при определени условия.

През 2025 г. някои банки предлагат 100% финансиране, но:

• изискват допълнителен обезпечение – втори имот (на родител или друго лице);
• повишават лихвите по ипотечни кредити с 0.5% – 1% спрямо стандартните;
• налагат допълнителни застраховки и банкови продукти.

Пример:

• Без самоучастие → лихва по ипотечен кредит: ~4.20%
• С 20% самоучастие → лихва: ~3.10%
• Разлика в месечната вноска за 150 000 лв. над 100 лв./месец

Важно е да се разбере, че 100% финансиране реално повишава цената на кредита. Освен това някои банки не го предлагат официално, но са склонни на индивидуални сделки при стабилен доход, добра кредитна история и доказана платежоспособност.

🔍 Ако искате ипотечен кредит без самоучастие, трябва да сте подготвени с допълнителни гаранции и да приемете по-високи лихви по ипотечни кредити.

Ако нямаш трудов договор или работиш в чужбина, виж какви са възможностите за ипотечен кредит без доказан доход и кои банки биха разгледали такъв казус: Ипотечен кредит без доказан доход – възможно ли е през 2025 г.? – има начини, но и рискове, които трябва да знаеш, особено при високи лихви по ипотечни кредити.

Ипотечен кредит калкулатор – как да си направим сметката?

Преди да изберете банка и оферта, най-разумният ход е да използвате ипотечен кредит калкулатор. Той ви позволява бързо да изчислите месечната вноска, общия лихвен разход и крайната сума, която ще върнете на банката. Така реално ще сравните различните лихви по ипотечни кредити, дори и когато рекламните оферти изглеждат сходни.

Какво трябва да въведете:

• Размер на кредита (напр. 120 000 лв.)
• Срок на изплащане (напр. 25 години)
• Годишен лихвен процент (напр. 3.20%)
• Вид на лихвата – фиксирана или плаваща

Актуални ипотечни калкулатори (проверени към май 2025 г.):

1. Банка ДСК
   Изчислете месечната си вноска по ипотечен кредит от „Банка ДСК“ АД.
   Калкулатор на Банка ДСК
2. УниКредит Булбанк
   Изчислете бъдещите плащания по кредита, като резултатите от изчисленията не обвързват банката.
   Калкулатор на УниКредит Булбанк
3. ОББ
   Възможност за онлайн предварително одобрение на ипотечен кредит за покупка на основно жилище.
   Калкулатор на ОББ
4. Пощенска банка
   Изчислете бъдещите плащания по кредита, като резултатите и условията от изчисленията не обвързват банката.
   Калкулатор на Пощенска банка
5. Централна кооперативна банка (ЦКБ)
   Изчислете месечната си вноска по ипотечен кредит „Дом за теб“.
   Калкулатор на ЦКБ
6. MoitePari.bg
   Изчислете истинската цена на ипотечен кредит или потребителски кредит.
   Калкулатор на MoitePari.bg
7. Izbiram.bg
   Сравнете условията на банковите жилищни кредити на база срок, желана сума и обезпечение.
   Калкулатор на Izbiram.bg

Използването на калкулатор е особено полезно, когато разглеждате различни лихви по ипотечни кредити с различна структура – например ниска начална лихва, която се вдига след 3 или 5 години.

⚠️ Не забравяйте да включите и допълнителните такси (оценка на имот, застраховка, такса усвояване и др.), защото те също влизат в реалния ГПР и влияят на крайния разход.

Какви са условията по ипотечен кредит през 2025 г.?

През 2025 г. условията по ипотечен кредит в България са значително по-комплексни от това просто да се гледат лихви по ипотечни кредити. Въпреки че лихвеният процент е водещ, банките включват и редица допълнителни изисквания и такси, които реално увеличават цената на кредита.

Основни условия, които банките поставят:

• Самоучастие: Обикновено между 10% и 30%. Колкото по-ниско е, толкова по-високи са лихвите.
• Фиксирана или плаваща лихва: Фиксираната лихва по ипотечен кредит важи обикновено за 3 или 5 години, след което преминава в плаваща.
• Срок на кредита: От 5 до 35 години, като повечето банки ограничават възрастта на клиента до 65–70 г. в края на периода.
• Застраховки: Почти винаги се изисква имотна застраховка, често и живот, която е условие за по-ниски лихви по ипотечни кредити.
• Такси: Такса за оценка, такса за обработка, такса при усвояване, месечни такси по сметка.
• Доходи: Изискване за постоянен трудов договор, често в същата фирма поне 6 месеца.
• Кредитна история: Банките проверяват ЦКР (Централен Кредитен Регистър) и отказват при лоша история.

Много хора се подвеждат по „ниска лихва“, но когато се включат всички останали елементи – крайната стойност на кредита може да се увеличи с хиляди левове. Именно затова общата оценка на условията по ипотечен кредит трябва да се базира на реалния ГПР, а не само на номиналната лихва.

💡 Съвет: Преди подписване, поискайте от банката пълен преглед на всички такси + ГПР при различни сценарии – например при по-къс срок, при по-високо самоучастие или при избор на фиксирана лихва.

Коя е най-добрата банка за ипотечен кредит?

Изборът на най-добрата банка за ипотечен кредит през 2025 г. не е толкова лесен, колкото изглежда. Много банки предлагат конкурентни лихви по ипотечни кредити, но в повечето случаи има условия, които ги правят по-скъпи в дългосрочен план. Важно е да разберете, че най-ниските лихви по ипотечни кредити не винаги означават най-изгодната оферта.

Някои банки рекламират лихви по ипотечни кредити от 2.60%, но това често важи само за първите 12 месеца и при задължително използване на кредитна карта, застраховка живот, директен дебит за сметки и дори електронен портфейл.

Ако искате стабилност и предвидимост, търсете банки, които предлагат фиксирани лихви по ипотечни кредити поне за 5 години. При равни други условия, това ви дава спокойствие, че месечната ви вноска няма да се покачи рязко при промяна на пазарната ситуация.

Сравнение между банки (по лихви по ипотечни кредити):

📌 Съвет: Когато сравнявате лихви по ипотечни кредити, винаги питайте за пълния ГПР – той включва и таксите. Също така проверете дали офертата важи при 80% финансиране или се изисква по-високо самоучастие.

Най-добрата банка е тази, която ви дава реално ниски лихви по ипотечни кредити, съобразени с вашия профил – възраст, доход, семейно положение и кредитна история.

Какво да провериш преди да подпишеш договор?

Пазарът на имоти през 2025 г. е динамичен, а моментните лихви по ипотечни кредити остават един от най-важните фактори при вземането на решение за покупка на жилище. Всеки процент лихва в повече или по-малко води до разлика от хиляди левове в рамките на целия период на кредита.

Преди да се обвържете с банка, направете собствено сравнение на поне три различни оферти и обърнете внимание не само на лихвите по ипотечни кредити, а и на таксите, сроковете, вида на лихвата и допълнителните продукти, които се изискват.

Използвайте онлайн калкулатори, задавайте конкретни въпроси за ГПР и не се колебайте да преговаряте. Много банки са склонни да предложат по-добри лихви по ипотечни кредити, ако им покажете по-добра оферта от конкурент.

Най-добрата оферта не винаги е най-рекламираната. Тя е тази, която е съобразена с вашите възможности, доход и дългосрочна перспектива. Внимателното сравнение и разбиране на реалните условия по кредита може да ви спести не само пари, но и сериозно главоболие.