През последните години се наблюдава нарастващ интерес към финансиране със земеделски активи, особено в малките населени места и при семейни стопанства. В такива случаи една от най-често използваните възможности е учредяването на ипотека на земеделска земя, което позволява достъп до кредит срещу обезпечение. Но този процес далеч не е така лесен и бърз, както при ипотека на апартамент или къща в урбанизирана територия.
Ипотека на земеделска земя изисква предварително познаване на процедурите, ограниченията и оценката на самата земя. Банковите институции често подхождат предпазливо, особено ако имотът е в необработваем район или не разполага с лесен достъп и документация. За физически лица, които притежават наследствена нива или закупена нива в последните години, е важно да знаят какво точно могат да направят с нея.
Какво представлява ипотека на земеделска земя?
Това е възможност собственикът на земеделска земя да използва този имот като обезпечение по кредит. При ипотека на земеделска земя собствеността остава при длъжника, но се вписва тежест в Имотния регистър, която защитава правата на кредитора. Ако длъжникът не погасява задълженията си, кредиторът има право да поиска публична продан чрез съдебен изпълнител.
Преди да пристъпите към ипотека на земеделска земя, е добре да разберете какви видове имоти съществуват, как се класифицират и какво ги прави ликвидни. В статията за земеделска земя ще откриете основните разлики между категорията, предназначението и правния статут на различните парцели – важна основа при всяка ипотечна сделка.
Земеделската земя може да бъде ипотекирана като:
- индивидуален имот с точно определен идентификатор
- част от съсобствен имот (с писмено съгласие на останалите)
- имот, даден под аренда, стига правата да са прехвърлими
Ипотека на земеделска земя обикновено се използва за кредитиране на дейност (закупуване на техника, семена, животни) или за лични цели – например потребителски или ипотечен кредит с по-ниска лихва, благодарение на наличното обезпечение.
Ключовият момент при всяка ипотека на земеделска земя е нейното реално оценяване. За разлика от градски имоти, чиято стойност се определя от квадратурата и локацията, тук се вземат предвид и:
- категорията на земята (от I до X категория)
- начин на трайно ползване – нива, ливада, лозе, пасище и др.
- достъп по път или сервитут
- наличие на арендатори, договори и добив
Оценката може да бъде направена от лицензиран оценител, одобрен от банката, или вътрешен експерт на самата финансова институция. Ако земята е с висока категория, в равнинен район, и няма правни спорове, нейната стойност ще бъде по-близка до пазарната.
Често обаче оценката при ипотека на земеделска земя е намалена с коефициент на риск, което означава, че можете да получите 60–70% от стойността, определена в оценителския доклад. Това е стандартна практика при рискови активи.
Нотариална процедура и регистриране на ипотеката
След като банката одобри кредита и има съгласие за учредяване на ипотека на земеделска земя, се преминава към нотариалната сделка. Нотариусът проверява:
- собствеността – чрез справка от Имотния регистър
- наличие на тежести или съдебни спорове
- точната площ и идентификатор в кадастъра
Ипотеката се вписва в Агенцията по вписванията и влиза в сила от датата на вписване, а не от подписване на договора. Всяка промяна по кредита (например рефинансиране) трябва също да бъде вписана допълнително.
Важно: при ипотека на земеделска земя не се изисква оценка по пазарна цена за нотариален акт, но се записва стойността на обезпечението в договора, за да се определи нотариалната такса и държавната такса за вписване.
Ако планирате да използвате ипотека на земеделска земя за развитие на агробизнес, трябва да знаете дали и как можете да разчитате на допълнителни плащания от държавата или ЕС. В статията за субсидии за земеделска земя ще научите какви суми се очакват тази година, какви са условията и как това може да повлияе върху одобрението на кредита.
Какви кредити могат да се изтеглят срещу такава ипотека?
Финансирането със земеделски имоти може да бъде използвано за няколко основни типа кредити:
- целеви кредит за агробизнес – закупуване на техника, семена, торове
- инвестиционен кредит – например за изграждане на стопанска постройка
- ипотечен кредит за физически лица – срещу по-ниска лихва, ако има добра земя
- обединяване на задължения – при наличие на повече от един заем
Някои банки приемат и ипотека на земеделска земя като допълнително обезпечение към основен градски имот. Това повишава шанса за одобрение и намалява лихвата.
Какви са рисковете при ипотека на земеделска земя?
Ипотека на земеделска земя е полезен инструмент за достъп до финансиране, но крие и редица рискове, особено ако кредитополучателят не познава напълно условията или не следи погасителния план. Най-сериозният риск е свързан с възбраната и продажбата на имота при неплащане. В такъв случай банката има право да поиска изпълнение чрез ЧСИ и публична продан на земята.
Друг често срещан проблем е свързан с разделена собственост – ако земята е в съсобственост и не са изяснени правата, банката може да откаже да приеме имота като обезпечение. Подобен отказ важи и при спор за наследствена земя, липсващи документи, неясен кадастър или неплатени данъци към общината.
Риск носи и пазарът – при спад в цените на земеделските земи, стойността на обезпечението може да стане по-ниска от остатъка по кредита, което прави рефинансиране почти невъзможно.
Кога да използваме ипотека на земеделска земя?
Този инструмент е най-подходящ в следните случаи:
- когато земята не се използва активно, но има пазарна стойност
- когато имате нужда от финансиране, а нямате апартамент или къща като обезпечение
- при нужда от обединяване на задължения с гарантирано обезпечение
- за развитие на стопанска дейност с ясна възвръщаемост
Ипотека на земеделска земя е предпочитан вариант и от земеделски производители, които получават субсидии – банките понякога предлагат допълнителни условия при наличие на плащания от ДФ „Земеделие“.
Един от ключовите фактори при одобрение на ипотека на земеделска земя е пазарната стойност на парцела и неговата категория. Подробности за цени, категории и данъци върху земеделска земя ще ви помогнат да се ориентирате в реалната стойност на имота и да прецените дали ще бъде приет от банката като надеждно обезпечение.
Земята може да бъде капитал – но с ясна стратегия
Земеделската земя в България все още е подценяван актив, въпреки стабилния ръст в цените през последните години. За много собственици, особено в селата, това е единствената реална собственост, която може да се използва за финансова гъвкавост. Но преди да се направи ипотека на земеделска земя, е добре да се обмисли дългосрочната стратегия – как ще се връща кредитът, има ли нужда от тази земя в бъдеще и какво ще струва евентуална загуба.
Ипотеката не е просто подписване на документ – тя е договор с реални последици. Но когато е направена разумно и с ясен план, може да отвори много врати. И най-важното – с правилна подготовка, ипотека на земеделска земя може да работи във ваша полза, без да застраши основните ви активи.
Източници и полезни връзки
Ипотека на имот, ипотека върху земята – Diasimoti.com
Обяснява как ипотека на земеделска земя се използва при липса на постройки, какви документи се изискват от банките и как се оценява земята.
https://diasimoti.com/ipoteka-na-imot-ipoteka-varhu-zemyata/
Закон за собствеността и ползването на земеделските земи
Нормативен документ, регламентиращ собствеността, ползването и възможността за сделки със земеделски имоти, включително при ипотека.
https://lex.bg/laws/ldoc/2132550145
Как да получите кредит срещу земеделска земя? – Лев Кредит
Практическа информация за кредити с обезпечение – параметри, срокове и какво търсят банките при ипотека на земеделска земя.
https://levcredit.bg/kredit-sreshtu-zemedelska-zemia
Кредитен лимит за покупка на земеделска земя – Банка ДСК (SuperCredit.bg)
Финансиране до 90% от оценката на земята, с възможност за дългосрочен срок и конкретни условия по ипотека.
https://supercredit.bg/partners/banks/kredit-banka-dsk-otp-group-finansirane-bulgaria/krediti-bankovi-garantsii-krediti-zemedelski-proizvoditeli-stopa/krediten-produkt-krediten-limit-pokupka-zemedelska-zemya