Вземането на кредит за имот е една от най-важните финансови стъпки, които повечето хора правят в живота си. Независимо дали става дума за жилище в града, къща на село, нов строеж, сглобяема постройка, или дори недвижим имот в чужбина, изборът на подходящо финансиране може да спести (или струва) хиляди левове. Затова е от съществено значение да направиш информиран избор още от самото начало.
През 2025 г. пазарът предлага множество варианти за кредит за имот – от класически ипотечен кредит до потребителски заеми, финансиране „на зелено“, кредит без доказване на доход или с лоша кредитна история. Банковите оферти се различават не само по лихви, но и по такси, условия за одобрение, нужда от поръчители, типове ипотеки и много други фактори.
В това ръководство ще разгледаме всички основни типове кредит за имот, ще ти покажем как да прецениш реално възможностите си, как да планираш вноските и какво да очакваш от банките. Ще включим също и отговори на най-често задаваните въпроси за:
- ипотечен кредит за жилище
- кредит за къща (вкл. село, гредоред, сглобяема)
- кредит за строеж и ремонт
- ипотека на апартамент или земя
- кредит за имот с лошо ЦКР или без доказване на доход
- финансиране на имот в чужбина
Всичко, което трябва да знаеш за успешен избор на кредит за имот – на едно място, стъпка по стъпка.
Видове кредити за имот – какво предлагат банките през 2025 г.
Изборът на правилния кредит за имот започва с разбирането какви варианти изобщо съществуват. Банковите продукти се различават по тип, предназначение, условия за кандидатстване и рисков профил. Ето най-често срещаните видове кредити за имот през 2025 г.:
✅ Ипотечен кредит за имот
Класическият вариант, при който закупуваният имот се използва като обезпечение. Обикновено се отпуска със срок до 30 години, с годишен лихвен процент между 2,5% и 4,5% в зависимост от банката и клиента.
Подкатегории:
- Ипотечен кредит за жилище – най-масовият продукт.
- Ипотечен кредит за къща на село – с по-строги изисквания за обезпечение и оценка.
- Ипотека на апартамент – често използвана за замяна или покупка на второ жилище.
- Ипотека на земя или строеж – възможна при част от банките с допълнителни условия.
🏗 Кредит за имот „на зелено“
Отпуска се за апартамент или къща в процес на строителство. По-рисков и с често изискване за допълнителен обезпечителен имот. Не всички банки финансират имоти „на зелено“, особено от малки инвеститори.
🛠 Кредит за ремонт на имот
Може да бъде или потребителски, или ипотечен (ако се обезпечи с имот). Често се използва след покупка на старо жилище или къща, за да се направи основен ремонт или подобрения.
🌍 Кредит за имот в чужбина
Предлага се от ограничен брой банки (главно ОББ, Райфайзен) и обикновено изисква обезпечение в България. Най-често се търси за покупка на имот в Гърция, Испания или Турция.
⚠ Кредит за имот без доказване на доход / с лошо ЦКР
Възможен е при много високо обезпечение (над 150% от сумата) или чрез поръчител. Лихвите са по-високи, а шансът за одобрение – ограничен. Ползва се най-често от самонаети лица, сезонни работници и хора с просрочени кредити в миналото.
Всеки от тези видове кредит за имот има своите особености, плюсове и рискове. Важно е да избереш правилния според това какво искаш да купиш, колко можеш да изплащаш, и какво можеш да ипотекираш.
Още по темата – как да преминеш успешно през целия процес по покупка на имот с кредит
Вземането на кредит за имот е само първата стъпка. Истински важната част започва, когато започнеш реално да търсиш жилище, да подготвяш документи, да избираш между оферти, да организираш нотариално изповядване и да планираш всички допълнителни разходи. Ако никога не си минавал през този процес – има много подводни камъни: от неподготвени договори, през неправилно изчислена сделка, до избързана ипотека без резервен план.
Ако искаш пълно ръководство стъпка по стъпка за това как да купиш имот с кредит, какво да провериш, как да изчислиш вноските си, как да планираш самоучастието и какви документи ще ти трябват, разгледай тази статия:
Покупка на имот с кредит – практическо ръководство
Там ще намериш практични съвети за всеки етап – от избора на имот до подписването при нотариус.
Как да прецениш реално възможностите си и да направиш финансов план
Преди да кандидатстваш за кредит за имот, най-важното нещо не е офертата на банката – а собствената ти реална финансова устойчивост. Много хора се подвеждат по ниски месечни вноски, без да отчетат всички допълнителни разходи, които съпътстват кредита, особено при дългосрочен ипотечен кредит за имот.
💰 1. Изчисли максималната безопасна вноска
Препоръчително е месечната вноска по кредит за имот да не надвишава 30–35% от реалния ти доход. Например:
- Ако доходът на домакинството е 3000 лв, безопасната вноска е ~900–1000 лв.
- При по-нестабилни доходи – планирай с марж под 25%.
📋 2. Вземи предвид всички допълнителни разходи
Освен основната вноска, почти всеки ипотечен кредит за жилище включва:
- Застраховка „имот“ и „живот“ – обикновено между 100–300 лв/годишно;
- Такса за обслужване на сметка;
- Нотариални разходи, държавни такси, банкови комисиони;
- Такса за оценка на имота (100–300 лв);
- Такса усвояване (1% от кредита в някои банки).
🏠 3. Планирай с бъдещето предвид
Лихвите по всеки кредит за имот могат да се променят – особено ако е с плаваща лихва. Помисли:
- Ще имаш ли резервен доход при безработица или болест?
- Може ли семейството да покрива вноските при временен спад в доходите?
- Ще имаш ли допълнителни разходи (например деца, ремонт, друг кредит)?
📉 4. Избягвай максималните срокове, когато е възможно
Кредит за 30 години звучи изкушаващо с ниска вноска, но реално води до двойна крайна сума. Ако можеш да си позволиш по-кратък срок – например 20 или 15 години – ще спестиш хиляди левове от лихви.
Реалната оценка на възможностите ти е най-силното ти оръжие при тегленето на кредит за имот. Колкото по-точно планираш, толкова по-малко рискове ще носиш по пътя към собствения дом.
С или без първоначална вноска – има ли значение?
При кандидатстване за кредит за имот, един от ключовите въпроси е дали разполагаш с нужната първоначална вноска. Традиционно, банките изискват между 10% и 30% самоучастие, но през 2025 г. се появяват все повече оферти за кредит за имот без първоначална вноска – особено в комбинация с ипотека на друг имот.
💸 Кога можеш да вземеш кредит без първоначална вноска?
- Ако вече притежаваш имот (твой или на роднина), който може да се ипотекира;
- Ако купуваш подценен имот и оценката му от банката покрива цялата сума;
- При комбинирано финансиране (пример: една част потребителски, една част ипотечен кредит);
- Ако банката има специална промоция (най-често за млади семейства или по програми с държавна подкрепа).
⚠️ Какви са рисковете при кредит без самоучастие?
- По-висока лихва и такси – тъй като банката поема по-голям риск;
- По-ниска оценка на имота – може да те принуди да търсиш по-скъп кредит или допълнителен поръчител;
- По-строги условия – включително застраховки, гаранти и често по-дълъг срок.
✅ Предимства при наличие на първоначална вноска
- По-ниска лихва и по-добри условия по кредита;
- По-кратък срок и по-ниска обща изплатена сума;
- По-високи шансове за одобрение;
- По-малък риск от „отрицателен капитал“ (дължиш повече, отколкото струва имотът).
Ако можеш – винаги е по-добре да осигуриш поне 20% от стойността на имота, преди да теглиш кредит за имот. Но ако нямаш тази възможност, важно е да се ориентираш в реалните условия и рискове, преди да поемеш дългосрочен ангажимент.
Кредит с лошо ЦКР или без доказан доход – има ли шанс?
Много хора вярват, че при лоша кредитна история или нестабилни доходи нямат шанс да получат кредит за имот. Това обаче не е напълно вярно – през 2025 г. някои банки и небанкови институции предлагат решения дори при по-висок риск, макар и при по-строги условия.
❌ Какво означава „лошо ЦКР“ и как влияе?
Лошо ЦКР (Централен кредитен регистър) означава:
- Просрочени задължения по предишни кредити;
- Закъснения по над 30 дни;
- Гарантиране на чужд кредит с проблеми;
- Задължения към мобилни оператори, лизинги и др.
Ако имаш лоша кредитна история, шансовете за одобрение на стандартен ипотечен кредит за имот са по-ниски, но не нулеви.
🏦 Какви са възможностите при лошо ЦКР?
- Ипотека с по-високо обезпечение – ако предоставиш имот с висока стойност, банката може да компенсира риска;
- Солидарен съдлъжник (с чиста история) – повишава значително шанса за одобрение;
- Небанкови институции – предлагат кредити при по-гъвкави условия, но с по-високи лихви;
- Изчакване и изчистване на ЦКР – възможно е след 5 години да бъдеш премахнат от регистъра.
📋 А какво, ако нямаш доказан доход?
Някои хора работят без трудов договор, получават доходи в брой, от чужбина или са самоосигуряващи се. В тези случаи:
- Част от банките приемат удостоверения от НАП, фактури или извлечения от банкова сметка;
- При ипотека на съществуващ имот – някои банки отпускат кредит само на база на обезпечението;
- Съдлъжник или поръчител с доказан доход също помага;
- Може да се разгледа и потребителски кредит, ако сумата е по-малка.
Вземането на кредит за имот с лошо ЦКР или без стабилен доход е възможно, но изисква внимателна подготовка и често – компромис с условията. Ако си в такава ситуация, сравни всички възможности и се консултирай с независим кредитен консултант.
Какво можеш да ипотекираш при кредит за имот?
При почти всеки ипотечен кредит за имот, банката изисква обезпечение – тоест да ипотекира някакъв недвижим имот в своя полза до изплащане на кредита. За много хора това повдига въпроса: какво реално може да се ипотекира и какви са ограниченията?
🏠 1. Самият имот, който купуваш
Това е най-често срещаната практика. Когато теглиш кредит за имот, новозакупеното жилище, апартамент или къща автоматично се ипотекира от банката до изплащане на задължението.
⚠️ Важно: Имотът трябва да бъде завършен поне до Акт 14, а при някои банки – до Акт 15 или 16.
🏘 2. Имот на близък човек (родител, брат/сестра)
Можеш да ипотекираш чужд имот, стига собственикът да се съгласи и да подпише съответните документи. Това се прави често при:
- Липса на първоначална вноска;
- Покупка на имот „на зелено“;
- Кредит за село или за имот с ниска стойност.
🌾 3. Земеделска земя или парцел
Може да се ипотекира, но само ако е в регулация и има ясно пазарно предназначение.
⚠️ Важно: Много банки отказват да приемат голи парцели, особено извън урбанизирани зони.
🏚 4. Недовършен строеж или къща на груб строеж
Допустимо е, но банките го смятат за рисково обезпечение. Обикновено изискват допълнителен имот като второ обезпечение или значителна първоначална вноска.
🔑 5. Втори или трети имот (ако имаш)
Ако вече притежаваш апартамент или вила, можеш да ги ипотекираш, за да получиш по-голяма сума или по-добри условия. Това е често използвано решение при кредит за имот без самоучастие.
Всеки случай е индивидуален, но като правило: колкото по-стабилно е обезпечението, толкова по-добри условия ще ти предложи банката. Преди да ипотекираш нещо – обмисли внимателно риска и се консултирай със специалист.
Как да сравниш оферти от различни банки и какво да гледаш внимателно
Изборът на подходящ кредит за имот не се свежда само до най-ниската лихва. Банковите оферти крият редица допълнителни разходи, изисквания и условия, които могат да направят привидно евтин кредит в дългосрочен план значително по-скъп. Затова преди да подпишеш, трябва да сравниш реално и цялостно поне 3–4 банки.
🔍 1. Годишен процент на разходите (ГПР)
ГПР е реалният показател, който включва:
- Лихва
- Такси
- Застраховки
- Всички задължителни разходи
При сравнение на кредит за имот, ГПР е по-важен от номиналната лихва.
💵 2. Такса усвояване и месечни такси
- Някои банки удържат 1% такса усвояване върху сумата още при отпускане.
- Има месечни такси за поддръжка на сметка, които варират от 2 до 10 лв.
- Такси за предсрочно погасяване – виж дали са 0% след 1 година или се удържат по-дълго.
🛡 3. Задължителни застраховки
Повечето банки изискват:
- Застраховка „имот“ (пожар, наводнение, бедствия);
- Застраховка „живот“ (особено при дългосрочен ипотечен кредит за имот);
- Някои банки предлагат пакетна цена, други я прехвърлят към външни застрахователи.
🏢 4. Банки с активни оферти през 2025 г.
- ОББ – силни програми за млади семейства;
- Райфайзен – гъвкави ипотечни продукти и възможност за комбиниране с потребителски кредит;
- Пощенска банка – често предлага ипотека на имот „на зелено“;
- ДСК – едни от най-ниските лихви, но със строги критерии;
- БНП Париба, UniCredit, Алианц – специфични продукти с фиксирани лихви и бързо одобрение.
📌 5. Промоции и скрити условия
- Внимавай с оферти, които предлагат „0% такси“ – често са компенсирани с по-високи лихви;
- Уточни дали офертата е валидна само при превод на заплата в банката или други обвързващи условия;
- Питай за възможност за рефинансиране без неустойки след време.
Изборът на кредит за имот не бива да става прибързано. Направи таблица, сравни офертите по ГПР, такси, гъвкавост и изисквания. Ако е нужно – потърси помощ от независим кредитен консултант, който работи с всички банки и ще ти предложи най-добрия вариант според твоето положение.
Как да използваш кредитен калкулатор и да изчислиш реалната си вноска
Преди да кандидатстваш за кредит за имот, е добра идея да направиш симулации с кредитен калкулатор. Това ще ти даде реална представа каква вноска можеш да си позволиш, каква ще е крайната сума, която ще върнеш, и колко ти струва кредитът в крайна сметка.
📊 Какво въвеждаш в кредитния калкулатор:
- Сума на кредита – обикновено между 50 000 и 300 000 лв при ипотека;
- Срок на кредита – 10, 20 или 30 години;
- Годишен лихвен процент (ГЛП) – в момента варира между 2.5% и 4.5%;
- Начин на погасяване – анюитетна вноска (фиксирана) или намаляваща вноска;
- Такси – при по-точни калкулатори може да добавиш и годишна застраховка, такси за обслужване и др.
💰 Какво получаваш като резултат:
- Месечна вноска по кредита;
- Обща сума, която ще върнеш до края на срока;
- Обща лихва, която ще платиш през годините;
- Някои калкулатори показват и график на плащанията месец по месец.
🔧 Популярни онлайн кредитни калкулатори:
MoitePari.bg – Кредитен калкулатор
Този калкулатор ти позволява да изчислиш месечната си вноска, общата сума за връщане и ГПР, като взема предвид лихвите, таксите и застраховките.
🔗 https://www.moitepari.bg/kalkulatori/krediten_kalkulator.aspx
Calculator.bg – Универсален кредитен калкулатор
Позволява изчисляване на месечна вноска, максимален размер на кредита, срок на кредита и годишен лихвен процент. Подходящ е за различни видове кредити.
🔗 https://www.calculator.bg/1/krediten_kalkulator.html
ОББ – Ипотечен кредит за покупка на недвижим имот
ОББ предлага калкулатор за изчисляване на месечните вноски по ипотечен кредит, като предоставя информация за ГПР и други условия.
🔗 https://www.ubb.bg/individual-clients/credits/za-nedvijim-imot
Пощенска банка – Жилищен кредит
Калкулаторът на Пощенска банка позволява изчисляване на месечната вноска, като взема предвид различни параметри на кредита.
🔗 https://www.postbank.bg/Mortgage-Loans/Mortgage-loan
Централна кооперативна банка – Ипотечен кредит „Дом за теб“
ЦКБ предлага калкулатор за изчисляване на месечните вноски по ипотечен кредит, като предоставя информация за лихвени проценти и други условия.
🔗 https://www.ccbank.bg/bg/fizicheski-lica/ipotechni-krediti/ipotechen-kredit-dom-za-teb
🧮 Практически пример:
Ако теглиш кредит за имот от 120 000 лв за 25 години с 3.2% лихва:
- Месечна вноска (при анюитетна схема) ≈ 580–600 лв;
- Обща сума за връщане ≈ 174 000 лв;
- Общо платена лихва ≈ 54 000 лв.
Симулациите с калкулатор са отличен начин да провериш дали избраният кредит за имот е реалистичен за бюджета ти, без да се ангажираш с банка. Използвай ги още преди да започнеш избора на имот – така ще знаеш точно какво можеш да си позволиш.
Заключение: Как да избереш правилния кредит за имот
Изборът на подходящ кредит за имот е сериозно финансово решение, което изисква внимателно планиране и информираност. За да направиш най-добрия избор:
- Оцени реално финансовите си възможности и не се подвеждай само по ниски месечни вноски.
- Сравни офертите на различни банки, като обърнеш внимание не само на лихвения процент, но и на всички допълнителни такси и условия.
- Използвай кредитни калкулатори, за да симулираш различни сценарии и да видиш как ще се отразят на бюджета ти.
- Запознай се с правата си като потребител, като се информираш за съответните закони и регулации.
С добре обмислен план и информирано решение, кредитът за имот може да бъде стабилна стъпка към постигането на мечтания дом.
📚 Правни източници и нормативна уредба
За да бъдеш напълно информиран относно правата и задълженията си при сключване на кредит за имот, е важно да се запознаеш със следните основни закони:
1. Закон за потребителския кредит
Този закон урежда условията и изискванията към договорите за потребителски кредити, включително ипотечните кредити. Той определя правата и задълженията на кредитополучателите и кредиторите, включително изискванията към преддоговорната информация, правото на отказ от договора и предсрочно погасяване.
🔗 Пълен текст на закона – Lex.bg
2. Закон за кредитите за недвижими имоти на потребители
Този специализиран закон се отнася до ипотечните кредити, предназначени за закупуване на недвижими имоти. Той въвежда специфични изисквания към кредиторите, като предоставяне на ясна и пълна информация на потребителите, условия за предсрочно погасяване и защита при промени в лихвените проценти.