Доход от наем на пенсионер днес често е разликата между „както дойде“ и малко по-спокоен месец. Пенсиите са ниски, сметките растат, а една гарсониера или двустаен в голям град спокойно могат да носят по 200–300 евро наем. Точно там се появява и големият страх: ако започна да взимам тези пари, ще ми намалят ли пенсията, ще ми спрат ли енергийните помощи, ще трябва ли да влизам в сложни отношения с НАП?
Много хора чуват по коридорите на блока, че „на пенсионер не му взимат данък“ или че „по-добре нищо да не декларираш, че ще те ощетят“. В същото време има и обратни истории – за проверки, за начислен данък със задна дата, за пропуснати социални помощи, защото доходът от наем е бил скрит или пък е бил деклариран грешно. Между тези крайности истината за доход от наем на пенсионер е по-проста, но и по-строга: данък се дължи, но сам по себе си този доход не „реже“ пенсията; проблемите идват най-вече при помощи и при укриване.
В следващите редове ще разгледаме спокойно и подредено какво всъщност казва законът – колко данък се плаща при доход от наем на пенсионер, как се декларира, кога може да повлияе на добавки и енергийни помощи и в кои ситуации е по-добре да се мисли не само за наема, а и за цялостната картина на бюджета и имотите. Целта е да знаете предварително в какво се забърквате, вместо да разчитате на слухове и форумни съвети.
Когато един пенсионер започне да разчита на наем като допълнителен доход, не е важно само колко пари ще влизат всеки месец, а и какво точно пише в договора – кой плаща ремонтите, как се прекратява наемът, какво се случва при щети или неплатени сметки. За да няма изненади, е добре още в началото да си изясните правата и задълженията на наемател и наемодател при договор за наем на жилище, където са събрани най-честите казуси и се обяснява ясно кога наемодателят може да търси отговорност и кога наемателят има право да се оплаква, така че отношенията да са коректни и спокойни и за двете страни.
Доход от наем на пенсионер – какво казва законът и различен ли е от „обикновения“ наем?
По закон доход от наем на пенсионер не е някаква специална категория. Това е същият доход от наем на недвижим имот, какъвто получава всеки друг собственик – облага се по Закона за данъците върху доходите на физическите лица, с едни и същи правила. Пенсионният статус не променя начина, по който държавата гледа на този приход, а само общата ви картина като човек с пенсия плюс други доходи.
Когато един пенсионер дава жилище под наем като физическо лице, без фирма, законът приема, че част от парите отиват за разходи – ремонти, износване, поддръжка, посредник. Затова не се облага целият наем, а само частта след така наречените нормативно признати разходи. На практика това означава, че ако взимате примерно 400 евро на месец, за данъчни цели първо ще се приспадне фиксиран процент за разходи, а върху останалото ще се начисли 10% данък. Няма отделна „пенсионерска“ ставка, няма по-нисък процент само защото получавате пенсия.
Важно е да се прави разлика между данък и осигуровки. Пенсионерът вече има отпусната пенсия и не трупа осигурителен стаж върху доход от наем. Затова върху този доход обичайно не се дължат осигурителни вноски, а единствено данък върху дохода. Това е и причината много хора да разчитат именно на доход от наем на пенсионер като чиста добавка към пенсията – сумата идва „отгоре“ и след плащане на данъка остава чист доход, който не влияе на вече отпуснатата пенсия.
Разликата с работещ човек е другаде – активен работещ може да има едновременно заплата, осигуровки, данък върху заплатата и допълнителен данък върху наема. При пенсионера пенсията не се облага с данък (до определен размер), а доходите от наем се облагат отделно. На практика това означава, че държавата гледа на вас като на човек, който получава и пенсия, и доход от имущество, и се интересува дали този допълнителен доход е деклариран и обложен правилно.
Точно тук идва и големият страх: „Щом имам доход от наем на пенсионер, няма ли да ми намалят пенсията?“. Отговорът е ясен – самият факт, че давате имот под наем и плащате данък върху този доход, не води до намаляване или спиране на вече отпусната пенсия. Пенсията се определя по други правила – стаж, доходи назад във времето – и не се „преизчислява надолу“, защото сте започнали да получавате наем. Това, което може да се промени, са някои видове социални и енергийни помощи, където общият ви доход (пенсия плюс наем) вече се гледа при преценката дали отговаряте на условията. Именно върху тази граница ще се спрем в следващите блокове, за да видите къде доходът от наем на пенсионер е чист бонус и къде може да се окаже нож с две остриета.
Ще ми намалят ли пенсията и какво става с добавките и помощите
Това е първият въпрос, който почти всеки задава, когато става дума за доход от наем на пенсионер. Истината е проста: самият наем не намалява и не спира отпуснатата вече пенсия. Пенсията ви се изчислява по други правила – стаж, доходи назад във времето, категория труд – и не се „преизчислява надолу“, само защото сте започнали да взимате пари от наем на жилище.
Където нещата стават по-чувствителни, е при добавките и социалните помощи. Там институциите не гледат само пенсията, а общия ви доход за даден период. Доход от наем на пенсионер влиза в тази обща сметка – редом с пенсията, евентуална заплата, хонорари, рента и други. Ако досега сте получавали енергийни помощи, социални добавки или помощи за отопление, е напълно възможно новият наем да ви избута над доходния праг и при следващо кандидатстване да получите отказ.
Точно тук възниква и „дилемата“ за много хора: от една страна доход от наем на пенсионер може да донесе по 300–400 евро месечно и да ви даде реално въздух за сметки и лекарства; от друга – ако досега сте разчитали на помощи, част от тях може да отпаднат, защото системата ще ви види като човек с по-високи доходи. Това не е наказание заради самия наем, а логика на социалната политика – помощите са за хора под определен праг и когато излезете над него, държавата приема, че можете да се справите сами.
Важно е и друго: дори да решите да „спестите“ тези проблеми, като не декларирате наема, рискувате много повече. От една страна, доход от наем на пенсионер пак може да стане видим – съседи, сигнал, проверка, справка за преводи по банкова сметка или дори проверка при наемателя. От друга – ако някога кандидатствате за помощ и подадете неверни данни за доходите си, по-късно може да се окаже, че трябва да връщате неправомерно получени суми със задна дата. Тоест, спестеният сега данък или „спасената“ помощ могат да излязат много по-скъпо.
Най-здравословният подход е да гледате на доход от наем на пенсионер като на официален, честно деклариран доход, който не пипа пенсията, но може да промени отношението към помощите. Ако досега сте били точно на ръба на някакъв праг, има смисъл предварително да се консултирате – с общинската социална служба или с човек, който се занимава професионално с тези казуси – за да прецените кое е по-важно за вашия бюджет: стабилен наем всеки месец или запазване на даден тип помощи. В следващия блок ще стигнем и до най-практичния въпрос – колко точно данък ще платите върху този наем и как изглеждат сметките с реални числа.
За много възрастни хора депозитът е своеобразна „гаранция“, че наемателят ще пази имота, но именно около него най-често възникват спорове в края на договора – дали има щети, как се доказват, кога се връщат парите. За да не се стига до конфликти и да знаете кога имате право да задържите част или целия депозит, си струва да прочетете подробния материал за връщане на депозит за наем, където са обяснени най-честите сценарии – от нормално амортизиране на жилището до реални повреди и неплатени сметки – и как да действате така, че и вие, и наемателят да сте юридически защитени.
Колко данък се плаща при доход от наем на пенсионер, да поговорим с реални числа
При доход от наем на пенсионер данъкът се изчислява по общите правила за наем на физически лица. Няма по-висока или по-ниска ставка само защото сте пенсионер – процентите са същите, важна е самата схема.
Обикновено сметката върви така. Законът приема, че част от наема отива за разходи – ремонти, мебели, износване. Затова първо се приспадат т.нар. нормативно признати разходи, а данъкът от 10% се начислява само върху останалата част. На практика това означава, че ако взимате, да кажем, 400 евро на месец, не плащате 10% върху целите 400 евро, а върху по-малка сума, която се счита за „чист доход“.
Най-лесно е да се мисли годишно. При 400 евро наем месечно за една година това са 4800 евро общо. След приспадане на нормативните разходи остава по-ниска данъчна база и 10% върху нея се превръщат в сума, която обикновено е доста по-поносима, отколкото си представят хората. Реално при масовите наеми в диапазона 300–400 евро на месец годишният данък за доход от наем на пенсионер често е приблизително колкото една–две месечни пенсии, а останалото, което ви остава, е чиста добавка към бюджета.
Важно е да знаете и нещо успокоително – при доход от наем на пенсионер обичайно не се дължат осигуровки върху този доход. Вече имате отпусната пенсия и не „купувате“ допълнителен стаж с тези пари. Тоест, разходът ви към държавата е именно този 10% данък, а не данък плюс куп различни осигурителни вноски.
Практическата последица е следната: ако отдавате имот с договор и го декларирате коректно, плащате един предвидим данък веднъж годишно (или на вноски според декларацията), а през останалото време доход от наем на пенсионер ви влиза като стабилен, чист приход всеки месец. Да се опитвате да заобиколите този данък носи много по-големи рискове – от начисляване със задна дата и лихви до проблеми при получаване на помощи или при бъдеща проверка. Затова е по-разумно да приемете данъка като част от играта и да мислите за оптимизацията не през „укриване“, а през добър договор, правилна цена и внимателен избор на наемател.
Как се декларира доход от наем на пенсионер – стъпка по стъпка
При доход от наем на пенсионер декларациите се подават по същите правила, както при всеки друг собственик. Законът не прави разлика „пенсионер – не пенсионер“, а гледа само дали има доход и дали е деклариран навреме. Основният документ е годишната данъчна декларация по чл. 50 от Закона за данъците върху доходите на физическите лица, която се подава до 30 април на следващата година.
В декларацията се вписва общият доход от наем за годината, намален с нормативно признатите разходи (10% от полученото), а после се вижда и какъв данък се дължи. Ако сте плащали авансово през годината, тези суми се приспадат и накрая или доплащате разликата, или нямате нищо за довнасяне.
Как изглеждат нещата през самата година зависи от това кой ви е наемател:
Ако наемателят е друг човек (физическо лице) – най-честият случай при гарсониера или двустаен – данъкът върху доход от наем на пенсионер обикновено се плаща авансово на тримесечие от вашето име. Вземате наема, приспадате фиксираните 10% разходи, върху остатъка смятате 10% данък и превеждате сумата по сметката на НАП до края на месеца, следващ тримесечието. За последното тримесечие може да не правите авансова вноска, а да уредите всичко с годишната декларация.
Ако наемател е фирма – например давате офис или жилище на компания – тогава данъкът върху доход от наем на пенсионер обикновено се удържа и превежда от самата фирма, а вие получавате сума „чисто“ и служебна бележка. В този случай вие пак подавате годишна декларация, но просто декларирате дохода и вече платения данък, без да сте превеждали всичко лично.
Най-важното е да свикнете да мислите на две стъпки: през годината – авансово, а след това – веднъж годишно „равносметка“ с декларацията. Ако не сте сигурни как да попълните формуляра, има смисъл да потърсите помощ от счетоводител за първата година – после лесно ще го правите сами, защото правилата за доход от наем на пенсионер не се променят драматично от година на година.
Когато доход от наем на пенсионер е важна част от бюджета, изборът на стратегия става ключов – да търсите стабилен наемател за години напред или да гоните по-високи суми с постоянно сменящи се гости. И двата варианта имат плюсове и минуси, затова е добре да прецените внимателно дългосрочен наем или краткосрочен наем през платформи като Airbnb и Booking, където са сравнени сигурността на постоянния наем, усилията по управлението, сезонността и реалният нетен приход след данъци, разходи и лично време, така че да изберете модел, който ви носи доход, но не ви изтощава.
Доход от наем на пенсионер и повече от един имот
Все по-често има случаи, в които пенсионер не разчита само на една гарсониера, а има два, три имота – наследени жилища, стари семейни апартаменти, дори къща на село, която се дава под наем. Тогава доход от наем на пенсионер вече не е „добавка“, а реален втори стълб в личния бюджет.
По закон не се появява нов, отделен режим – пак говорим за доход от наем от гледна точка на физическо лице. Всички наеми от всички имоти се събират заедно, приспадат се нормативните 10% разходи и така се формира данъчната база. Върху нея се начислява 10% данък и това е вашето задължение към държавата.
Практически обаче има два момента, за които си струва да мислите:
Първо, когато доход от наем на пенсионер надхвърли значително пенсията, реално вече живеете основно от имоти. Това означава, че рискът от проверка от НАП, от въпроси за произход на средства при покупка на нов имот или по-големи преводи по сметка, става по-висок. В такава ситуация е още по-важно всичко да е декларирано и платено коректно, за да не се стигне до доначисляване със задна дата.
Второ, при сериозен обем имоти може да се появи въпросът дали да останете само като физическо лице, или да помислите за фирма, в която да прехвърлите наемната дейност. Тук няма универсален отговор – за някои доходи от наем на пенсионер през фирма може да е по-изгоден чисто данъчно, за други – не. Освен това фирмата носи допълнителни разходи за счетоводство, такси и отговорности. Затова, ако наемите ви вече са равни или по-големи от няколко пенсии месечно, е разумно да направите една конкретна сметка с професионалист, вместо да взимате решение по слухове.
Практични съвети към пенсионер с доход от наем
На теория доход от наем на пенсионер е проста работа – договор, пари, декларация. На практика големите проблеми идват от дребни компромиси в началото. Ето няколко неща, за които си струва да мислите преди да пуснете обявата:
Първо, винаги подписвайте договор. Устните уговорки „ние ще се разберем“ са най-лесният път към неплатени наеми, спорни щети и нервнини. Договорът не е само за непрекъснати конфликти – той дава спокойствие и на вас, и на наемателя. А за доход от наем на пенсионер това спокойствие често е по-важно от максимално високата цена.
Второ, преценявайте внимателно на кого давате жилището. Понякога е по-добре да взимате малко по-нисък наем от стабилен дългосрочен наемател, отколкото „топ“ цена от човек, който сменя адресите през няколко месеца. Особено на определена възраст е по-важно да знаете с кого си имате работа, отколкото да гоните всеки последен евроцент.
Трето, поддържайте имота в разумно добро състояние. Доход от наем на пенсионер зависи пряко от това дали имотът е привлекателен – свежи стени, без течове, работещи уреди. Колкото по-приятно е жилището, толкова по-лесно ще намерите човек, който да го пази, а не да го руши.
И четвърто, не подценявайте документите. Дори да не сте силни с компютрите, има смисъл да пазите копия от договорите, платежните нареждания, служебните бележки. При доход от наем на пенсионер това е вашата „история“, с която доказвате, че всичко е чисто и платено. Ако някой ден решите да продадете имот или да кандидатствате за определена услуга, ще сте благодарни, че не сте хвърляли всичко в коша.
Заключение – кога доход от наем на пенсионер е спасение и кога може да създаде проблеми
Доход от наем на пенсионер може да бъде истинско спасение – допълнителни няколкостотин евро на месец понякога променят напълно усещането за сигурност. С правилен договор, коректен наемател и навременни декларации това е стабилен и предвидим източник на средства, който не намалява пенсията и ви дава повече свобода да покривате сметки, лекарства и нормален живот.
Проблемите започват, когато се разчита на „ще минем между капките“. Когато доход от наем на пенсионер не се декларира, рискът не е само в данъка – рискът е в лихвите, санкциите, възможното връщане на помощи и напрежението при всяко писмо от НАП. Другата крайност е да се отказвате от наем изобщо от страх, че ще „вкарате държавата в дома си“ – така губите потенциален доход, който реално може да ви осигури спокойствие.
Златната среда е ясна: приемате, че доход от наем на пенсионер е официален доход, плащате си разумния данък, следите как това влияе на помощите и си пазите документите. Така жилището, което сте спечелили, наследили или изплатили с години труд, започва най-сетне да работи за вас – без да живеете с постоянния страх „дали няма да звънне някой от институциите“. Ако подходът е ясен от самото начало, доходът от наем се превръща не в „капан“, а в една от малкото стабилни опори, които един пенсионер може да има днес.
За някои хора доход от наем на пенсионер не е само добавка към пенсията, а и аргумент пред банката – особено когато се обсъжда ремонт на жилището, рефинансиране или покупка на по-малък апартамент за лично ползване. Точно тук е важно да знаете как банките приемат тези приходи и при какви условия ги признават за стабилен доход, затова е добре да прочетете анализа за кредит с постоянен доход и наем 2025, където е обяснено кога наемът се приема като постоянен доход, какви документи се искат и до каква степен може да повиши шансовете ви за одобрение по жилищен или потребителски кредит.
Източници и бързи връзки
НАП – Доходи от наем на недвижими имоти
Официалната страница на НАП, която обяснява как се облагат доходите от наем на физически лица – как се прилагат 10% нормативно признати разходи, какъв е данъчният процент, как се третират различните видове наематели и кога се дължи авансов данък. Това е основният ориентир за базовите правила, които описваме в статията.
https://nra.bg/wps/wcm/connect/agency/site/taxes/danak-vurhu-dohodite-na-fizicheski-lica/naem
НАП – Авансово облагане на доходите от наем
Подробна разяснителна страница на НАП за авансовото облагане на доходите от наем – как се изчислява авансовият данък, кога се приспадат нормативните разходи, кой е длъжен да удържа и внася сумите и в кои срокове. Използвана е като база за описанието на тримесечните плащания и различния режим при наемател – фирма или физическо лице.
https://old.nra.bg/page?id=434
Годишна данъчна декларация по чл. 50 ЗДДФЛ – формуляр и приложения
Тук НАП публикува актуалния формуляр на годишната данъчна декларация по чл. 50 ЗДДФЛ с всички приложения и указания. От този документ идва информацията за сроковете за подаване (до 30 април), за структурата на раздела за доходи от наем и за начина, по който се формира годишната данъчна основа.
https://nra.bg/wps/portal/nra/documents/documents_priority/0db5e77f-4b35-419e-85ce-99927af497fb
Министерство на финансите – Данъци върху доходите на физическите лица
Обобщаваща страница на Министерството на финансите за данъчното облагане на физическите лица. Описва основните принципи – че данъчният период е календарната година, че данъчната ставка върху доходите от наем е 10% и че тези доходи подлежат на деклариране. Използвана е за общия контекст за мястото на доходите от наем в системата на подоходното облагане.
https://www.minfin.bg/bg/827
Официална информация на АСП за целевите помощи за отопление, размерите им и условията за отпускане. Показва как се вземат предвид всички доходи на домакинството (включително пенсия и други доходи), когато се преценява право на помощ, което е ключово за обясненията в статията как доход от наем на пенсионер може да повлияе на енергийните помощи.
https://asp.government.bg/bg/deynosti/sotsialno-podpomagane/otpuskane-na-celeva-pomosh-za-otoplenie-za-otoplitelen-sezon-2025-2026-g
pravatami.bg – Как мога да получа целева помощ за отопление
Практическо ръководство за хора, които кандидатстват за помощи за отопление – с обяснения за доходните прагове, какви документи се искат и как се преценява дали едно жилище може да се ползва за допълнителни доходи (например чрез наем). Материалът допълва официалната информация на АСП и дава по-човешки поглед върху връзката между доходите и помощите.
https://www.pravatami.bg/s/10714
imotni.com – Деклариране на доходи от наем 2025 – данъци и глоби
Собствена подробна статия на imotni.com, посветена изцяло на декларирането на доходи от наем – срокове, примери, чести грешки и възможни глоби при недеклариране. Използвана е като вътрешен референтен материал за конкретните практически стъпки, които човек трябва да предприеме, когато започне да получава доход от наем на имот.
https://www.imotni.com/%d0%b4%d0%b5%d0%ba%d0%bb%d0%b0%d1%80%d0%b8%d1%80%d0%b0%d0%bd%d0%b5-%d0%bd%d0%b0-%d0%b4%d0%be%d1%85%d0%be%d0%b4%d0%b8-%d0%be%d1%82-%d0%bd%d0%b0%d0%b5%d0%bc/