Все повече хора в България се оказват собственици на парцели, до които няма реален достъп – нито път, нито улица, нито право на преминаване. Това се случва при наследствени имоти, неправилно изготвени планове или покупка „на сляпо“, без консултация със специалист. Проблемът е, че липсата на достъп до имот не е просто неудобство – тя означава, че не можете да строите, да прекарате ток, вода или дори да стигнете законно до земята си.
Законът предвижда механизми за решаване на тези казуси, но процедурата често е тромава, включва съседски конфликти, административни бариери и в някои случаи – съдебни дела. В тази статия ще разгледаме какво означава достъп до имот според закона, как се осигурява транспортен достъп до парцел, кои са вариантите за преминаване през чужд имот и какво трябва да направите, ако вече сте закупили имот без лице към улица.
Преди да започнете каквито и да е действия по строеж или прекараване на ток, е важно да знаете дали имотът ви изобщо попада в регулация. Това е първото нещо, което трябва да проверите, защото без регулация нямате право на застрояване, а в много случаи – дори на легален достъп.
Виж как да направиш проверка за регулация на имот, какво означава УПИ и какви са стъпките, ако имотът е извън регулация: Проверка за регулация на имот – статут, процедура, чести проблеми
Какво казва законът за достъп до имот през чужд терен
Законът признава, че всеки собственик има право да използва имота си пълноценно, включително да стига до него с превозно средство, техника или пеша. Когато липсва пряк достъп до улица или общински път, се активират правни механизми, които позволяват осигуряване на достъп до имот през чужда собственост.
📘 Чл. 192 от Закона за собствеността
Основната правна норма е чл. 192 от ЗС, който гласи:
„Собственик на имот, който няма излаз до път, може да иска от съседа да му допусне преминаване през неговия имот, срещу обезщетение.“
С други думи – ако имотът няма транспортен достъп, можете да искате да минете през чужд имот, но само ако това е най-краткият и най-удобният път, и при условие, че платите обезщетение или съдът го определи.
❗ Какво обаче НЕ означава този член:
- Не ви дава автоматично право да минете където си искате
- Не важи, ако има алтернатива – дори по-дълга
- Не премахва нуждата от писмено споразумение или съдебно решение
Видове достъп до имот:
- Физически достъп – реална пътека или улица до имота
- Правен достъп – уреден със сервитут или план
- Транспортен достъп – възможност да преминеш с автомобил, техника или строителни машини
Именно транспортният достъп е най-проблемен и най-често става причина за спорове между съседи, особено в случаи на ново строителство или селскостопанска дейност.
Процедура за осигуряване на транспортен достъп до парцел
Ако нямате улица или сервитут, водещ към имота ви, не може просто да минете през съседния терен. Законът дава възможност да получите достъп до имот, но само при спазване на определена процедура. Това важи както за селски, така и за градски парцели – включително земеделски земи без излаз, имоти в регулация, но без улица, и новозакупени парцели без инфраструктура.
📝 Стъпка 1: Подаване на молба до съседа
Първо, трябва да поискате письмено съгласие от собственика на съседния имот, през който искате да преминавате. Молбата може да се подаде лично или чрез нотариус. В нея се описва:
- номерът на вашия имот и неговото местоположение
- какъв достъп искате (пеша, автомобилен, временен за строеж)
- предложен маршрут и евентуално обезщетение
⚖️ Стъпка 2: При отказ – съдебна процедура
Ако съседът откаже достъп, имате право да заведете дело по чл. 192 ЗС. Съдът ще разгледа:
- има ли алтернатива за достъп
- кой маршрут е най-подходящ
- дали достъпът няма да създаде прекомерни неудобства на съседа
Ако съдът уважи искането, издава решение за сервитут, което се вписва в Имотния регистър. От този момент нататък, вие имате законно право на достъп до имота си.
📌 Стъпка 3: Технически проект и нанасяне в кадастъра
В някои случаи, особено ако се касае за транспортен достъп с техника или строителство, ще ви трябва:
- геодезическо заснемане на маршрута
- технически проект за пътя (ако е нов)
- съгласуване с общината и евентуално с АГКК
- вписване на сервитута в кадастъра
💸 Такси и срокове
- Нотариална заверка на споразумение: ~50–100 лв.
- Геодезическо заснемане: 300–800 лв.
- Съдебно производство: 6–12 месеца, такса по ЗЧСИ или ГПК
- Такси за вписване: 20–50 лв.
Преди да купите имот, особено ако е на атрактивна цена, задължително направете справка в Имотния регистър – възбраните и тежестите често не се виждат на пръв поглед.
Виж какво означава възбрана върху имот, възможна ли е продажба и какви рискове носи покупката при такъв случай: Покупка на имот с възбрана – възможно ли е и какви са рисковете?
Кога имаш право да минеш през чужд имот без разрешение
Съгласно закона, достъп до имот през чужда собственост без съгласие на собственика е допустим само при изключителни обстоятелства. Това не е правило, а изключение, и често се налага да се докаже пред съд или общинска администрация. В противен случай, рискувате обвинение в самоуправство (чл. 323 от НК).
🚨 Спешни случаи и форсмажор
Имате право временно да преминете през чужд имот, ако:
- става въпрос за спешно достигане до човек или животно в беда
- има природно бедствие (пожар, наводнение), и единственият път е през съседен терен
- се налага неотложен ремонт или отстраняване на авария (например водопровод)
В тези случаи е важно да се документира причината за преминаването – снимки, свидетели, уведомяване на общината или полицията.
⚠️ Самоволно ползване на чужд имот – последствия
Ако решите самоволно да си направите пътека, да преминавате с кола или техника, без съгласие, това може да доведе до:
- граждански иск от собственика на имота
- глоба или дори наказателна отговорност за увреждане на чужда собственост
- съдебно решение да възстановите имота в предишното му състояние
Затова при липса на осигурен достъп до имот, е задължително да минете през процедурата по съгласие или съд – а не да го правите самоволно.
Какво да внимаваш при покупка на имот без лице към улица
Покупката на имот без уреден достъп до имот крие сериозни рискове, които често се разбират твърде късно – едва след сделката или когато започнете да планирате строителство. Много парцели изглеждат привлекателно на хартия, особено в периферни райони или села, но реално нямат лице към улица, одобрена от ПУП (подробен устройствен план), или са обградени от частни терени.
❗ Най-честите капани при покупка:
- Скицата не показва улица, а купувачът не я проверява допълнително
- Имотът е извън регулация, и няма изградена или предвидена улична мрежа
- Няма нотариален акт за право на преминаване през съседен имот
- Банката отказва кредит, защото имотът е без достъп до публична инфраструктура
✅ Как да провериш достъпа преди покупка:
- Изискай скица от АГКК – в нея ясно трябва да се вижда граница с улица
- Провери ПУП и ОУП в общината – има ли предвиден път или бъдеща улица
- Направи оглед на терен – реално има ли проходимост
- Питай за сервитут – ако достъпът е през чужд имот, трябва да има нотариално заверено съгласие или съдебно решение
Ако дадено лице има право на ползване на имот, това не винаги означава, че има право да го продава или преотстъпва. В същото време, при липса на ясно уреден достъп до имот, дори ползвателят може да се сблъска с пречки при реалното използване на терена.
Виж какво точно означава право на ползване, какви права дава, как се прекратява и какво трябва да знаеш преди да придобиеш такъв имот: Право на ползване на имот – какво означава, как се учредява и прекратява
⚠️ Не разчитай само на брокери или устни обещания
„Ще го направят улица“, „всички минават оттам“, „няма проблем“ – това са типични фрази при продажба на имот без достъп. Без документ, всичко това няма правна стойност.
Липсата на достъп до имот не е дребен пропуск, а сериозен правен и практически проблем, който може напълно да обезсмисли една инвестиция. Без уреден транспортен достъп до парцела, не можете да строите, не можете да прекарате ток, вода, канализация, и дори нямате гарантирано правото да стигнете до собствената си земя. Затова, още преди покупка, направете задълбочена проверка – дали имотът има лице към улица, какво показва скицата и има ли предвиден достъп до имот в действащия устройствен план.
Ако вече сте собственик и установите, че нямате достъп до имот, не прибягвайте до самоуправство – процедурата по осигуряване на сервитут или транспортен достъп е напълно уредена в закона. В някои случаи може да се реши с писмено съгласие от съсед, в други – чрез съдебно решение. Най-важното е да действате документално, за да гарантирате правата си и да избегнете бъдещи проблеми.
Независимо дали става въпрос за земеделски парцел, вила или строителен терен – достъпът до имот е първото нещо, което трябва да проверите, да уредите и да защитите. При учредено право на ползване е важно да се провери дали лицето реално има осигурен достъп до имот, тъй като без него ползването може да бъде практически невъзможно.
Източници и полезни връзки
1. Закон (чл. 192 ЗУТ)
Определя правото на преминаване през чужд имот – чрез договор или заповед на кмет:
🔗 чл. 192 от Закона за устройство на територията (ЗУТ)
2. Съдебно дело – Софийски градски съд
Потвърждава учредяването на сервитут (право на преминаване) за достъп до имот, дори при липса на изрична нормативна уредба за урегулирани имоти, след изменение на ЗУТ през 2003 г.:
🔗 Решение по дело № 14574/2021 на СГС
3. Съдебна практика – Варна, касателно регулация и давност
Съдът изрично потвърждава, че при урегулиран имот не може да се придобие право на преминаване по давност – нуждае се изрична процедура или договор / съдебно решение (чл. 55 ЗС и чл. 192 ЗУТ):
🔗 Решение по дело № 4320/2020 на Районен съд – Варна