Цените на имотите в България не спират да растат. В големите градове – София, Пловдив, Варна, Бургас – квадратният метър вече надминава възможностите на средностатистическия купувач. Затова не е изненада, че все повече хора започват да се интересуват от имоти в чужбина – не само за почивка, но и като реална инвестиция или дори бъдещо местоживеене.
Темата става актуална не само за хора с високи доходи, търсещи луксозни вили на морето, но и за обикновени семейства, които искат да вложат спестяванията си в евтини имоти в чужбина, често на цени в пъти по-ниски от тези в България. Особено търсени са държави в близост – Гърция, Турция, Сърбия, Северна Македония и Румъния, където разходите за покупка и живот често са по-ниски, а качеството – изненадващо добро.
В тази статия ще разгледаме:
- Къде има най-евтини имоти в чужбина
- Какви са процедурите по закупуване
- Какви са скритите разходи и подводните камъни
- Къде се намират най-луксозните локации за имоти в чужбина
- И кога една такава покупка е добра идея – а кога не
Ако искаш да видиш конкретни примери и сравнение по държави, разгледай пълния ни анализ с актуални цени на имотите в чужбина по държави и региони.
Защо българите все по-често търсят имоти в чужбина?
Причината за засиления интерес към имоти в чужбина не е само мечтата за къща на морето или спокойствие в провинцията на друга държава. Основният фактор е икономически – цените в България вече гонят или надминават цените в по-развити и по-уредени държави. За много хора изглежда нелогично да купят панелен апартамент в краен столичен квартал за 120 000 € при положение че за същите пари могат да вземат къща с двор в Северна Гърция или апартамент в Белград, Букурещ или крайбрежието на Турция.
Основни причини, поради които българите търсят имоти в чужбина:
- Ръст на цените у нас – липса на достъпни имоти в градовете, а дори и в малките населени места
- По-ниски цени в чужбина – особено в близки страни, където за същия бюджет се получава много повече
- Желание за инвестиция с възможност за отдаване под наем или Airbnb
- Планове за емиграция или временен престой (работа, пенсия, сезонно живеене)
- По-добра инфраструктура, здравеопазване, административно обслужване в някои чужди локации
- Носталгия или емоционална връзка – особено при българи с роднини в Сърбия, Македония, Румъния
Интересът към имоти в чужбина вече не е нишов. От луксозни вили в Атина до евтини апартаменти в румънски градове – пазарът се разширява, а конкуренцията от български купувачи расте.
Най-евтините държави за покупка на имоти в чужбина – реални цени и примери
Ако търсиш имоти в чужбина, които са по-достъпни от пазара в България, фокусът ти най-вероятно ще бъде върху съседни и близки държави, където може да се пътува с кола, езиковата бариера е поносима, а разходите по поддръжка и местни данъци са разумни. Ето някои от най-добрите дестинации:
🇬🇷 Гърция – морето не е само мечта
- Цена на малка къща или апартамент край морето: от 20 000 до 80 000 €
- Най-достъпни райони: Кавала, Аспровалта, Ставрос, северна Гърция
- Особености: Много имоти се продават от наследници или са необитаеми. Евтини, но често се нуждаят от ремонт.
- Допълнителни разходи: Данък прехвърляне, нотариус, адвокат (задължителен), имотен агент
🇹🇷 Турция – евтини имоти, голям пазар
- Апартамент в Кушадасъ, Чанаккале, Айвалък: от 25 000 до 50 000 €
- Предимства: Достъпни цени, добро качество на строителството, потенциал за отдаване под наем
- Внимание: Изисква се преводач, местен адвокат и нотариус. Административната процедура е различна.
🇷🇸 Сърбия – изненадващо евтин пазар за къщи с двор
- Цена за къща в провинцията: от 10 000 до 30 000 €
- В Белград или Ниш: апартамент от 40 000 до 70 000 €
- Предимства: Няма езикова бариера, лесна комуникация
- Особености: Част от имотите нямат уредени документи – нужни проверки
🇲🇰 Северна Македония – ниски цени, български паспорт помага
- Апартамент в Скопие или Охрид: от 25 000 до 50 000 €
- Къща в по-малко населено място: от 12 000 €
- Предимства: Лесна ориентация, близост до България
- Внимание: Ограничения при покупка от чужденци – понякога се минава през местно юридическо лице
🇷🇴 Румъния – слабо известна, но стабилна алтернатива
- Апартамент в крайдунавски град: от 20 000 до 40 000 €
- Къща в малък град или село: от 15 000 €
- Предимства: Чисто законодателство, добре уреден кадастър
- Особености: По-слаб интерес от чужденци = по-лесно договаряне
⚠️ В повечето от тези държави може да се намерят имоти в чужбина за под 30 000 €, особено в селските райони и извън най-туристическите локации. Но винаги е добре да се консултираш с местен юрист преди сделка.
Интересът към имоти в чужбина нараства и заради несигурността около бъдещите промени у нас. Ако искаш да разбереш как еврозоната може да повлияе на пазара, виж статията ни за цените на имотите в България след еврозоната.
Какви са процедурите при покупка на имоти в чужбина – документи, срокове, такси
Покупката на имоти в чужбина може да бъде изненадващо достъпна като цена, но процедурите често се различават от българската практика. Най-честите разлики са в документите, нуждата от местен адвокат, предварителни проверки на собствеността и специфични данъци.
В повечето случаи чужденците имат право да купуват имоти, но понякога има ограничения – особено за земя или определени региони.
Основни стъпки при покупка на имоти в чужбина:
- Проверка на собствеността и документи
Почти винаги се изисква местен адвокат или нотариус, който да провери:- дали имотът е свободен от тежести,
- кой е реалният собственик,
- дали сградата има нужните разрешителни.
- Договор за покупко-продажба
Подписва се в присъствието на нотариус или адвокат. В някои държави е задължително и присъствие на официален преводач. - Вписване в имотния регистър
След покупката, новият собственик се вписва в националния регистър, което му гарантира правата. Това не е автоматично – прави се чрез отделна процедура. - Откриване на банкова сметка (понякога)
Някои държави изискват местна банкова сметка за превод на сумата, както и доказателства за произхода на парите.
Често срещани документи, които ще ти трябват:
- Валиден паспорт или лична карта
- Данъчен номер (в някои държави – издава се на място)
- Удостоверение за гражданство (в редки случаи)
- Пълномощно, ако се купува чрез посредник или адвокат
Такси и допълнителни разходи:
- Нотариална такса – между 1% и 3% от стойността
- Данък при покупка – различен по държави (напр. Гърция: 3%, Турция: 4%)
- Такса за регистрация в имотния регистър
- Адвокатска такса – по договаряне, често около 300–600 €
- Такса за преводач – ако е задължителен
- Комисионна за агенцията – обикновено 2–5%
⚠️ Внимание: В някои държави се изисква пълен комплект документи, преведени и легализирани, особено ако купуваш от името на фирма.
Къде има най-луксозни имоти в чужбина – за онези, които искат нещо специално
Докато мнозина търсят евтини имоти в чужбина, има и друга категория купувачи – такива, които искат лукс, престиж и гледка към морето или планината. За тях цената не е водеща – важни са локацията, качеството на строителството, сигурността и възможността имотът да носи стойност или да се отдава под наем на висок клас туристи.
Топ локации с луксозни имоти в чужбина (близо до България):
🇬🇷 Гърция – островите и южното крайбрежие
- Миконос, Санторини, Порто Хели – цени от 700 000 до 3+ милиона евро
- Частни вили с басейн, морска панорама, възможност за яхтено пристанище
- Висока престижност, особено сред чужденци от ЕС и Близкия изток
🇹🇷 Турция – Бодрум и Истанбул
- Бодрум: любимо място за турския елит и чужди купувачи
- Цени на вили с изглед към морето: от 500 000 € до над 2 млн.
- Истанбул: луксозни апартаменти в централни квартали, често в нови небостъргачи
🇷🇴 Румъния – Букурещ и Синая
- Макар по-слабо популярна, Румъния предлага луксозни имоти на конкурентни цени
- Апартаменти в нови сгради с високи стандарти
- Имения в Карпатите с изглед към планини – подходящи за лична резиденция или бутиков туризъм
🇷🇸 Сърбия – Белград (център и Дорчол)
- Висок клас апартаменти, често в затворени комплекси с охрана и панорамна тераса
- Цени от 250 000 € нагоре за 2-3-стайни жилища с отлична локация
- Пазарът е малко познат, но бързо се развива
🔝 Ако търсиш луксозни имоти в чужбина, търсенето е различно – не става дума само за квадратура, а за локация, престиж, архитектура и среда. Тези имоти често не се публикуват онлайн, а се предлагат чрез частни мрежи и агенции.
Какви са рисковете и скритите разходи при покупка на имоти в чужбина
Дори когато цената изглежда изкушаваща, покупката на имоти в чужбина не е безрискова. Много купувачи се подлъгват по евтини обяви, пропускат важни проверки или не разбират напълно местното законодателство. Това може да доведе до скъпи грешки, загуба на права или дълги съдебни процедури.
Най-честите рискове при покупка на имоти в чужбина:
- Непроверена собственост – продавачът може да няма изрядни документи или да не е единственият собственик
- Имоти с тежести – ипотека, възбрана, съдебен спор, които не се виждат без официална справка
- Неуредени строителни разрешения – особено често при стари сгради или в селски райони
- Ограничения за чужденци – в някои държави не може да се купува земя, а само сграда
- Нарушена комуникация – езикова бариера води до грешки в договорите
- Неразбиране на данъчното облагане – местни такси, годишни данъци, данък печалба при продажба
- Недекларирани части от сделката – сиви практики, при които реалната цена не е посочена в договора
Скритите разходи, които често се пропускат:
- Такси за преводи и легализация на документи
- Услуги на местен адвокат или юрист
- Годишен данък сгради и такса смет (различен във всяка държава)
- Такси за поддръжка, ако имотът е в комплекс или сдружение
- Комисионни за брокер, които не са обявени в началото
- Разходи при отдаване под наем (лицензи, местни данъци)
⚠️ Съвет: Винаги искай пълен списък на разходите предварително и работи с местен юрист или консултант, който говори езика и познава закона.
Много хора обмислят покупка на имоти в чужбина именно защото се притесняват, че в България цените са изкуствено завишени. Ако искаш да разбереш дали се задава корекция на пазара, виж анализа ни за имотния балон в България – реалност или мит.
Евтина къща? Помисли за ремонтите, преди да купиш имот в чужбина
Много хора се изкушават от евтини имоти в чужбина, особено при оферти за стари къщи в малки градове или села – често на цени от 10–15 000 евро, а понякога дори и по-малко. Но тук идва голямата уловка: тези имоти почти винаги се нуждаят от основен ремонт, който може да надмине в пъти покупната цена.
Пример: Къща за 1 евро в Италия
Известната италианска инициатива, при която цели общини предлагат къщи срещу символичната сума от 1 евро, е може би най-популярният пример. Но в малките букви пише:
- Имотът трябва да бъде ремонтиран изцяло
- Срок за ремонт: 1 до 3 години
- Разходи по проекта и разрешителни: изцяло за сметка на купувача
- Депозит: от 2000 до 5000 евро, който губиш, ако не започнеш ремонта навреме
Според реални случаи, ремонт на подобна къща струва между 30 000 и 70 000 евро, а понякога и повече – в зависимост от състоянието, достъпа до имота и изискванията на общината.
Реалностите при ремонт на имоти в чужбина:
- Цени на труд и материали в Гърция, Италия и Турция често са по-високи от българските
- Наем на скеле и техника може да е задължителен при всяка фасадна или покривна намеса
- Логистика – транспортиране на материали, документи, координация с майстори от разстояние
- Бюрокрация – нужда от местни инженери, одобрения, разрешения за строеж/ремонт
- Рискове с изпълнители – ако не си на място, контролът е труден, а измами не липсват
🧱 Закупуването на имоти в чужбина с цел ремонт може да изглежда като добра сделка, но често се оказва скъпа и продължителна авантюра. Дори и да платиш 10 000 € за къща, още 50 000 € могат да отидат в ремонт – при това без гаранции, че ще бъде завършен навреме.
Интересът към имоти в чужбина е напълно обясним – растящите цени у нас, ограниченото предлагане и желанието за нещо различно карат все повече българи да търсят алтернатива извън страната. Дали ще е евтин апартамент в Сърбия, малка къща в Северна Гърция или луксозен имот на Бодрум – възможности има, и то много.
Но всяка добра оферта трябва да се разглежда реално – има скрити разходи, юридически разлики, ограничения за чужденци и често – нужда от сериозни ремонти, които лесно надминават първоначалния бюджет. Затова преди да се впуснеш в покупка на имот в чужбина:
- Провери всички документи с местен юрист
- Разбери напълно местната процедура и данъци
- Прецени реално разходите за ремонт, поддръжка и такси
- Не вярвай сляпо на оферти, които звучат „твърде хубаво, за да е истина“
Покупката на имоти в чужбина може да бъде страхотно решение – но само ако е добре премислена. Със сигурност има добри възможности, особено в близки държави. А когато си подготвен, рискът е много по-малък.
Източници и бързи връзки
„Report on property markets of South Europe and Balkans (2024–2025)“ – анализира очакван ръст на цените на жилища в София, Варна, Пловдив, Бургас и в други балкански градове.
➡️ Прочети доклада
„Housing prices are rising in the Balkan capital“ (Тирана, Албания) – цените в Тирана са се повишили с до 27% спрямо предходната година, като в някои зони достигат 5 000 €/м².
➡️ Виж статията
„Are Serbia property prices going up now?“ (Investropa, юни 2025) – според данни, цените в Белград и други сръбски градове растат стабилно през 2024–2025 г.
➡️ Прочети прогнозата