Много хора се питат как да разбера кой е собственик на имот, когато видят празен парцел, стара къща или атрактивен апартамент, който изглежда необитаем. Възможно ли е това да се провери онлайн, без адвокат и без излишни разходи? Отговорът е: да, и в това ръководство ще ти покажем как.
Ще ти обясним как да разбера кой е собственик на имот чрез всички налични публични регистри – включително справки в Кадастъра, Имотния регистър и Агенцията по вписванията. Ще разгледаме варианти за проверка по адрес, по идентификатор, по ЕГН (в ограничени случаи) и ще покажем безплатни онлайн справки, които можеш да направиш още днес.
Тази информация е особено полезна, ако обмисляш покупка на имот, проверка за тежести или просто искаш да установиш кой е реалният собственик на сграда или парцел.
Ако вече си стигнал до справка в имотния регистър, вероятно ще искаш да разбереш и как се проверява дали имотът има задължения към общината. Виж подробно как да направиш проверка на данък сгради по ЕГН през 2025 г. – чрез сайтовете на общините или с електронен подпис.
Проверка в кадастъра – кога е възможна и какво може да се види
Един от първите варианти, когато търсиш как да разбера кой е собственик на имот, е справката в Агенцията по геодезия, картография и кадастър (АГКК). Платформата им предоставя онлайн карта на всички имоти в България, достъпна на адрес: https://kais.cadastre.bg.
Системата позволява да въведеш точния адрес на имота или кадастрален идентификатор (например 68134.435.87.1), и ще ти изведе:
- графичното местоположение на парцела
- границите му спрямо съседите
- начина на трайно ползване (жилищно, земеделско и т.н.)
- кой е вписаният собственик – само ако имаш квалифициран достъп или електронен подпис
Ако нямаш електронен подпис, не можеш да разбереш веднага кой е собственик на имот, но можеш да получиш много важна информация: идентификатор, площ, скица, тип на имота и други. Тези данни често са достатъчни, за да продължиш с друга справка – например в Имотния регистър.
Имотен регистър – как се прави справка по адрес или ЕГН
Следващата логична стъпка, когато искаш да разбереш как да разбера кой е собственик на имот, е да използваш Имотния регистър към Агенцията по вписванията. Това е основният източник на правна информация за собствеността върху имоти в България.
Достъпът става чрез платформата: https://portal.registryagency.bg
Има три основни начина за справка:
- По име или ЕГН на лице – изисква регистрация, а при физически лица – задължително ЕГН
- По адрес или административен идентификатор – например ул. Иван Вазов 14, гр. София
- По номер на нотариален акт или обстоятелство
Ако знаеш точния адрес на имота, можеш да направиш справка дали има вписан нотариален акт и кои са страните по сделката. Това е особено полезно, когато се питаш как да разбера кой е собственик на имот, но нямаш достъп до ЕГН или нотариус.
Важно: Самите имена на собствениците не се показват директно, освен ако нямаш ЕГН и целенасочен достъп. Но можеш да видиш датата на последната сделка, типа ѝ (покупко-продажба, дарение и др.) и наличието на тежести – ипотеки, възбрани и т.н.
Онлайн справките струват от 1 до 2 лв. на брой и се заплащат с еPay или банков превод.
След като разбереш как да разбера кой е собственик на имот, логично идва следващият въпрос – струва ли си да го купиш? Виж нашето актуално ръководство за покупка на имот в България през 2025 г. – с проверен списък от стъпки, документи и важни съвети.
Проверка на собственик по идентификатор – комбиниране на кадастър и имотен регистър
Ако вече си открил кадастралния номер на даден имот (например чрез картата на АГКК), можеш да го използваш като отправна точка, за да разбереш как да разбера кой е собственик на имот чрез комбинирана проверка.
Стъпка 1: Намери идентификатора от кадастъра
Отиди на https://kais.cadastre.bg и потърси имота по адрес. В получения резултат ще видиш уникален кадастрален идентификатор – поредица от числа като 68134.435.231.1.
Стъпка 2: Използвай идентификатора в Имотния регистър
С този номер вече можеш да направиш справка в портала на Агенцията по вписванията. Използвай го като обстоятелствено търсене в секцията за електронни справки.
Този метод често се използва от брокери и юристи, тъй като комбинира географската информация от кадастъра с правната информация от Имотния регистър. Така можеш с голяма точност да проследиш последната сделка, тип собственост и евентуални тежести върху имота.
Важно е да подчертаем, че този метод е напълно легален и приложим, когато търсиш как да разбера кой е собственик на имот, без да се налага да използваш връзки, вътрешна информация или нотариус.
Мога ли да разбера кой е собственик на имот само по адрес – какво е реално възможно
Много хора търсят как да разбера кой е собственик на имот, като имат на разположение само адреса на имота – без ЕГН, нотариален акт или кадастрален номер. Това е често срещан сценарий, особено когато става дума за изоставени сгради, затворени къщи на село или празни парцели в градски зони.
Ето какво можеш реално да направиш:
- Справка в кадастъра по адрес:
В платформата на АГКК можеш да въведеш адреса на имота и да получиш:- графичното му местоположение
- кадастрален идентификатор
- предназначение на имота (жилищен, земеделски и др.)
- площ и граници
- Справка в имотния регистър по адрес:
След като имаш точен адрес и/или идентификатор, можеш да направиш платена справка в портала на АВ, като въведеш адреса ръчно в системата. Там ще видиш:- дата на последната сделка
- тип сделка (покупко-продажба, дарение и др.)
- документ (нотариален акт, договор)
- но не и името на собственика, ако нямаш неговото ЕГН
Извод:
Да, можеш да започнеш процеса само с адрес, но няма как директно да видиш кой е собственик на имот без допълнителни стъпки – като комбинация от кадастър и имотен регистър. Адресът е входна точка, но не дава автоматичен достъп до лични данни.
Понякога, когато се чудиш как да разбера кой е собственик на имот, се оказва, че парцелът е включен в инвестиционен проект и собственикът е сключил договор със строителна фирма. Ако искаш да разбереш как работят тези сделки, разгледай подробно какво представлява строителството срещу обезщетение през 2025 г. – плюсове, рискове и как да защитиш интереса си.
Безплатна проверка на тежести, възбрани и ипотеки – какво може да се види без нотариус
Когато се питаш как да разбера кой е собственик на имот, често следващият логичен въпрос е има ли тежести върху него – например ипотеки, възбрани, съдебни спорове или договори за наем. Тези обстоятелства могат да направят имота непродаваем или рисков за купувача, затова е важно да ги провериш още в началото.
Какво можеш да видиш безплатно:
- Кадастърът не показва тежести, но дава идентификатора на имота
- Регистърът на вещни права към Агенцията по вписванията показва:
- Дата на последната сделка
- Вид на вписания акт (ипотека, възбрана, дарение и др.)
- Номер на вписване и документ
- Страна по сделката (в общи линии – тип, но не името)
➡️ Важно: Справката не е напълно безплатна – струва между 1.50 и 2.00 лв., но е достъпна за всеки с регистрация в https://portal.registryagency.bg
Ако нямаш нужните данни за справка (напр. ЕГН или акт), можеш да използваш:
- Обстоятелствено търсене по кадастрален номер
- Платена скица или удостоверение за тежести – издават се по заявление
Полезна информация:
Справките за тежести често разкриват залози, стари ипотеки, неуредени наследствени спорове, които не се виждат при обикновен оглед на имота. Именно затова при всяко търсене на как да разбера кой е собственик на имот, е добра идея паралелно да провериш и тежестите.
Възможно ли е да се провери кой е собственик на имот по ЕГН?
Търсения като „как да разбера кой е собственик на имот“ понякога идват от хора, които разполагат с ЕГН на дадено лице, но не знаят какви имоти притежава то. Важно е да се знае, че в България не съществува напълно отворен публичен регистър, в който просто да въведеш ЕГН и да получиш списък с всички имоти на човека.
Какво все пак можеш да направиш:
- Имотен регистър с достъп по ЕГН:
При наличие на електронен подпис или след регистрация с банков профил, можеш да направиш справка по ЕГН на физическо лице в портала на АВ.
Това се нарича „търсене по лице“ и ще покаже:- всички имоти, в които лицето има вписана собственост
- адрес, вид на сделката и нотариален акт
- евентуални ипотеки, възбрани и др.
- Ограничения и достъп:
- Не можеш да правиш такива справки без да знаеш пълните лични данни (име + ЕГН)
- Нямаш право да използваш тези справки с произволна цел, особено без легитимен интерес (напр. сделка, съдебен казус, наследство)
- Ако ти е известен само адрес:
Връщаме се към предишните стъпки – използвай кадастър и обстоятелствено търсене, защото директно търсене по ЕГН не е достъпно за широката публика без вход и регистрация.
Заключение:
Да, можеш да разбереш кой е собственик на имот по ЕГН, но само при спазване на законови условия и след регистрация в системата. Това е една от най-сигурните форми на справка, но не е напълно публична и изисква идентификация.
Какво не можеш да направиш – често срещани митове и заблуди
Когато хората търсят как да разбера кой е собственик на имот, често попадат на подвеждащи съвети, фалшиви сайтове или непълна информация в интернет. За да не губиш време (и пари), важно е да знаеш какво НЕ можеш да направиш, когато търсиш собствеността на даден имот в България.
❌ Не можеш да видиш име на собственик без достъп или ЕГН
Дори да направиш справка по адрес или идентификатор, няма да получиш името на собственика, освен ако:
- не разполагаш с ЕГН и достъп като регистриран потребител
- нямаш нотариален интерес или правен казус
❌ Не можеш да търсиш имоти на произволни хора
Няма регистър, който да покаже всички имоти на дадено лице, само по име. Това е защитена информация, достъпна само при наличие на правен интерес или нотариален достъп.
❌ Не можеш да разбереш кой е собственик на имот по телефонен номер или скица от ръка
Колкото и логично да звучи, не съществува база данни, в която въвеждаш телефон или ръчно начертана скица и получаваш имотни данни. Винаги се изисква официален кадастрален идентификатор, точен адрес или нотариален документ.
❌ Не се доверявай на „посредници“ с неясни уебсайтове
Онлайн има сайтове, които твърдят, че ще ти покажат собственик на имот срещу SMS или такса. В 99% от случаите това са измами или некоректни услуги. Използвай само официалните държавни платформи – АГКК и Агенция по вписванията.
Заключение: как най-лесно да разбереш кой е собственик на имот през 2025 г.
Процесът по това как да разбера кой е собственик на имот в България не е толкова сложен, колкото изглежда – стига да знаеш откъде да започнеш и какви данни са ти нужни.
Най-бързият и сигурен начин е чрез комбинирана проверка в:
- Кадастъра – за идентификатор, площ и местоположение
- Имотния регистър – за правно основание, тип сделка и тежести
С помощта на адрес, кадастрален номер или (в някои случаи) ЕГН, можеш да получиш легитимна и актуална информация за това кой е вписан като собственик, има ли тежести върху имота, и кога е била последната сделка.
💡 Не забравяй: фразата „как да разбера кой е собственик на имот“ не предполага едно магическо решение, а серия от ясни и достъпни стъпки, които всеки може да направи онлайн. Повечето справки са евтини или безплатни, а цялата процедура е напълно законна.