Наемането или отдаването на земеделска земя е често срещана практика в България – както за малки стопанства, така и за големи агрофирми. За да бъде една такава сделка законна, сигурна и коректна за двете страни, е необходимо да се сключи писмен договор. Най-често той е под формата на договор за наем на земеделска земя, а в други случаи – като арендeн договор, при по-специфични условия.
Макар и термините „наем“ и „аренда“ често да се използват като синоними, в правен и практичен контекст между тях има ключови разлики, свързани със срока, формата и естеството на ползването на земята.
В тази статия ще разгледаме какво трябва да съдържа един такъв договор, какви са задълженията на страните, с какъв срок се сключва, какви са разликите между наем и аренда, и какви често срещани грешки да избягвате при отдаване или наемане на земеделска земя.
Разлика между наем и аренда – какво казва законът?
Макар често да се използват взаимозаменяемо, договорът за наем на земеделска земя и арендният договор не са напълно идентични. Разликата идва от това, че те се регулират от различни закони и имат различна правна същност.
- Договор за наем – регулира се от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД). Той позволява ползване на имота срещу възнаграждение за определен срок, като няма задължение за стопанска дейност. Често се използва за краткосрочно ползване – под 1 година.
- Аренден договор – регулира се от Закона за арендата в земеделието. Той задължително се сключва в писмена форма и с нотариално заверени подписи, за минимум 5 години, като целта е земята да се използва за земеделско производство или стопанска дейност.
Накратко:
- Ако някой ползва имота само временно – например за склад, пчелини или други непроизводствени цели – се подписва договор за наем на земеделска земя.
- Ако имотът ще се използва за обработване и земеделие, се сключва арендeн договор.
Въпреки различията, на практика хората често наричат и двата просто „договор за наем на земеделска земя“, което е прието в ежедневието – но юридически разликата е съществена и може да доведе до проблеми при оспорване или прекратяване на договора.
А какво трябва да знаеш за самата земеделска земя?
Преди да сключиш договор за наем на земеделска земя, е изключително важно да си наясно какво реално представлява имотът – каква е категорията му, колко струва на пазара, и какви данъци се дължат върху него. Тези фактори могат сериозно да повлияят на наемната цена и на цялостната рентабилност на сделката.
Ако искаш подробен преглед на цените по региони, категориите на земята, както и какви данъци и такси се дължат, разгледай пълната статия тук:
Цени, категории и данъци при земеделска земя – какво трябва да знаеш
Какво трябва да съдържа договорът за наем на земеделска земя
За да бъде валиден и защитен по закон, договорът за наем на земеделска земя трябва да включва ясно и недвусмислено следните елементи:
1. Страни по договора
Винаги се изписват:
- Трите имена и ЕГН/ЛНЧ на физическите лица;
- За юридически лица – име на фирмата, ЕИК, представител и адрес.
Важно: Ако земята има няколко съсобственика, всички трябва да са страна по договора, освен ако единият не е упълномощен от останалите.
2. Описание на имота
- Номер на имота (по Кадастрална карта или поземлен регистър);
- Категория и начин на трайно ползване (напр. нива, лозе и др.);
- Местоположение: землище, община, област;
- Площ по документи – в декари или хектари.
Пример: „Поземлен имот с идентификатор 12345.678.910, находящ се в землището на с. Иваново, общ. Сливен, с площ 8.300 дка, категория IV.“
3. Срок на договора
- За наем – обичайно 1 до 3 години;
- За аренда – задължително минимум 5 години, с опция за подновяване.
Важно: Срокът започва от подписването или от друга дата, изрично посочена в текста.
4. Наемна цена и начин на плащане
Трябва да е точно фиксирано:
- Размерът на наема – в лева на декар или общо;
- Срокове на плащане (например веднъж годишно до 31 октомври);
- Начин на плащане – банков превод, в брой, бартер (напр. част от продукцията).
Пример: „Наемната цена възлиза на 100 лв./дка годишно, платима до 30 септември всяка година по банкова сметка на наемодателя.“
5. Задължения и права на страните
- Кой поддържа имота;
- Кой плаща местни данъци и такси;
- Забрана за преотдаване без съгласие;
- Право на прекратяване при неизпълнение.
6. Начин на прекратяване
- Изтичане на срока;
- По взаимно съгласие;
- Едностранно прекратяване – при системно неплащане, незаконно ползване и др.
7. Нотариална заверка и регистрация (ако е аренда)
Ако се касае за аренден договор – нотариална заверка на подписите е задължителна, както и регистрация в службата по вписванията.
Коректно оформеният договор за наем на земеделска земя е най-сигурният начин да се избегнат бъдещи спорове – както за наемодателя, така и за ползвателя.
Възможно ли е пренаемане на земеделска земя?
Пренаемането на земеделски имот е често задаван въпрос, особено при по-дългосрочни договори за наем на земеделска земя. Но тук трябва да се прави разлика между правата на наемателя и задълженията по закон.
По подразбиране, ако в договора за наем на земеделска земя няма изрично разрешение за пренаемане, наемателят няма право да отдава имота на трети лица. Това важи и за арендните договори. Всеки подобен акт без писмено съгласие от собственика се счита за нарушение на договора, което може да бъде основание за неговото прекратяване.
В случай че пренаемането е позволено:
- То трябва изрично да е посочено в договора;
- Новият ползвател няма директни права към собственика, а е обвързан чрез основния наемател;
- Собственикът може да изиска нов договор или да прекрати текущия.
Примерен текст в договор:
„Наемателят има право да преотстъпи ползването на имота на трети лица само след изрично писмено съгласие на наемодателя.“
Важно е всяка подобна уговорка да бъде включена в договора за наем на земеделска земя, за да има правна тежест и защита и за двете страни.
Колко струва договор за наем на земеделска земя и има ли данъци?
Сключването на договор за наем на земеделска земя не изисква задължително нотариална заверка, когато е с продължителност под 1 година. Това значително намалява разходите за наемателите и наемодателите. В тези случаи единствените преки разходи са:
- разход за съставяне на договора (ако се ползва юрист или шаблон – обикновено между 50–150 лв);
- такси за вписване, ако страните решат доброволно да го впишат в Имотния регистър (по избор).
Ако обаче се сключва арендeн договор, който по същество също представлява договор за наем на земеделска земя, но със специфики, тогава:
- нотариалната заверка на подписите е задължителна;
- вписването в Службата по вписванията също е задължително;
- разходите може да достигнат 200–300 лв или повече в зависимост от броя страници и имоти.
❗ Данъчни задължения:
- Наемодателят дължи данък върху получената сума, ако е физическо лице – 10% данък върху дохода (чл. 44, ЗДДФЛ);
- Ако сумата по договора за наем на земеделска земя се изплаща от фирма – тя е длъжна да удържи данъка и да го внесе;
- Ако собственикът е регистриран земеделски производител, той декларира дохода в годишната си декларация, но има възможност за данъчни облекчения.
Също така, земеделската земя не се облага с данък сгради, но има данък върху притежанието на имота, определян от общината – макар и минимален (няколко лева годишно), той съществува и трябва да се плаща редовно.
Добре е във всеки договор за наем на земеделска земя да се уточни кой поема тези задължения – най-често това е наемодателят, освен ако не е уговорено друго.
Кои са най-честите грешки при договор за наем на земеделска земя?
Много собственици и наематели допускат сериозни грешки още при първоначалното подписване на договор за наем на земеделска земя, което води до спорове, загуба на доходи или дори съдебни процедури. Ето кои са най-разпространените пропуски:
❌ Липса на писмен договор
Устните споразумения нямат правна стойност. Без писмен договор за наем на земеделска земя, нито една от страните не е реално защитена. Дори за краткосрочни наеми е абсолютно задължително всичко да бъде на хартия, подписано и с точни условия.
❌ Неясно описание на имота
Договорът трябва да съдържа точен идентификатор от кадастъра. Ако в договора за наем на земеделска земя не е уточнен точният парцел, има риск някой друг да го отдаде, а правата на наемателя да бъдат оспорени.
❌ Липса на срок или неясен срок
Един от най-често срещаните проблеми е, че срокът е описан двусмислено. Например „до прибиране на реколтата“ не е достатъчно конкретно. Всеки договор за наем на земеделска земя трябва да съдържа фиксирана начална и крайна дата.
❌ Неуточнени права при подновяване или прекратяване
Много спорове възникват, когато договорът изтича, а едната страна иска да продължи. Ако в договора за наем на земеделска земя няма клауза за автоматично подновяване или условия за прекратяване, може да се стигне до сериозен конфликт.
❌ Пренаемане без съгласие
Както вече обсъдихме, преотдаването на земята без изрично разрешение в договора за наем на земеделска земя е основание за прекратяване. Това важи с пълна сила и при аренден договор.
Добре подготвеният договор за наем на земеделска земя е не просто формалност – той е единственият инструмент, който може да защити инвестициите и интересите и на двете страни.
Последен блок: Заключение
Сключването на добре изготвен договор за наем на земеделска земя е от съществено значение както за собствениците, така и за ползвателите. Независимо дали става дума за краткосрочно отдаване или дългосрочна аренда, договорът трябва да е ясен, конкретен и съобразен с актуалното законодателство.
Разликите между наем и аренда не са просто формални – те определят права, срокове и задължения, които могат да имат значително отражение върху правната сигурност на сделката. Ето защо всяка страна трябва да внимава какво подписва и при нужда – да се консултира с юрист.
През 2025 г. интересът към договор за наем на земеделска земя расте, а с него – и нуждата от правилно структурирани споразумения, които защитават двете страни. При добре изготвен договор, отношенията между наемодател и наемател могат да бъдат дългосрочни, доходоносни и безпроблемни.
📚 Законови източници
- Закон за арендата в земеделието (ЗАЗ)
Регламентира арендните отношения, включително изискванията за форма, срокове и задължения на страните.
🔗 Прочети пълния текст на закона - Закон за задълженията и договорите (ЗЗД)
Определя общите правила за договорите, включително тези за наем на земеделска земя.
🔗 Прочети пълния текст на закона
📝 Примерни договори и бланки
- Примерен договор за наем на земеделска земя
Предоставен от Община Никола Козлево, този образец е подходящ за едногодишно отдаване под наем.
🔗 Изтегли договора (PDF) - Примерен договор за аренда на земеделска земя
Предоставен от ArbitrationCourtBG.org, този образец е подходящ за дългосрочна аренда.
🔗 Прочети и изтегли договора