Едномесечно предизвестие за прекратяване на договор за наем е стандартната практика в България, когато договорът е без фиксиран срок. То позволява на наемателя или наемодателя да прекрати наемното правоотношение чрез писмено уведомление и спазване на срока от един месец. Без подобен документ всяка от страните би могла да продължи да дължи наем, дори след изтичане на срока, ако няма изразена воля за прекратяване.
В случай на договор за наем с неопределен срок, законът дава право на страните да прекратят отношенията по всяко време с едномесечно предизвестие, без да се налага да посочват мотиви. Блокът по-долу описва какъв е минималният съдържателен обем на този документ и защо е важно да бъде изготвен правилно.
Какво представлява едномесечно предизвестие
Това е писмен документ, в който страната, която иска да прекрати договора, уведомява другата страна, че договорът ще бъде прекратен един месец след датата на получаване. При наем за неопределен период, предизвестие от този вид е напълно законно и ефективно дори без мотивиране. Законът не изисква специална форма – писмено е достатъчно.
Съгласно Закона за задълженията и договорите (чл. 238), едномесечното предизвестие служи като уведомление за край на договорното правоотношение при безсрочни договори. При договори на дневна наемна основа срокът е един ден, а при срочни договори е валиден само ако е изрично уговорен в договора.
Когато планираш отдаване под наем на имот и искаш да си запознат с правата и задълженията на наемателя и наемодателя, разгледай темата за права и задължения на наемателя и наемодателя, където ще намериш подробна информация и практически съвети.
Основни елементи, които трябва да съдържа документът
Всеки едномесечен документ трябва да включва:
- Ясна идентификация на подателя и получателя: име, адрес и контакт.
- Опис на имота: адрес, описание на наеманата част, по възможност данни от договора.
- Дата на изготвяне – за да започне отсрочката.
- Изрично посочен срок – обикновено един месец от получаването.
- Декларация, че договорът ще бъде прекратен в посочения срок.
- Място за подпис на страната, която изпраща предизвестието, и за получателя.
Този документ служи като доказателство при евентуален спор за спазването на определения срок и условия.
Защо е важно да се спази формата
Безсрочните договори могат да се прекратяват дори с устна уговорка, но устният вариант е рисков – трудно доказуем. Затова писменото уведомление гарантира яснота и възможност страните да се съобразят с крайния срок. В случай на преговори за предаване на имота или обезщетения, предизвестието е основата за легитимна процедура.
При договори със срочен характер, прекратяването зависи от клауза в договора. Ако такава липсва, прекратяване преди срока може да доведе до неустойки и компенсации – често в размер на един месечен наем.
Кога срокът може да е различен
Страните имат право договорно да уговорят различен срок преди изтичане на договора – по-дълъг или по-кратък от единия месец. При срочен договор може да бъде обсъден тримесечен срок, особено ако договорът изисква такъв. Законът допуска тези уговорки, но ги третира като диспозитивни – тоест важат само ако са изрично записани.
Ако държите на специфичен срок, важно е той да е записан с изрична клауза. В противен случай се прилагат законовите правила, които автоматично осигуряват едномесечно предизвестие.
Когато подготвяш документите за наем или искаш да разбереш какво предвижда законът при подаване на уведомление, можем да препоръчаме статията за договор за наем на земеделска земя като пример за важни клаузи, процедури и правни аспекти.
Образец на едномесечно предизвестие за прекратяване на договор за наем
Когато се стигне до прекратяване на наемно правоотношение, особено при безсрочен договор, наемателят или наемодателят често търси образец на документ, за да е сигурен, че е спазил всички законови изисквания. За целта е препоръчително да се използва едномесечно предизвестие за прекратяване на договор за наем, оформено ясно, кратко и еднозначно.
Ето какво включва базов пример:
ЕДНОМЕСЕЧНО ПРЕДИЗВЕСТИЕ ЗА ПРЕКРАТЯВАНЕ НА ДОГОВОР ЗА НАЕМ
До: [Име на наемодателя или наемателя]
Адрес: [пълен адрес]
От: [Име на подателя]
Адрес: [адрес на подателя]
Уважаеми [господине/госпожо],
С настоящото Ви уведомявам, че на основание чл. 238 от Закона за задълженията и договорите, прекратявам сключения между нас договор за наем на [описание на имота, адрес, етаж, номер на договор и дата] с едномесечно предизвестие за прекратяване на договор за наем. Настоящото предизвестие влиза в сила от [дата] и договорът ще бъде прекратен на [крайна дата].
Моля да организирате предаване и приемане на имота, както и уреждане на евентуални задължения.
С уважение,
[име, подпис, дата]
Документът може да бъде изпратен по пощата с обратна разписка, чрез нотариус или да бъде връчен лично с подпис на двете страни.
В кои случаи не важи едномесечно предизвестие за прекратяване на договор за наем
Има и ситуации, при които подаването на едномесечно предизвестие за прекратяване на договор за наем няма да има ефект или ще доведе до допълнителни усложнения. Такива са например:
- Договори със срочност, в които няма изрично предвидена възможност за предсрочно прекратяване. В този случай, едностранно уведомление не е достатъчно, а страната, която го прави, може да дължи неустойки.
- Предизвестие, връчено устно, без писмени доказателства – трудно се доказва при спор.
- Изпратено предизвестие по електронен път без електронен подпис или потвърждение – също е спорно като доказателствена стойност.
Затова е важно едномесечно предизвестие за прекратяване на договор за наем да се връчва по начин, който оставя следа – нотариална покана, препоръчано писмо или подписан екземпляр.
Какво се случва след като изтече предизвестието
След като изтече посоченият срок, договорът се счита за прекратен. В този момент трябва да се извърши:
- Приемане и предаване на имота – с протокол.
- Спиране на наемни плащания.
- Издаване на фактура или разписка за последния месец.
- Освобождаване на депозита, ако такъв е бил предоставен.
Наемателят трябва да върне имота във вида, в който го е получил, освен ако няма друга уговорка. Ако възникне спор – например за щети, недължими суми или повреди – едномесечно предизвестие за прекратяване на договор за наем е първият документ, който ще бъде изискан от съда.
Дори и след подаване на едномесечно предизвестие за прекратяване на договор за наем, в някои случаи възникват рискове, като имотни измами с предварителен договор, и тогава е от значение да знаеш как да се защитиш — виж повече в анализа за имотни измами с предварителен договор.
Как стои въпросът с образец при фирми и юридически лица
Когато едната страна е фирма – например отдава под наем офис, склад или апартамент – предизвестието се подава от управителя или упълномощено лице. Съдържанието на документа остава същото, но към него трябва да се приложи:
- Копие от пълномощно (ако се подава от трето лице)
- Фирмен печат (ако е изискуем)
- Данни от ЕИК/БУЛСТАТ
Независимо дали става дума за физическо лице или фирма, едномесечно предизвестие за прекратяване на договор за наем винаги трябва да се формулира точно, тъй като това е основата за всички последващи действия.
Какво става с депозита при прекратяване на договора
Един от най-честите спорове между наемодатели и наематели възниква при връщането на депозита. В повечето случаи той е в размер на един месечен наем и служи като гаранция при възникване на щети, неплатени сметки или предсрочно напускане. При подаване на едномесечно предизвестие за прекратяване на договор за наем, страните очакват яснота и по този въпрос.
Кога депозитът се връща?
– Ако имотът е върнат в същото състояние, в което е приет
– Ако няма забавени сметки или неизплатени суми
– Ако са спазени всички клаузи по договора, включително срокът на предизвестието
В този случай наемодателят няма право да задържа сумата и е длъжен да я върне – обикновено при предаването на имота.
Кога не се връща депозитът?
– Ако има щети по имота, доказуемо причинени от наемателя
– Ако договорът е прекратен без спазване на предвиденото едномесечно предизвестие за прекратяване на договор за наем
– Ако има неплатени задължения – например наем, ток, вода, интернет
– Ако изрично е уговорено, че при предсрочно напускане депозитът остава за наемодателя
Важно е в договора ясно да е описано за какво служи депозитът и при какви условия се задържа или връща. Ако няма писмено основание, задържането му може да се тълкува като злоупотреба.
Как да подходим разумно при прекратяване на договор за наем
Прекратяването на наемен договор не е просто формалност. То изисква планиране, писмена комуникация и стриктно спазване на клаузите в договора. Най-често използваният начин е подаване на едномесечно предизвестие за прекратяване на договор за наем, като това действие трябва да бъде ясно документирано и съобразено с изискванията на ЗЗД (Закон за задълженията и договорите).
Наемателите често подценяват значението на писмената форма. Липсата на подписано предизвестие може да доведе до удължаване на договора или до претенции за неустойки. От друга страна, наемодателите също са задължени да спазват едномесечния срок и не могат да прекратят договора без основание или без предупреждение, освен ако не е предвидена друга клауза.
Важно е и финансовото уреждане – връщането на депозита, изравняване на сметките и оформянето на приемо-предавателен протокол. Ако това не се направи навреме, има риск от спорове и дори съдебни производства.
Затова съветът е ясен: когато наближи моментът за прекратяване на договора, използвайте точна формулировка, подгответе писмено едномесечно предизвестие за прекратяване на договор за наем и уточнете всички детайли с другата страна, преди да предприемете действие.
Източници използвани за статията
Чл. 238 от Закона за задълженията и договорите
Регламентира прекратяването на безсрочни договори с едномесечно предизвестие, както и еднодневно предизвестие при наем на ден.
https://gpk.caselaw.bg/norms/zzd-238/
Lawyer-Bulgaria – прекратяване на договор за наем
Обобщена информация за правото да прекратиш договора с предизвестие, условия и последствията от неспазване.
https://lawyer-bulgaria.bg/tag/едностранно-прекратяване-договор-за-наем/
Trudipravo.bg – пример от практика за предсрочно прекратяване с двумесечно предизвестие и обезщетение
Описан реален случай, при който се прекратява договор с уведомление и задължение за обезщетение.
https://trudipravo.bg/izbrani-statii/predsrochno-prekratyavane-na-dogovora-za-naem-s-predizvestie/