В България един от най-разпространените казуси в практиката на нотариуси, адвокати и агенции за недвижими имоти е имот с много наследници. Това често се случва след смъртта на родител, баба или дядо, когато няма изрично завещание, а наследството се разделя по закон между всички наследници — деца, внуци, съпрузи или дори по-далечни роднини. И тук започват въпросите: Как се продава такъв имот? Какво става, ако някой не е съгласен? А ако изобщо не знае?
Това, което на пръв поглед изглежда като „семейна къща“, може реално да се окаже юридически капан, в който участват петима души, от които трима не се разбират, един живее в чужбина, а друг дори не знае, че притежава част от имота. Именно заради това имот с много наследници често се превръща от актив в проблем.
В тази статия ще разгледаме:
- какво означава съсобственост по наследство;
- кога може да се продаде имот с много наследници;
- може ли това да стане без съгласие или без знание на другите;
- какви са документите;
- как се оспорват подобни сделки;
- и как да избегнем най-честите грешки и спорове.
Ако имотът, който сте наследили, е земеделска земя или парцел в регулация, и желаете да го разделите между наследниците или да обособите самостоятелни части за продажба или застрояване, вижте тази подробна статия как се извършва разделяне на парцел, какви документи се изискват и колко струва процедурата по изменение на ПУП – ще откриете всичко необходимо, обяснено ясно и практично.
Какво означава съсобственост при имот с много наследници?
Когато говорим за имот с много наследници, имаме предвид ситуация, в която един недвижим имот е преминал в наследство към няколко души – най-често деца, съпруг/а, внуци или други родственици. Те автоматично стават съсобственици, а това означава, че всеки притежава определен идеален дял от имота – не конкретна стая или етаж, а процент от цялото.
✅ Пример:
Ако починалият е оставил един апартамент и има три деца, то всеки наследник получава 1/3 идеална част, освен ако няма завещание или други разпоредби. Ако едно от децата е починало и има свои деца, делът се разпределя между тях. Така имот с много наследници може да се окаже разделен между 5, 6 или повече човека.
Видове съсобственост:
- Доброволна съсобственост – всички наследници са съгласни да притежават имота заедно и могат да се разпореждат с него по договореност.
- Принудителна съсобственост – възниква автоматично по закон при наследяване, без писмено съгласие. Това е случаят при почти всеки имот с много наследници.
Важно е да се знае, че съсобствеността не предполага автоматично съгласие между страните. Всеки съсобственик има право да използва имота, но няма право сам да го продава като цяло без участието на другите.
Следователно, дори да притежавате част от имот с много наследници, не можете да вземате еднолични решения за него, ако останалите не са съгласни.
Как се продава имот с много наследници и кога това е възможно?
Продажбата на имот с много наследници може да бъде напълно законна, стига да бъдат спазени определени условия. Основният принцип е прост: всеки съсобственик има право да разполага със своя дял, но не и с чуждите. Това означава, че продажбата на целия имот може да се случи само ако:
✅ Всички наследници са съгласни
Най-лесният и чист вариант е когато всички наследници се съгласят да продадат имота заедно. В такъв случай:
- всички се явяват пред нотариус или дават нотариално заверени пълномощни;
- в нотариалния акт фигурират като продавачи с идеалните си дялове;
- получената сума се разпределя между тях по дялове или според вътрешно споразумение.
🔹 Пример: Ако трима души наследят апартамент и са съгласни да го продадат за 150 000 лв, всеки получава по 50 000 лв (ако деловете са равни).
Как става на практика?
За да се осъществи такава продажба, са необходими:
- Удостоверение за наследници
- Нотариални актове или констативен акт за собственост по наследство
- Документи за липса на тежести
- Съгласие или пълномощни от всички наследници
- Актуални скици, кадастрални схеми и данъчни оценки
В този случай имот с много наследници не представлява пречка, а просто изисква малко повече координация.
Ако наследниците не могат да се разберат доброволно или някой отказва да продаде своя дял, единственият законен път е подаване на иск за съдебна делба. Подробно обяснение за цялата процедура, необходими документи, срокове и какво да очаквате, ще откриете в статията разделяне на наследствен имот през 2025 г. – делба, документи, съд и доброволна процедура.
Може ли да се продаде имот с много наследници без съгласието на другите?
Това е един от най-честите и спорни въпроси, когато става дума за имот с много наследници. Краткият отговор е: да, но само своя дял, а не целия имот. И тук е ключовият момент, който често бива неразбран или умишлено премълчаван.
⚠️ Продажба на идеален дял – законно, но с последствия
Всеки наследник има право да продаде своята идеална част от имота, дори без съгласието на останалите съсобственици. Това е напълно законно по чл. 33 от Закона за собствеността. Купувачът просто влиза на негово място в съсобствеността и става нов съсобственик – нищо повече, но и нищо по-малко.
🔹 Пример: Ако вие притежавате 1/3 от апартамент и продадете тази част, купувачът ще придобие същата 1/3 и ще трябва да дели имота с останалите съсобственици.
⚠️ Продажба на целия имот без съгласие – незаконно
Никой няма право да продава целия имот, ако не е единствен собственик. Ако някой се опита да извърши такава сделка без съгласието на другите наследници и без да ги упълномощи нотариално, това е нищожна сделка, която може да бъде обжалвана и отменена по съдебен ред.
Какво трябва да направи купувачът?
Когато се купува дял от имот с много наследници, купувачът трябва да бъде много внимателен:
- да знае, че няма право да ползва конкретна част от имота без съгласие;
- че може да се окаже със съсобственици, които не желаят да делят;
- и че възможен съдебен спор за делба почти винаги е в картинката.
Продажба на имот с много наследници без знанието на съсобственик – възможно ли е и как се оспорва?
Един от най-неприятните сценарии при имот с много наследници е когато един наследник продава дял, без останалите дори да знаят. Това води до неочаквани нови „собственици“, напрежение и често – дълги съдебни битки.
⚠️ Може ли някой да продаде своя дял без знанието на другите?
Да, по закон – може. Не е задължително да уведоми останалите съсобственици. Просто отива при нотариус, представя необходимите документи и продава своята идеална част. Останалите разбират чак когато новият съсобственик се появи на вратата, понякога с претенции или искане за делба.
🧾 Кога такава продажба може да се оспори?
Продажбата не е незаконна сама по себе си, но може да се оспори при някои условия:
- Нарушено право на изкупуване (чл. 33 ЗС):
- Ако съсобственик продаде своя дял на външно лице, другите съсобственици имат право да го изкупят при същите условия, в срок от 1 месец след като разберат.
- Ако не са били уведомени и научат по-късно, имат право да заведат иск в съда и да отменят сделката, замествайки се на мястото на купувача.
- Подправени или фалшиви документи:
- Ако подписът на съсобственик е фалшифициран (например в пълномощно) – сделката може да се обяви за нищожна.
- Продажба на имот, а не само на дял:
- Ако наследник продаде цял имот, без да има това право, сделката може да се оспори изцяло, защото той не е бил единствен собственик.
Какво се случва след оспорване?
- Съдът може да анулира продажбата или да прехвърли дяла на друг наследник (ако упражнява право на изкупуване).
- Новият купувач може да изгуби имота, а предишният наследник да върне парите.
- Всички страни по сделката влизат в правен спор, който може да трае с години.
📌 Затова, когато става дума за имот с много наследници, препоръчително е:
- винаги да има ясна комуникация между страните;
- да се търси доброволно съгласие или предварителна делба;
- и при всяко съмнение — да се консултира адвокат по вещно право.
Ако се окаже, че някой от наследниците не може да открие своя оригинален нотариален акт или изобщо не разполага с документ за собственост, не е необходимо да се започва процедура по вписване от нулата. В такива случаи може да се издаде официален дубликат от архива на нотариуса или Агенцията по вписванията. Подробно как става това, какви документи се подават и колко време отнема, ще намерите в статията как се издава дубликат на нотариален акт и кога е необходим.
Какви документи са необходими при продажба на имот с много наследници?
Продажбата на имот с много наследници изисква внимателна подготовка и събиране на документи, които да удостоверят собствеността, наследствената линия и липсата на тежести. Колкото повече съсобственици има, толкова по-голям е шансът някой документ да липсва или да бъде неточен – което може да блокира сделката или да я направи атакуема по-късно.
✅ Задължителни документи:
- Удостоверение за наследници
- Издава се от общината по последен адрес на починалия собственик.
- Доказва кои са наследниците по закон и в какво съотношение наследяват.
- Акт за собственост на имота
- Може да бъде нотариален акт, съдебно решение, договор за делба или друг документ, доказващ как е придобит имотът от наследодателя.
- Удостоверение за данъчна оценка
- Издава се от данъчната служба към съответната община. Задължително е за определяне на дължимите такси при сделката.
- Скица (за поземлен имот) или кадастрална схема (за апартамент)
- Издава се от Агенцията по геодезия, картография и кадастър (АГКК).
- Декларации от наследниците
- По чл. 264, ал. 1 от ДОПК – за липса на данъчни задължения.
- По чл. 25, ал. 8 от ЗННД – че не се дължи данък при продажба на първо жилище.
- Нотариално заверени пълномощни (ако някой не присъства лично)
- Особено често при имот с много наследници, когато някои от тях живеят в чужбина или друг град.
⚠️ Допълнителни документи при особени случаи:
- Свидетелство за наследство със завещание (ако има завещание)
- Удостоверение за граждански брак / развод, ако това влияе върху наследствените права
- Съгласие от други съсобственици (ако се продава идеален дял и се упражнява право на изкупуване)
След като документите са налични, сделката се извършва пред нотариус, който съставя нотариален акт и вписва промяната в Имотния регистър. При имот с много наследници този процес може да е по-бавен, но правилната документация е ключът към безпроблемна продажба.
Какви спорове най-често възникват при имот с много наследници (и как да ги избегнем)
Когато става дума за имот с много наследници, дори при добронамерени роднини често възникват конфликти, напрежение и дори съдебни спорове. Причините обикновено не са юридически, а емоционални или финансови, но последствията могат да бъдат тежки и дълготрайни.
🔥 Най-честите конфликти между наследници:
- Някой живее в имота, а другите не ползват нищо
- Един от наследниците обитава имота години наред, често без наем, докато останалите са „изтласкани“.
- Това води до претенции за обезщетение, тъй като съсобственикът ползва целия имот, а не само своя дял.
- Несъгласие за продажба или цена
- Един иска да продаде, друг – да запази имота за лично ползване или твърди, че пазарната цена е ниска.
- Често това блокира всякакви действия и води до принудителна съдебна делба.
- Продажба на дял на външно лице без уведомяване
- Това води до конфликт и използване на правото на изкупуване, както и до спорове дали сделката е била „честна“.
- Един наследник ремонтира или поддържа имота, а другите не участват
- После възникват претенции за разходи и подобрения при евентуална продажба или делба.
- Неяснота или съмнения относно наследствени дялове
- Често някой смята, че има по-голям дял или че друг е получил „повече от него“.
✅ Как да се избегнат тези конфликти?
- Доброволна делба още в началото – с нотариален акт или споразумение
- Изясняване на дяловете документално – чрез удостоверение за наследници и правна консултация
- Ясна комуникация между наследниците, а при липса на такава – независим посредник (адвокат или нотариус)
- Изготвяне на писмено споразумение, дори неофициално, кой какво ползва и какви са намеренията
📌 Помни: при имот с много наследници, колкото по-дълго се отлага решението – толкова по-сложен, емоционален и юридически натоварен става казусът. Затова най-добре е още в началото да се търси разрешение по взаимно съгласие, а не след като отношенията вече са влошени.
Имот с много наследници – как да действаме разумно, за да не се превърне в проблем
Както стана ясно, имот с много наследници може да бъде както ценен актив, така и източник на конфликти, блокирани сделки и дългогодишни съдебни спорове. Затова е изключително важно да се подходи разумно, навременно и с юридическа яснота.
Ако сте един от наследниците и:
- искате да продадете своя дял – знаете, че можете да го направите, но останалите имат право на изкупуване;
- обмисляте да продадете целия имот – трябва да осигурите съгласие от всички;
- подозирате, че някой е продал дял без знанието ви – имате право да оспорите;
- не ползвате имота, но някой друг живее в него – може да имате право на обезщетение;
- не се разбирате с останалите – съдебната делба е последният вариант, но е по-добре да търсите споразумение.
Колкото повече се отлага решението, толкова по-сложно става. Затова, ако имате имот с много наследници, не чакайте да „се разбере някой ден“ – потърсете адвокат, нотариус или медиатор, за да си спестите години главоболия.
Източници на информацията и бързи връзки
Закон за наследството (ЗН)
- Чл. 33 ЗН: дава право на всеки наследник да продава своя идеален дял, но без съгласие няма право да продава целия имот
https://lex.bg/laws/ldoc/2121542657 (текст на чл. 33) - Чл. 65, ал. 1 ЗН: наследник, приел наследството по опис, не може да отчуждава недвижим имот до 5 години без разрешение от съда
https://justice.government.bg/home/normdoc/2121542657
Съдебна практика
- Решение № 6284/07.12.2023 – СГС (въззивно дело № 700/2023): съдът анулира фактическо придобиване чрез давност, въпреки вписване, тъй като не е доказано уведомление на сънаследниците
https://dela.bg/Acts/756a46eb-e30c-46fe-8dec-098440003d74