Темата за влизането на България в еврозоната предизвиква все по-голям интерес, особено сред хората, които планират покупка или продажба на недвижим имот. Основният въпрос, който тревожи както купувачи, така и инвеститори, е как това ще се отрази на цените на имотите в България. Ще последва ли рязко поскъпване? Ще станат ли жилищата по-недостъпни? Или напротив – ще има стабилизиране на пазара?

Историята показва, че въвеждането на еврото в други държави често води до промени в икономиката, включително и в сектора на недвижимите имоти. В този контекст цените на имотите в България след приемането на единната валута се очаква да се движат под влияние на няколко ключови фактора – инфлация, лихви по кредити, покупателна способност и доверие в пазара.

За много българи именно цените на имотите в България ще бъдат определящ фактор при решението дали да купуват жилище преди или след въвеждането на еврото. В следващите блокове ще разгледаме какво реално се случва в държави като Словакия, Словения и Хърватия след приемането на еврото и ще направим обоснована прогноза за бъдещето на имотния пазар у нас.

Според този детайлен анализ, посветен на цените на имотите в България през 2025 г., очакванията за поскъпване остават стабилни дори без ефекта от еврозоната, като именно този фактор може допълнително да ускори ръста в определени райони.

Какво означава еврозоната за България и кога се очаква приемането?

Еврозоната представлява група от страни от Европейския съюз, които използват еврото като официална валута. Влизането в еврозоната означава преминаване от лева към евро, което оказва влияние не само върху цените в магазините, но и върху икономически сектори като кредитиране, инфлация и недвижими имоти. България е официално ангажирана с приемането на еврото, като целта е това да се случи в началото на 2025 г. – според последните правителствени и европейски доклади. Евентуалното въвеждане на еврото ще се отрази не само на икономиката като цяло, но и директно върху цените на имотите в България, особено в по-динамичните и търсени райони като София, Пловдив и Черноморието.

Преди страната да въведе еврото, трябва да изпълни така наречените критерии от Маастрихт, които включват:

• стабилна инфлация,
• устойчиви публични финанси (дефицит под 3% от БВП),
• стабилен валутен курс спрямо еврото,
• и ниски дългосрочни лихви.

България вече е в т.нар. ERM II механизъм, което е последната фаза преди официалното приемане на еврото. Очаква се през втората половина на 2024 г. Европейската комисия и Европейската централна банка да дадат окончателна оценка. Ако всичко върви по план, през януари 2025 г. левът ще бъде заменен от евро по фиксирания курс 1,95583 лв. за 1 евро.

Този преход ще се отрази пряко на финансовата система, включително на лихвите, достъпа до кредити и – разбира се – на цените на имотите в България, които традиционно реагират на икономически събития с голям мащаб.

Какво се случи с цените на имотите при въвеждане на еврото в други държави?

За да разберем как еврозоната може да повлияе на цените на имотите в България, е важно да разгледаме примери от страни, които вече са преминали през този процес. Най-подходящи за сравнение са Хърватия, Словакия и Словения – държави с близка икономическа история и сходен тип пазар на недвижими имоти.

Хърватия (въведе еврото през януари 2023 г.)
В първите 6 месеца след приемането на еврото цените на имотите в Хърватия нараснаха с около 12% в столицата Загреб и с до 15% в туристическите райони като Дубровник и Сплит. Основна причина беше рязко повишеното търсене от чуждестранни инвеститори и местни купувачи, които бързаха да закупят имот преди евентуално по-високи цени.

Словакия (евро от 2009 г.)
След въвеждането на еврото в Словакия също се наблюдава умерено покачване – около 10% средно на годишна база за периода 2009–2010 г. Според анализи на Европейската централна банка това се дължи на по-лесен достъп до кредити и засиленото доверие на пазара.

Словения (евро от 2007 г.)
Словения регистрира най-слаб ръст – около 6% за първата година след приемането на еврото. Причината е, че още преди това страната бе с добре регулиран пазар и слаба инфлация, което ограничи спекулативния ефект върху цените на имотите.

Във всички тези случаи има едно общо: цените на имотите нарастват в краткосрочен план, особено в столиците и големите градове. Причините включват:

• очаквания за инфлация,
• спекулации на пазара,
• засилено вътрешно и външно търсене,
• намалени лихви по кредити след влизане в еврозоната.

С оглед на това е напълно вероятно и цените на имотите в България да се повишат поне в първите 12–18 месеца след преминаването към евро.

Важно е да се разбере не само дали ще има ръст, а и как се формират цените на имотите в България. В тази статия в Imotni.com е обяснено кои фактори влияят най-силно върху крайната цена на сделките – местоположение, инфраструктура, тип строителство, търсене и макроикономическа обстановка, включително членството в еврозоната.

Какви са прогнозите за цените на имотите в България след приемането на еврото?

Анализаторите и икономистите са почти единодушни – цените на имотите в България вероятно ще отбележат ръст в първата година след въвеждането на еврото. Въпросът не е дали ще поскъпнат, а с колко и в какъв период от време.

📌 Основни фактори, които ще повлияят на цените:

• Очаквания за инфлация – макар и контролирана, инфлацията около валутната смяна обикновено се отразява върху цените на активи, включително недвижимите имоти.
• Повишено търсене – както вътрешно, така и от чужденци, които вече ще виждат България като страна с по-нисък валутен риск.
• Психология на пазара – спекулативни покупки от хора, които искат „да изпреварят“ поскъпването.
• Лихвени проценти – след влизане в еврозоната, България ще се възползва от политиките на Европейската централна банка, което може да доведе до по-ниски лихви по ипотечните кредити.

🔢 Очаквани стойности според различни сценарии:

📍 Най-засегнати зони от очаквания ръст:

• София: квартали като Манастирски ливади, Кръстова вада, Овча купел с активно ново строителство.
• Пловдив: централна градска част и районите около Марица и Южен.
• Варна и Бургас: жилища около морската градина, подходящи за инвестиция и отдаване под наем.

Важно е да отбележим, че не навсякъде цените на имотите в България ще се повишат еднакво. В някои по-слабо населени или икономически изостанали региони, може да се наблюдава дори застой или минимално движение.

Има ли риск от имотен балон след влизането в еврозоната?

Въпросът дали цените на имотите в България могат да доведат до балон след приемането на еврото е сред най-често дискутираните теми от икономисти и купувачи. Има основания за притеснение, но също така и важни аргументи „против“.

🧨 Какво представлява имотен балон?

Имотен балон възниква, когато цените растат значително по-бързо от реалната икономическа стойност на имотите – обикновено под влияние на спекулации, евтини кредити и масова психоза за бързо забогатяване от инвестиции в жилища. Балонът се пука, когато търсенето се срива, лихвите се покачат или икономическите условия се влошат.

⚖ Аргументи „ЗА“ възможен балон:

• Вече високите цени на имотите в България в големите градове може да бъдат допълнително надути от еврото.
• Част от купувачите действат емоционално, движени от слухове и очаквания, а не от реална нужда.
• Секторът на строителството е в подем и се наблюдава презастрояване в някои райони – особено в София и Пловдив.

✅ Аргументи „ПРОТИВ“ – защо балонът не е неизбежен:

• Банковите регулации в България са сравнително строги – ипотеките не се дават лесно без проверка на доход.
• Българите по традиция са по-консервативни с дълговете – ипотечното задлъжняване е едно от най-ниските в ЕС.
• Централната банка наблюдава внимателно имотния пазар и вече въведе макроикономически буфери.

Заключението е, че цените на имотите в България може да нараснат още, но рискът от класически имотен балон, подобен на този в Испания през 2008 г., остава по-скоро умерен. Основното условие за избягване на криза е темпът на поскъпване да остане стабилен и базиран на реално търсене.

Въпросът дали покачващите се цени на имотите в България могат да доведат до имотен балон също е все по-актуален. В тази публикация се разглеждат рисковете от прегряване на пазара, как се разпознава балон и какви са сигналите, че стойностите излизат извън реалните икономически рамки.

Да купя ли имот преди или след въвеждането на еврото?

Един от най-честите въпроси, който си задават бъдещите собственици на жилища, е: по-изгодно ли е да купя сега или да изчакам приемането на еврото? Този избор е пряко свързан с очакванията за цените на имотите в България, а също така и с личната финансова ситуация на купувача.

📅 Аргументи в полза на покупка преди еврото:

• По-ниски цени – все още има квартали и региони, където цените на имотите в България не са достигнали пикови стойности.
• По-малка конкуренция – към момента търсенето е по-умерено, което позволява по-добро договаряне с продавачи.
• Фиксирана валута – сделките все още се сключват в лева, при фиксиран курс към еврото, което дава сигурност на купувача.

⏳ Аргументи в полза на покупка след еврото:

• По-голяма предвидимост – след въвеждането на еврото икономическата среда ще бъде по-прозрачна и стабилна.
• По-ниски лихви – при реален достъп до банкови продукти на база еврозоната, лихвите по ипотеките може да паднат допълнително.
• Регулации и защити – по-силно присъствие на европейски правила може да намали рисковете от неравноправни сделки.

🤔 И така – кога е по-добре?

Ако търсиш инвестиционен имот или мислиш, че си попаднал на добра оферта, вероятно покупка преди еврото е разумен избор. Но ако си несигурен, планираш ипотека и нямаш спешна нужда, чакането също има своите предимства. Най-важното е да прецениш не само пазарната тенденция, но и личните си възможности.

Както показват и предишните примери, цените на имотите в България почти сигурно ще се покачат след приемането на еврото, поне в краткосрочен план. Но най-доброто време за покупка винаги ще бъде моментът, в който си готов финансово и намираш стойност в конкретна оферта.

Източници на информация и полезни връзки

Европейска централна банка (ECB):
The impact of rising mortgage rates on housing markets in the euro area
🔗 https://www.ecb.europa.eu/press/economic-bulletin/focus/2022/html/ecb.ebbox202206_04~786da4a23a.en.html

Euractiv:
Big cash deals and eurozone expectations fuel property boom in Bulgaria
🔗 https://www.euractiv.com/section/politics/news/bulgaria-big-cash-deals-and-eurozone-expectations-fuel-property-boom/

Novinite.com:
Property Market Forecast: Euro Adoption Likely to Push Prices Up in Bulgaria
🔗 https://www.novinite.com/articles/230048/Property+Market+Forecast:+Euro+Adoption+Likely+to+Push+Prices+Up+in+Bulgaria