Всеки, който обмисля покупка на жилище с банков заем, рано или късно се сблъсква с два ключови въпроса – какъв е минималният доход за ипотечен кредит и каква е максималната възраст за ипотечен кредит. Отговорите не винаги са еднозначни, защото всяка банка прилага собствени правила, изчисления и прагове. Въпреки това съществуват утвърдени практики, които могат да ти дадат доста точна представа какво да очакваш още преди да кандидатстваш.
В тази статия ще разгледаме с конкретни примери как се определя минималният доход за ипотечен кредит и кога възрастта може да се окаже пречка. Ще обясним защо хора с добри заплати понякога получават отказ, какво влияние оказват другите задължения, както и при какви условия може да се надхвърли стандартната максимална възраст за ипотечен кредит чрез съдлъжители или по-кратък срок.
Ако част от месечния ти доход идва от наеми, е важно да знаеш как банките приемат този тип приход. Подробно разглеждаме темата в статията Кредит с постоянен доход и наем – как банките го приемат през 2025 г., включително примери, условия и начини за доказване на доход от наем.
Минимален доход за ипотечен кредит – колко точно трябва да изкарваш?
Банките в България не публикуват фиксиран минимален доход за ипотечен кредит, защото сумата зависи от редица фактори – размер на кредита, срок на изплащане, лихва, възраст, вид заетост и най-вече други финансови задължения. Въпреки това има ориентири, които могат да ти покажат дали се вписваш в изискванията.
Най-общо казано, месечната вноска по кредита не бива да надвишава между 40% и 60% от чистия ти доход. Това означава, че ако плащането ти е 1000 лв. на месец, банката ще очаква да имаш минимален доход за ипотечен кредит от поне 2000 до 2500 лв. Нетно. Ако имаш друг потребителски кредит или кредитна карта, прагът се вдига допълнително.
Например, за заем от 120 000 лв. с 25-годишен срок и 2.9% лихва, месечната вноска ще е около 565 лв. Това означава, че минималният доход за ипотечен кредит в този случай трябва да е около 1400–1500 лв. За двама съдлъжители доходите се комбинират, което улеснява одобрението.
Важна подробност: различните видове доход не се приемат еднакво. Фиксиран трудов договор с постоянна заплата се приема най-сигурно. Доходи от свободна професия, самоосигуряване, хонорари и дивиденти често се признават частично или с условие за период назад (например 12 месеца назад доказан приход). При тях минималният доход за ипотечен кредит може да се повиши или да се изиска допълнителна гаранция.
Освен дохода и възрастта, ключов фактор за одобрението и общата сума на кредита е лихвеният процент. Виж актуалните лихви по ипотечни кредити през 2025 г. и сравнение между банките – как се формират, какво е ГПР и кои оферти са най-изгодни.
Максимална възраст за ипотечен кредит – ще ти дадат ли заем на 50+?
Темата за максимална възраст за ипотечен кредит е сред най-често задаваните въпроси при консултации с банки. Причината е, че възрастта определя не само шансовете за одобрение, но и максималния срок, за който можеш да вземеш кредита. Повечето банки в България изискват към края на договора кредитополучателят да не е по-възрастен от 65 до 70 години.
Това означава, че ако си на 50 години, ще можеш да получиш заем максимум за 15 до 20 години. Ако си на 60, повечето банки ще те ограничат до 5–10 години. Някои институции все пак допускат изключения, но основният принцип остава – максималната възраст за ипотечен кредит не трябва да надвишава прага към края на периода, а не в началото.
Какви са решенията, ако си над 50 и искаш по-дълъг срок? Единият вариант е да включиш по-млад съдлъжител или съкредитополучател – например дете, съпруг или роднина. Така банката ще се съобрази и с неговата възраст и доход. Друг вариант е по-кратък срок с по-висока месечна вноска, стига доходът да го позволява. Но в този случай отново влиза в сила изискването за минимален доход за ипотечен кредит, който често е по-висок за кратки срокове.
Важно е да знаеш, че някои банки правят изключения при високи доходи или ако кредитът е с много добро обезпечение. В такива случаи максималната възраст за ипотечен кредит може да бъде разширена с няколко години, особено ако си държавен служител или имаш доказуем доход от пенсия и наем.
Ако не можеш да представиш официален трудов договор или осигурен доход, има варианти, при които все пак може да получиш финансиране. Разгледай ипотечен кредит без доказан доход – кога е възможно, при какви условия и кои банки биха разгледали такъв случай.
Какво още влияе на решението за отпускане на ипотека – освен доход и възраст?
Макар че минималният доход за ипотечен кредит и максималната възраст за ипотечен кредит са два от най-важните параметри, те далеч не са единствените. При кандидатстване банката извършва цялостен анализ на финансовото ти състояние, включително:
- Вид на трудовия договор – постоянният трудов договор на пълен работен ден е най-сигурният вариант. При срочен договор, пробен период или самоосигуряване се прилагат допълнителни условия.
- Продължителност на заетостта – ако си сменил работа наскоро, е възможно банката да изиска да мине поне 3 или 6 месеца на новото място.
- Кредитна история – просрочия, закъснения или бързи кредити влошават значително шансовете. Дори да имаш достатъчно минимален доход за ипотечен кредит, лошото ЦКР може да доведе до отказ.
- Самото обезпечение – стойността, локацията и състоянието на имота също влияят. При по-ниска оценка се изисква по-голямо самоучастие, което поставя допълнителна тежест върху минималния доход за ипотечен кредит.
- Валутата на дохода – ако получаваш заплата в евро или друга валута, някои банки може да наложат по-висок риск или да изискват доказателства за стабилност на плащанията.
Освен това банките често имат вътрешни рейтингови системи, които автоматично филтрират кандидатите по комбинация от критерии. В тази оценка възрастта и доходът обикновено имат най-голяма тежест. Затова, ако си на границата на максималната възраст за ипотечен кредит, е добре всички останали параметри да са изрядни.
Ако обмисляш покупка на имот с финансиране от банка, трябва да подготвиш не само нужните документи, но и себе си – финансово и стратегически. Най-важното е да знаеш предварително какъв е минималният доход за ипотечен кредит, който банките очакват спрямо размера на заема и срока, който искаш. Наред с това, е ключово да провериш дали не надвишаваш максималната възраст за ипотечен кредит, за да не се сблъскаш с изненадващ отказ или съкратен срок.
Комбинацията от стабилен доход, добра кредитна история и подходяща възраст отваря вратата към одобрение. Ако нещо липсва, има решения – съдлъжители, по-нисък кредитен размер или по-дълъг период на подготовка. С правилната информация можеш да спестиш време, нерви и пари още преди да влезеш в банката.
Бързи връзки към статията
- • Ипотечен кредит „Моят нов дом“ — УниКредит Булбанк
- Условия: срок до 30 г., максимална възраст към падежа – 75 г.
- https://www.unicreditbulbank.bg/bg/individualni-klienti/krediti/ipotechni-krediti/standarten-ipotechen-kredit/
- Ипотечен кредит за покупка на недвижим имот — UBB
- Това е страницата от ubb.bg, официален сайт на ОББ, със условия за кредитиране, срокове до 30 г., суми до 1 000 000 лв. и предварително одобрение за 1 ден
- https://www.ubb.bg/individual-clients/credits/za-nedvijim-imot