Много хора вярват, че когато плащат имот в брой, могат спокойно да избегнат всякакви проверки или въпроси за произхода на парите. Реалността обаче е друга. Доказване на доходи при покупка на имот е задължителен процес, независимо дали сделката се извършва с кредит или със собствени средства. Причината – българското и европейското законодателство въвеждат мерки срещу пране на пари, които задължават нотариуси, банки и институции да докладват при съмнения за необяснимо финансиране.
През последните години значително се увеличиха случаите на проверки от НАП след покупка на имот в брой. Особено чувствителни са случаите, при които стойността на сделката надвишава обичайните доходи на купувача. Точно затова доказване на доходи при покупка на имот става ключов момент, който трябва да бъде предвиден предварително, за да се избегнат санкции, ревизии и блокиране на имущество.
В тази статия ще разгледаме кога се изисква доказване на доходи при покупка на имот в брой, какви документи се приемат за валидни, какви рискове носи липсата на доказателства и как да подготвите сделката така, че да не попаднете под прицела на данъчните.
Кога се изисква доказване на доходи при покупка на имот
Доказване на доходи при покупка на имот се изисква в няколко конкретни ситуации, дори когато не теглите кредит:
- Когато стойността на имота е висока спрямо декларираните доходи (например купувате имот за 200 000 лв., но официално получавате 1000 лв. месечно);
- Когато сделката е наблюдавана от нотариус или банка като подозрителна – по Закона за мерките срещу изпирането на пари;
- Когато се извършва проверка от НАП за имуществено състояние;
- При сигнал от трети лица, включително съседи, роднини, бивши партньори;
- При самонаблюдение на институции върху конкретни лица (често при свободни професии, чужденци, хора с криминален профил или политическа обвързаност).
В тези случаи се очаква да представите разумно обяснение и документални доказателства за произхода на средствата. Ако не можете да го направите, сделката може да бъде поставена под въпрос, а понякога и обявена за нищожна при доказано незаконен произход на парите.
Банката няма как да отпусне кредит или дори да приеме сериозно кандидат, ако няма съответствие между декларираните средства и реалната финансова стабилност, особено при ограничени параметри като доход и възраст за ипотечен кредит, които играят ключова роля в оценката на риска.
Какви документи се приемат като доказателство за доходи
При нужда от доказване на доходи при покупка на имот, можете да използвате различни източници и документи, в зависимост от типа на доходите:
- Трудови доходи – договори, ведомости, справки от НОИ или НАП;
- Приходи от самостоятелна дейност – данъчни декларации, осигурителни вноски, фактури, банкови извлечения;
- Дивиденти или доход от наем – нотариални договори, банкови движения, справки от данъчната декларация;
- Доходи от чужбина – преводни нареждания, извлечения от международни банки, преведени документи със заверка;
- Дарения или заеми от близки – договори, нотариални удостоверения, банкови доказателства;
- Продажба на друго имущество – предишен нотариален акт + документ за продажба.
Важно е документите да покриват реалната стойност на покупката и да са във времева връзка с нея – например не е удачно да представите договор за дарение отпреди 5 години, ако не можете да покажете как парите са съхранявани и налични в момента на сделката.
Какво се случва, ако не можеш да докажеш доходи
Липсата на доказване на доходи при покупка на имот не е просто неудобство – в някои случаи тя може да доведе до тежки последствия. Най-честият сценарий е започване на проверка от НАП по чл. 122 от Данъчно-осигурителния процесуален кодекс (ДОПК), който допуска възлагане на данък при недоказани доходи.
Когато покупката в брой значително надхвърля официалните ви доходи, данъчните могат да изискат:
- Обяснение и документи за произход на парите;
- Информация от банки и други институции;
- Данни за сделки назад във времето (до 5 години);
- Свидетелски показания при нужда.
Ако не успеете да обосновете произхода, НАП има право да изчисли предполагаем доход и да ви обложи с данък върху него, като към това се добавят лихви и санкции. Сумите могат да достигнат десетки хиляди лева.
Освен това, при съмнение за пране на пари, нотариусът може да откаже да изповяда сделката, а ДАНС да бъде информирана за случая.
Какви са правомощията на НАП и какви проверки се правят
Доказване на доходи при покупка на имот е част от механизма за контрол на необяснимото забогатяване. НАП има достъп до всички банкови преводи, кредитни карти, справки от чужбина и нотариални актове. Данъчните анализират данни от:
- Справка за доходи от работодатели и осигурители;
- Данъчни декларации и годишни обобщения;
- Имотен регистър (включително сделки на близки лица);
- Банкови сметки и движения;
- Използвани кредити и лизинги;
- Договори за наеми, дарения, прехвърляния;
- Данни от Търговския регистър, НОИ и КАТ.
НАП може да ви покани за разговор, да изиска обяснения по документи или да започне пълна ревизия. Ако сметне, че има разминаване между придобитото имущество и декларираното, ще ви начисли данък върху предполагаемия доход, независимо че не сте го получили официално.
Все повече хора комбинират доходи от заплата и наеми, за да покрият изискванията на банката, което е често срещана практика при кандидатстване за кредит с постоянен доход и наем, особено при имоти с инвестиционна цел.
Как да се подготвиш, ако планираш покупка на имот в брой
Ако обмисляш да купиш имот в брой и знаеш, че доходите ти не изглеждат достатъчно официални, планирай доказване на доходи при покупка на имот предварително. Ето какво можеш да направиш:
- Подготви документи от предходни години – договори, преводи, фактури;
- Ако имаш пари в кеш – внасяй ги в банка и пази извлечения;
- Ако ще ползваш дарение от роднина – направете договор и банков превод;
- Ако имаш чуждестранни доходи – подсигури преведени и легализирани справки;
- Не подписвай предварителни договори преди да имаш ясна стратегия как ще обосновеш средствата;
- Консултирай се с адвокат или счетоводител, ако сумата е значителна.
По-добре е да предвидиш доказване на доходи при покупка на имот предварително, отколкото да се бориш с последствията след това. В много случаи можеш напълно да избегнеш проверка, ако покажеш логична и документирана история на парите.
Как да избегнеш проблеми с доказване на доходи при покупка на имот
Все повече хора предпочитат да закупят имот без банков кредит, използвайки налични средства. Това изглежда удобно и бързо, но крие сериозен риск, ако не е осигурено адекватно доказване на доходи при покупка на имот. Данъчните органи имат правомощия да изискват обяснения и доказателства за произхода на средствата, особено ако сумата е висока и не съответства на официалните ви доходи.
Ключът към безопасна сделка е подготовката – организирайте нужната документация, изяснете източниците на средства и, при нужда, потърсете професионален съвет. Ако плащането е в брой, бъдете готови с банкови извлечения, договори за дарение, доказателства за предишни сделки или чуждестранни приходи.
Въпреки изискванията на институциите, някои хора все още търсят възможности за ипотечен кредит без доказан доход, но тези случаи често крият по-висок риск и отказ от финансиране.
Проверки от НАП не са изключение, особено при покупки без видимо основание. Именно затова доказване на доходи при покупка на имот се е превърнало в стандартна част от процеса, дори без да сте клиент на банка.
Имотът е ценен актив, а спокойствието след сделката – още по-ценно. Подгответе се навреме и ще избегнете притесненията и риска от данъчни санкции. Законът не наказва хората с пари, а тези, които не могат да обяснят откъде са ги получили.
Източници и полезни връзки
ЗМИП – Закон за мерките срещу изпирането на пари (чл. 66, ал. 2 и др.)
Дава правна рамка за изискванията към купувача при доказване на произхода на средствата при покупка на имот, особено при плащане в брой, и ролята на нотариусите и агенциите.
https://novorealestates.com/dokumenti-zmip/
ДОПК – чл. 122, ал. 1, т. 2: установяване на доходи по предположение
Регламентира възможността НАП да начисли данък при наличие на данни за укрити приходи или значително превишение на разходите спрямо доходите.
https://search-sofia-adms-g.justice.bg/Acts/GetActContent?BlobID=e0979f23-e629-4fc3-8e9e-8f3b0e6ad889
Проверки от НАП при сделки с недвижими имоти
Разяснения кои сделки пораждат контрол, какви документи трябва да се представят и какви са последствията при липса на доказателство за произхода на средствата.
https://nra.bg/wps/portal/nra/kontrol/revizii/reviziya-po-analog
Практически пример от съдебно дело – Дело № 107/2023 на Административен съд – Разград
Показателен случай, при който заявените доходи значително са несъответствали с разходите на лицето, и ДОПК чл. 122 е приложен с начисления на десетки хиляди левове като данъци и лихви.
https://dela.bg/Acts/af1b876c-2ed2-4c45-b2ae-fe15e79c75a3
Плащане на цена при покупка на имот – задължително документално удостоверяване
Разяснение защо плащането винаги трябва да се доказва с банкови извлечения и защо нотариусът може да изисква потвърждение от продавача. Доказване на доходи при покупка на имот е решаващ момент, особено когато сумата се плаща в брой и надхвърля значително официалните приходи на купувача.
https://shtebetovska.com/6338/plashtane-na-cena-pokupka-imot-deklaracia-proizhod-na-sredstva-clen-66