Какво значи земя в регулация и извън регулация
В България поземлените имоти се делят основно на два вида – в регулация (т.нар. УПИ) и извън регулация (обикновено земеделска земя, позната като ПИ – поземлен имот). Това разделение има огромно значение, особено ако смяташ да строиш, продаваш или инвестираш.
Урегулиран поземлен имот (УПИ) означава, че земята има:
- уреден достъп (улица, път),
- изготвен подробен устройствен план (ПУП),
- възможност да се подаде законен проект за строеж,
- статут, позволяващ промяна на застрояване – жилищно, вилно, промишлено и т.н.
Поземлен имот (ПИ), който не е в регулация, означава, че:
- е със земеделско или друго предназначение (гора, пасище, нива),
- не можеш да строиш без да смениш предназначението,
- няма планови уредби, път, ток, вода по регулационни документи,
- дори да има път по кадастъра – това не значи, че имотът е урегулиран.
Важно:
Само УПИ позволява законно строителство. Ако искаш да построиш къща върху земеделска земя – трябва първо да се смени предназначението ѝ.
Ако се интересуваш не само от регулацията, но и от реалната стойност на земеделска земя, задължително разгледай и подробната ни статия с актуални данни за 2025 г. В нея ще откриеш информация за цените на декар по региони, категориите на земята, както и данъците, които се дължат при притежание или продажба. Статията е ценен ресурс както за продавачи, така и за инвеститори и купувачи.
🔗 Виж пълната статия тук – „Цени, категории и данъци при земеделска земя – какво трябва да знаеш през 2025 г.“
Как се сменя предназначението на земята – стъпка по стъпка
Смяната на предназначението на земеделска земя в урегулиран поземлен имот (УПИ) е административна процедура, която преминава през няколко важни етапа. Тя може да отнеме месеци, а понякога и повече от година, в зависимост от общината и конкретния случай. Ето основните стъпки:
1. Проверка на възможността за регулация
Преди да подадеш документи, трябва да се направи предварително проучване:
- Дали земята попада в зона за урбанизация по общия устройствен план (ОУП) на общината?
- Има ли път или бъдещ достъп според плановете?
- Каква е категорията земеделска земя (1-10) – земи с по-висока категория (напр. 1-4) са по-трудни за преотреждане.
Обикновено това се извършва с помощта на архитект, геодезист или урбанист.
2. Изработване на Подробен устройствен план (ПУП)
Ако земята може да се урегулира, се възлага изготвяне на ПУП – план за застрояване и регулация. Това включва:
- План-схема на новия имот с улична регулация;
- Показатели за застрояване – плътност, височина, отстояния;
- Предназначение – жилищно, вилно, складово и т.н.
ПУП-ът се изготвя от лицензиран проектант и се съгласува с главния архитект на общината.
3. Искане за промяна на предназначението (чл. 17 ЗОЗЗ)
След като има ПУП, се подава официално искане за промяна на предназначението към Общината или Областната дирекция „Земеделие“, с приложени документи:
- Нотариален акт
- Скица и скица-проект
- Категория на земята
- Планове от ПУП-а
- Доказателства за нуждата от строителство
4. Одобрение и заповед
Ако всички документи са редовни и няма пречки (напр. земята не попада в защитен фонд), се издава:
- Заповед за одобряване на ПУП
- Заповед за смяна на предназначението
След нея имотът вече се води урегулиран и може да се строи.
5. Вписване и актуализация на кадастъра
Последната стъпка е вписване на новия статус в АГКК (кадастъра) и Имотния регистър, за да се отрази новият вид на имота.
🕒 Срокове:
Процедурата може да отнеме от 6 до 18 месеца, в зависимост от общината, сложността и документацията.
Колко струва смяната на предназначението през 2025 г.
Цената за смяна на предназначението на земеделска земя не е фиксирана и зависи от много фактори – но е важно да знаеш ориентировъчните разходи, преди да започнеш процедурата. Много хора търсят именно това: колко ще ми струва да вкарам земеделска земя в регулация и струва ли си цената спрямо ползите.
🧾 Какви разходи да очакваш?
- Такса за промяна на предназначението (чл. 30 от ЗОЗЗ):
Това е основната държавна такса, която се изчислява според:- категорията на земята (от 1 до 10)
- местоположение (община и район)
- площта на имота
- За земя с ниска категория (7–10): от 2000 до 5000 лв за декар
- За земя с висока категория (1–4): може да надхвърли 7000–10 000 лв/декар, особено в Добруджа, Пловдивско и др.
- Цена за изработка на ПУП (подробен устройствен план):
- Варира от 800 до 2500 лв в зависимост от сложността и населеното място
- Ако се изготвя план за повече имоти наведнъж, цената може да падне
- Цена за геодезист, архитект и проектант:
- Между 500 и 1500 лв, често включено в офертата за ПУП
- В големите градове – обикновено по-скъпо
- Такси към общината (административни, вписване и др.):
- Около 300 – 600 лв, в зависимост от общината
💰 Обща ориентировъчна цена:
- За малък имот (под 1 декар): от 3000 до 8000 лв
- За по-голям имот (2-3 декара): от 5000 до 15 000 лв, а понякога и повече
⚠️ Важно да знаеш:
- Цената не включва инфраструктура (ток, път, вода) – това са допълнителни разходи.
- В някои случаи е възможно общината да откаже процедурата, независимо от цената, ако земята е в защитена територия или не е предвидена за урбанизация.
- Ако земята е в регулационен план, но без ПУП – можеш да платиш само за проекта без допълнителна държавна такса.
Кога си струва да смениш предназначението?
Смяната на предназначението на земеделска земя не е евтина и не винаги има смисъл. Именно затова много хора търсят не само „как“, а и „дали изобщо си струва цената“. Отговорът зависи от конкретния случай, но ето няколко ясни примера и ситуации, в които промяната е оправдана – и такива, в които може да е излишна загуба на пари.
✅ Кога си струва:
- Искаш да строиш къща, вила или склад
– Ако земята е твоя и искаш реално строителство (жилищно, вилно, стопанско), няма друг законен начин – нуждаеш се от УПИ. В този случай смяната е задължителна и си струва, защото:- получаваш разрешение за строеж
- имотът става по-ценен
- можеш да го използваш реално, а не само като пасивна инвестиция
- Подготвяш продажба и искаш по-висока пазарна цена
– Земя в регулация може да се продаде 30–50% по-скъпо, понякога и повече, особено ако е близо до урбанизирана зона.
– Купувачите, които искат да строят, търсят точно такива имоти и плащат повече за „готов терен“. - Имотът е в покрайнините на град или село с активна застроителна дейност
– Там, където има вече изградени улици, ток, вода или дори нови кооперации – смяната е логичен ход. Влизането в регулация те прави част от бъдещия град. - Имотът е малък (например 500–1500 кв.м)
– Малките имоти трудно се отдават под аренда или използват за земеделие, но могат да станат чудесен парцел за къща. В такива случаи смяната на предназначение има смисъл.
❌ Кога НЕ си струва:
- Ако земята е в отдалечено, слабо населено място
– Стойността на имота няма да се повиши значително дори да е УПИ, а ще похарчиш сериозна сума за промяната. - Нямаш конкретен план или инвеститор
– Ако просто „за всеки случай“ сменяш предназначение, без да имаш нужда от строителство, може да се окаже скъпа и ненужна инвестиция. - Земята е с много висока категория (1–4)
– В този случай държавната такса може да бъде прекалено висока (до 10 000 лв/декар), а процедурата – по-сложна или дори блокирана.
В обобщение: смяната на предназначението си струва, ако имотът има реален потенциал за строеж, продажба или инвестиция. Ако земята ще стои бездейна или се намира в район без развитие – по-добре изчакай.
Рискове и трудности при процедурата
Смяната на предназначението на земеделска земя изглежда като логичен ход за всеки, който иска да строи или продаде по-скъпо. Но на практика процедурата често се сблъсква с пречки, забавяния и административни откази, които могат да струват време, пари и нерви.
⚠️ Основни рискове:
- Забавяне на одобренията
– Много общини работят с ограничен капацитет и процесът може да се проточи с месеци.
– Ако има нужда от корекции на ПУП или становища от други институции, сроковете се удължават.
– В някои случаи – особено при липса на улична регулация – процедурата буквално „увисва“ за неопределено време. - Отказ от институциите
– Може да получиш отказ за смяна на предназначението, ако:- земята попада в защитени зони (Натура 2000 и др.)
- е в зона със забрана за урбанизация
- няма улична регулация или достъп
- земята е от високопродуктивен фонд (1-ва до 4-та категория)
- Разходи без гаранция за успех
– Таксите за проектанти и документи се плащат предварително, но одобрението не е сигурно.
– Дори при частичен отказ (напр. от екология, археология или геозащита), вложените средства не се възстановяват. - Високи такси за качествена земя
– Ако имаш земеделска земя, която е плодородна и с висока категория, ще трябва да платиш много по-висока държавна такса, което може да обезсмисли целия процес. - Противопоставяне от съседи или институции
– Ако се опитваш да включиш земя в регулация в гъсто населена зона, е възможно съседите да възразят срещу ПУП-а, особено ако планираш по-голямо застрояване.
❗ Съвет:
Преди да започнеш процедурата, направи пълна предварителна проверка с помощта на архитект, урбанист или специализирана фирма. Това ще ти спести разочарование, пари и време.
Източници на информацията и полезни връзки:
- Lex.bg – Актуален текст на ЗОЗЗ
Тук ще намериш пълния текст на закона, включително последните изменения и допълнения.
🔗 https://lex.bg/laws/ldoc/2133870081 - Министерство на земеделието – PDF версия на закона
Официален документ, публикуван от Министерството на земеделието, съдържащ актуалния текст на ЗОЗЗ.
🔗 https://www.mzh.government.bg/media/filer_public/2018/10/08/zakon_za_opazvane_na_zemedelskite_zemi.pdf - Министерство на регионалното развитие и благоустройството – Закон и правилник за прилагане
Съдържа както закона, така и правилника за неговото прилагане, което е полезно при практически казуси.
🔗 https://www.mrrb.bg/bg/zakon-za-opazvane-na-zemedelskite-zemi-pravilnik-za-prilagane-na-zakona-za-opazvane-na-zemedelskite-zemi/
Тези източници ще ти предоставят необходимата информация за процедурите и изискванията, свързани със смяната на предназначението на земеделска земя.