Много хора се изправят пред понятието какво е данъчна оценка едва когато вече са в нотариалния офис или на крачка от сделка с имот. Но това е една от най-важните стойности, които ще определят колко ще платиш при прехвърляне на имота, какви такси ще дължиш и какво ще влезе в данъчната ти декларация.
Ако не знаеш какво е данъчна оценка, рискуваш да подцениш разходите по сделката или да направиш грешки в документите. Тази стойност няма нищо общо с пазарната цена, на която купуваш или продаваш, и често се използва като база за изчисляване на данъци, такси и нотариални такси.
В това ръководство ще обясним какво представлява данъчната оценка на имот, как се изчислява, какви документи ти трябват, и защо е важно да я провериш предварително – особено ако правиш дарение, замяна или продажба между роднини.
Когато планираш сделка с недвижим имот, е важно не само да знаеш какво е данъчна оценка, но и как тя влияе върху сумата, която ще дължиш като данък при самата продажба. Разгледай тук кои са всички данъци при продажба на имот и как се изчисляват – включително на база на данъчната оценка.
Какво точно е данъчна оценка и кой я определя – с примери и обяснения
Данъчната оценка е официална стойност на недвижим имот, определена по формула, утвърдена от Министерството на финансите и приета от общинските съвети. Тя не зависи от пазарните сделки, а от предварително зададени критерии като:
- локация на имота (зониране в града),
- застроена площ,
- година на построяване,
- тип строителство (панел, тухла, ЕПК и др.),
- екипировка – асансьор, мазе, таван и др.
Всеки имот има уникална данъчна оценка, която се използва като база за изчисляване на местния данък при сделки, такса смет, както и при определяне на годишния данък сгради.
📌 Пример:
Апартамент в панелен блок от 1985 г. в квартал „Люлин“, София, с площ 68 кв.м, може да има данъчна оценка около 72 000 лв., докато реалната му пазарна стойност на сделката може да е 135 000 лв.
Важно е да се подчертае:
✅ Данъчната оценка се издава от общината, където се намира имотът
✅ Тя се променя всяка година според актуализациите на Наредба № 3 и решенията на съответния общински съвет
✅ За нотариални сделки се използва по-високата между данъчната и пазарната стойност
Какво е необходимо за издаване на данъчна оценка – документи, срокове, такси
След като вече знаеш какво е данъчна оценка, следващата стъпка е да разбереш как се издава и какви документи ще ти трябват, за да я получиш от общината. Тя е задължителна при:
- продажба на имот
- дарение
- замяна
- делба
- или вписване на собственост при наследство
Необходими документи:
- Заявление по образец – попълва се на място или се сваля от сайта на общината
- Нотариален акт или друг документ за собственост
- Удостоверение за идентификатор от кадастъра (при необходимост)
- Документ за платени местни данъци и такси
- Документ за самоличност (лична карта) или пълномощно, ако не подаваш лично
- При наследство – удостоверение за наследници и акт за смърт
Срок за издаване:
- Обикновено отнема 1 до 3 работни дни, но в натоварени периоди може да стигне до 5 работни дни
- Възможно е да се заяви и електронно (чрез електронен подпис) в някои общини
Такси:
- Средно между 5 и 25 лв., в зависимост от общината и броя на имотите
- Някои общини предлагат ускорена услуга срещу допълнителна такса
💡 Важно: Данъчната оценка има валидност до края на календарната година, в която е издадена. Ако направиш сделката през следващата година – ще трябва да извадиш нова.
Преди да пристъпиш към сделка, трябва да си наясно не само с документите и огледите, но и с финансовите параметри. Ако не знаеш какво е данъчна оценка, можеш сериозно да подцениш разходите по сделката. Виж пълното ръководство за покупка на имот в България – с всички стъпки, проверките и разходите, които те очакват.
С какво се различава данъчната оценка от пазарната цена – най-честата грешка при сделки
Една от най-големите заблуди при покупка или продажба на имот е, че данъчната оценка отразява реалната му стойност. В действителност това не е така. Затова е важно ясно да разбереш не само какво е данъчна оценка, но и с какво тя се различава от пазарната цена, която определя реалната стойност на сделката между продавач и купувач.
Основни разлики:
| Данъчна оценка | Пазарна цена |
|---|---|
| Определя се по формула от общината | Определя се от реалното търсене и предлагане |
| Използва се за изчисляване на данъци | Използва се за реална сделка |
| Обикновено е по-ниска от пазарната | Зависи от състояние, етаж, локация и други |
| Не отчита ремонти, обзавеждане и подобрения | Отчита всички индивидуални характеристики |
📌 Пример:
- Данъчна оценка на тухлен апартамент в центъра на Пловдив: 96 000 лв.
- Пазарна цена при сделка: 185 000 лв.
При нотариус, данъкът за прехвърляне се изчислява върху по-високата от двете – тоест тук ще се вземе 185 000 лв. за основа, а не данъчната оценка.
❗️ Грешка, която много хора правят:
Да смятат, че ще платят нисък данък, защото данъчната оценка е ниска. Но при реална сделка нотариусът е длъжен да изчисли таксите и данъците на база по-високата стойност – а това почти винаги е пазарната цена.
Разбирането на разликата между двете е от съществено значение – особено при прехвърляне между роднини, дарения, или ако търсиш начини да оптимизираш разходите по сделката.
Кога се използва данъчната оценка – сделки, дарения, наследства и още случаи
Много хора разбират какво е данъчна оценка едва когато се стигне до нотариална сделка, но тази стойност се използва в много повече ситуации, не само при продажба на имот.
📌 Основните случаи, в които се изисква данъчна оценка:
- Покупко-продажба на имот – използва се за изчисляване на:
- местен данък (2% – 3% от по-високата стойност – пазарна или данъчна)
- нотариални такси
- такса вписване
- Дарение на имот между роднини – особено при прехвърляне на апартамент между родители и деца.
➤ В тези случаи, ако не знаеш какво е данъчна оценка, може да платиш значително по-високи такси, отколкото очакваш. - Замяна на имоти – когато двама души разменят недвижими имоти, данъчната оценка се използва за база при нотариалното изчисление и вписване.
- Наследяване и вписване на собственост – при подаване на данъчни декларации за наследен имот, ти трябва актуална данъчна оценка, за да определиш задълженията си.
- Разделяне на съсобственост или делба – използва се при определяне на дялове и стойности при нотариална процедура или съдебна делба.
💡 Разбирането на какво е данъчна оценка не е просто технически термин – то е ключово за всяка сделка с недвижим имот, тъй като пряко влияе на разходите, данъците и правните действия, които предприемаш.
Как да провериш колко е данъчната оценка на твоя имот – онлайн и в общината
След като разбра какво е данъчна оценка и кога се използва, логично идва следващият въпрос – как можеш да провериш актуалната стойност на твоя имот. Това е важно не само при сделка, но и при попълване на декларации, изчисляване на местни данъци и избягване на глоби при недеклариране.
Проверка на място в общината:
- Отиди в отдел „Местни данъци и такси“ към общината, където се намира имотът.
- Заяви устно или писмено справка за данъчната оценка.
- Необходими документи:
- лична карта
- документ за собственост (или ЕГН, ако си регистриран като собственик)
Онлайн проверка:
Някои общини предлагат електронен портал за местни данъци, където след регистрация можеш да провериш:
- актуалната данъчна оценка на имота
- начислени данъци
- задължения и справки по ЕГН или партиден номер
Примери:
- София: https://mdt.sofia.bg
- Пловдив: https://mdt.plovdiv.bg
- Варна: https://www.varna.bg/bg/mdt
🔒 За достъп до данни обикновено е нужно:
- регистрация с ЕГН и парола
- понякога електронен подпис (КЕП)
💡 Ако не знаеш какво е данъчна оценка и не я провериш навреме, може да изненадано платиш по-висок местен данък или дори да се окаже, че имотът не е деклариран изобщо.
Ако не си наясно какво е данъчна оценка и не си декларирал имота си навреме, рискуваш да получиш глоба или да платиш лихви заради невнесени местни данъци. Научи какво се случва при недеклариран имот, какви са глобите и сроковете и защо е важно да следиш данъчната оценка още при придобиване на имота.
Какви проблеми може да създаде стара или неточна данъчна оценка на имот
Ако не си проверил навреме какво е данъчна оценка или работиш с остаряла такава, последствията могат да бъдат не само финансови, но и юридически. Много сделки се бавят или провалят именно защото страните не са наясно с актуалната стойност, вписана в системата на общината.
Стара или неточна оценка може да създаде следните проблеми:
• Нотариусът отказва да изповяда сделката, защото оценката е от предходна година и вече не е валидна
• Изчисляват се погрешни такси за вписване, местен данък или такса смет
• Имотът се води с по-ниска стойност, което при проверка от НАП може да доведе до санкции
• При наследство – наследниците получават изкривена информация за стойността на имота и това може да повлияе на делбата
• При дарение или продажба между роднини с ниска цена – данъчната оценка се използва като минимум, върху който се начисляват такси и данъци, дори ако договорената цена е по-ниска
Затова, дори и да знаеш какво е данъчна оценка, винаги проверявай дали документът е актуален и издаден за текущата календарна година. При всяка сделка се използва последната в сила оценка, подписана от съответната общинска служба.
Заключение – защо е важно да знаеш какво е данъчна оценка преди всяка сделка
Да знаеш какво е данъчна оценка не е просто формалност – това е едно от най-важните неща, които всеки собственик, купувач или наследник на имот трябва да разбира още преди да стигне до нотариуса. Оценката влияе директно върху сумата, която ще платиш за местен данък, такса вписване и нотариални услуги. А при наследства, дарения и дори при делби – може да определи дали ще има спор или спокойна процедура.
Освен това, данъчната оценка е инструмент на държавата, чрез който тя проследява стойността на имотите и събира данъци. Ако работиш с грешна, стара или непроверена оценка, може да бъдеш санкциониран или да направиш сделка, която не е в твой интерес.
Най-честата грешка е да се обърква какво е данъчна оценка с пазарната цена – но двете нямат нищо общо. Данъчната оценка е фиксирана по административен ред и често е значително по-ниска от реалната стойност, по която се търгува имотът.
Затова, преди всяка сделка:
• Провери данъчната оценка в общината или онлайн
• Извади актуален документ за текущата година
• Сравни я с пазарната цена, за да знаеш какви данъци и такси ще платиш
Информираното решение започва с това да разбереш какво е данъчна оценка – и да действаш подготвен.