Покупката на имот с ипотека е често срещана сделка на пазара на недвижими имоти, особено когато става въпрос за апартаменти или къщи, финансирани от банки. Това обаче не е обикновена сделка. Тя включва допълнителни правни и финансови аспекти, които трябва да се разберат ясно от купувача, преди да се стигне до окончателно решение. Много хора се интересуват дали може да се купи имот с ипотека и какви са рисковете, но истината е, че с добра проверка и правилни стъпки, това може да е дори изгодна сделка.
Фразата „имот с ипотека“ означава, че върху имота има вписана тежест в полза на кредитор – най-често банка. Това е форма на обезпечение по даден ипотечен кредит срещу имот или договорна ипотека върху недвижим имот, която остава активна до пълното изплащане на заема. Купувачът трябва да бъде особено внимателен, тъй като покупката не освобождава автоматично имота от тази тежест.
Рискове при закупуване на имот с ипотека
Закупуването на имот с ипотека не е невъзможно, но крие редица рискове, ако не се подходи професионално. Основният риск е свързан със задълженията на настоящия собственик към банката. Ако той не е изплатил напълно кредит с ипотека на имот, купувачът рискува да придобие имот с активна тежест, което може да доведе до сериозни последици – включително съдебни дела и дори публична продан на имота.
При подписване на предварителен договор за покупка, е важно да се изиска справка от Агенцията по вписванията, където ясно се вижда дали има втора ипотека на имот, ипотека на идеална част от имот, или други тежести. Важно е също така да се провери дали ипотеката е договорна или законна, и дали собственикът има намерение и възможност да я погаси преди прехвърлянето на имота.
При сделки със съсобственици винаги трябва да се внимава за евентуална ипотека върху идеални части от имот, която често остава скрита до момента на нотариалното изповядване.
Как се извършва покупка на имот с ипотека
Ако имотът е обект на ипотека, най-честият вариант за покупка е чрез погасяване на задължението със средства от купувача, който предоставя сума директно към банката кредитор. След това ипотеката се заличава, и едва тогава се пристъпва към покупко продажба на имот с ипотека. Това е т.нар. „покупка с изчистване на тежестта преди прехвърляне“.
Възможна е и покупка, при която купувачът поема задължението по съществуващия ипотечен кредит срещу имот, но тази практика е по-рядка и трябва да бъде внимателно обсъдена с банков консултант. При всички случаи, нотариусът играе ключова роля в процеса и задължително проверява наличието на ипотека на имот, както и представеното удостоверение от Централния регистър на особените залози.
Видове ипотеки и защо е важно да ги различаваме
При покупка на имот с ипотека, е от съществено значение да се знае какъв точно е типът на учредената ипотека. Основните видове включват договорна ипотека върху недвижим имот, законна ипотека, както и възможност за втора ипотека на имот. Всеки от тях носи различни последици при продажба.
Договорната ипотека е най-разпространената. Тя се вписва в Имотния регистър въз основа на договор между собственика и банката и може да бъде лесно проследена и заличена. Законната ипотека, от друга страна, може да бъде вписана без съгласието на длъжника – напр. когато става дума за обезпечение на кредит, даден на трето лице. Втората ипотека се учредява върху вече ипотекиран имот, често при нужда от ново финансиране, и увеличава риска за купувача, защото има повече от един кредитор.
Именно затова, преди всяка покупка на имот с ипотека, трябва да се провери в регистъра кой е първият и дали има други вписвания след него. При наличие на ипотека на идеална част от имот, трябва да се внимава особено, защото сделката може да засяга само част от собствеността.
Какви права има купувачът на имот с ипотека?
Ако купите имот с активна ипотека и не е извършено заличаване на тежестта преди прехвърляне, това не ви прави автоматично длъжник на банката. Но, банката запазва правото да поиска публична продажба на имота, ако старият длъжник не обслужва заема. Ето защо се препоръчва никога да не се стига до финализиране на сделката без документ от банката, че ипотека на имот е погасена или ще бъде заличена веднага след получаване на дължимата сума.
Освен това, купувачът трябва да получи копие от договора за ипотека и погасителния план, ако се договаря прехвърляне с поемане на кредита. В случай че се касае за ипотека на земя, трябва да се внимава дали парцелът може да бъде използван за строителство, тъй като върху него може да има ограничения, наложени от банката.
При изповядване на сделка с обременен имот, купувачът трябва да предвиди и разходите по нотариална такса за прехвърляне на имот, която зависи от данъчната оценка или договорената цена.
Примерни сценарии при покупка
– Купувате имот, финансиран с ипотека, но задължението вече е почти изплатено – в този случай се договаря изплащане на остатъка от страна на купувача и заличаване на тежестта преди нотариалния акт.
– Придобивате ипотека на недвижим имот, като част от общо наследство или семейно споразумение – необходимо е изрично писмено съгласие от всички страни, а също така и проверка дали тежестта е върху цялото имущество или само част.
– Договаряте нов ипотечен кредит срещу имот, за да финансирате покупката – в този случай се учредява нова ипотека, като с получените средства се погасява старата. Това изисква съгласуване между двете банки и е често срещано при сделки от тип „ипотека за ипотека“.
Какво да проверите, преди да купите имот с ипотека
Преди подписване на договор за покупко-продажба, е важно да извършите няколко конкретни проверки. Първо – справка в Имотния регистър за наличие на тежести. Това включва всички вписвания – ипотека на имот, втора ипотека на имот, договорна ипотека върху недвижим имот или дори възбрани. Второ – изисквайте удостоверение от банката, в което да се посочи остатъкът по кредита, начинът на погасяване и готовността на банката да заличи ипотеката при получаване на сумата.
Препоръчително е сделката да бъде придружена от адвокатска консултация, особено при по-сложни случаи като ипотека на идеална част от имот, ипотека на земя или участие на повече от едно лице във финансирането. Ако се касае за покупка на имот с договорна ипотека, нотариусът трябва да бъде подробно уведомен за условията и да впише това в акта.
Важно: при плащане на сума за погасяване на ипотека, никога не го правете в брой или без банков документ, който ясно удостоверява превода и основанието му.
Банките все по-често поставят ясни ограничения свързани с дохода и възрастта при ипотечен кредит, което е важно да се има предвид още преди началото на сделката.
Кога покупката на такъв имот е добра сделка?
Закупуването на имот с ипотека може да бъде реална възможност за по-ниска цена. Продавачите, които са в нужда да излязат от заем, често свалят цената, за да привлекат купувачи. Това важи особено при случаи на ипотечен кредит срещу имот, където банката вече притиска длъжника. В такива случаи, купувачът може да договори добра цена, при условие че поеме разхода по заличаване на тежестта и поеме разходите за нотариус и данъци.
Ако имотът е нов и има ипотека на недвижим имот учредена от строителя, трябва да се провери дали има споразумение с банката, което позволява индивидуално заличаване на тежестта за всяко жилище. Това е честа практика при комплекси в строеж и не бива да се приема като автоматичен проблем.
Избор с мисъл и добра подготовка
Имотите с активна ипотека не са непременно лош избор. Те просто изискват повече внимание, ясна комуникация и добра проверка. Въпреки че думата „ипотека“ често плаши купувачите, голяма част от сделките на пазара днес преминават именно по този начин – чрез покупка на имот с ипотека, или покупко продажба на имот с ипотека, при които всичко е юридически изрядно и напълно безопасно.
Необходимото условие е участниците да бъдат добре информирани, документите – в пълна изрядност, а решението – да се вземе след ясно разбиране на това какво означава имот с ипотека и какви са последствията.
Източници и полезна информация
Чл. 173 – 180 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД)
Уредба на договорната ипотека, начина на учредяване, валидност и правни последици.
https://lex.bg/laws/ldoc/2121934337
Ипотечни кредити в ЕС – Официален портал Your Europe:
Описание: Правата на купувачите и задълженията при ипотечни кредити в целия ЕС.
https://europa.eu/youreurope/citizens/consumers/financial-products-and-services/mortgages/index_bg.htm