Договорна ипотека върху недвижим имот, кое е по-добре – законна или договорна ипотека – е въпрос, който вълнува не само купувачи и инвеститори, но и институции поради различните механизми за обезпечение. И двете форми на ипотека имат своите предимства и ограничения, затова е важно да бъдат разбирани тясно и в детайли, когато се сключва сделка с недвижим имот.
Прецизното обмисляне е ключово. Изборът между договорна ипотека върху недвижим имот и законна ипотека оказва влияние върху правата и задълженията на страните, върху способността да се впише ипотека и върху опасността от бъдещи изпълнения. Ето защо е полезно да се разберат основните разлики.
Какво представлява законната ипотека?
Законната ипотека се вписва автоматично при някои сделки, най-често когато имот се продава, но купувачът не е платил цялата сума. В този случай продавачът автоматично получава право на обезпечение върху имота, дори без специален допълнителен договор. Това означава, че ако купувачът не изплати остатъка навреме, продавачът може да си търси парите чрез принудително изпълнение.
Най-важното за този вид ипотека е, че се появява по силата на закона – не се подписва отделно. Достатъчно е да е ясно в нотариалния акт, че не е платено всичко. Купувачът може дори да не разбере, че върху имота има ипотека, ако не чете внимателно документа. Затова е много важно да се проверява нотариалният акт преди подписване.
Какво представлява договорната ипотека?
Договорната ипотека се учредява с отделен нотариален акт между кредитор и длъжник. Това е най-често срещаният тип ипотека, когато се тегли кредит от банка или се учредява залог между две частни лица. В договора се описват условията на кредита – колко е сумата, кога ще се изплати, при какви условия може да се пристъпи към принудително изпълнение.
Този тип ипотека се вписва в Имотния регистър и важи до изплащане на кредита. Тя се прави съзнателно и с яснота от всички страни. Позволява да се обезпечат различни видове вземания, не само при покупко-продажба, но и при други видове заеми – дори лични или фирмени.
Голямото ѝ предимство е, че страните имат свобода да договорят конкретните условия и не зависят от автоматично възникване по закон. Тя е по-гъвкава и по-сигурна при сложни сделки.
Преди да обмислите ипотека на земеделска земя, добре е да знаете какви са ограниченията и кога такъв имот може да бъде ипотекиран. Ако не сте сигурни какво точно се допуска, разгледайте тази подробна статия за ипотека на земеделска земя, където е обяснено всичко ясно и разбираемо.
Кога се използва законна и кога договорна ипотека?
Разликата между двете ипотеки не е само в това как се създават, а и в това кога и защо се използват.
🔹 Законна ипотека се среща най-често при покупка на имот с отложено плащане. Например: купувачът подписва, но дължи още 20 000 лв., които трябва да внесе след месец. Продавачът не иска да рискува, затова в нотариалния акт се вписва, че остатъкът не е платен, и така автоматично възниква ипотека. Това му дава правото да търси парите по съдебен ред, ако не ги получи.
🔹 Договорна ипотека се използва в почти всички банкови кредити. Без значение дали е за покупка на имот, ремонт, бизнес нужди или други цели – банката и клиентът подписват специален нотариален акт, с който се учредява ипотека върху имота. Тя важи до изплащането на целия заем и гарантира интереса на банката.
Има случаи, в които едно лице, без да е купувач, може да учреди договорна ипотека върху свой имот в полза на трето лице – например при гарантиране на чужд дълг.
Обобщение:
- Законната ипотека възниква по закон, без отделен договор, когато не е платена цялата цена на имота.
- Договорната ипотека се прави доброволно, с отделен нотариален акт, и се използва основно при кредити.
Преди да предприемеш продажба или купуване, провери статията за ипотека върху идеални части от имот, за да знаеш какво означава ипотека върху идеални части и как влияние върху сделката.
Какво включва един нотариален акт за договорна ипотека върху недвижим имот?
Нотариалният акт за договорна ипотека върху недвижим имот е основният правен документ, чрез който се учредява самата ипотека. В него са описани в подробности както страните по договора (длъжник и кредитор), така и конкретният имот, който се дава като обезпечение. Това включва точен адрес, кадастрален номер, квадратура, вид на имота – например апартамент, къща или парцел.
В акта ясно се посочва, че се учредява договорна ипотека върху недвижим имот, а не законна ипотека. Това е важно, тъй като при договорната ипотека условията се определят от страните по взаимно съгласие. Често се включват и допълнителни клаузи – например възможност за предсрочно погасяване или удължаване на срока на заема.
Именно в този акт се включва и пазарната оценка на имота, която определя до каква стойност може да се използва като обезпечение. Ако сте решили да учредите договорна ипотека върху недвижим имот, трябва внимателно да прегледате този акт с помощта на адвокат или нотариус, защото всички клаузи в него са обвързващи.
Какви рискове крие договорна ипотека върху недвижим имот при неподновяване на кредита?
Много хора не знаят, че при изтичане на срока на кредита, без да е подновен или погасен, договорната ипотека върху недвижим имот продължава да тежи върху имота. Това означава, че дори ако дългът е погасен, но не е подадено искане за заличаване, имотът формално остава обременен. Така се блокира възможността за продажба, дарение или учредяване на нова ипотека.
Друг сериозен риск е свързан с просрочието. Ако кредитът не бъде обслужван навреме, кредиторът има пълното право да пристъпи към принудително изпълнение – чрез публичен изпълнител, опис и дори търг. Това е възможно само защото при договорната ипотека върху недвижим имот се дава предварително съгласие за подобни действия, още при подписването на акта.
Важно е да знаете, че всяка договорна ипотека върху недвижим имот подлежи на подновяване на 10 години. Ако този срок изтече и кредитът не е погасен или подновен документално, ипотеката може да загуби своята правна сила – с всички рискове, които това носи за кредитора и длъжника.
Преди да предприемете покупка на имот под обременение, проверете какво означава имот с ипотека, за да знаете какви рискове и права носи такъв имот и как да се защитите при сделка.
Може ли да се премахне договорна ипотека върху недвижим имот преди крайния срок?
Да, възможно е – и това се нарича заличаване на договорна ипотека върху недвижим имот. За целта е необходимо кредитът да бъде изцяло погасен и да се представи документ за това. След това се подава заявление до Имотния регистър, заедно със съгласието на кредитора и искане за заличаване.
Самото заличаване се извършва от Агенция по вписванията, като в регистъра изрично се отбелязва, че договорната ипотека върху недвижим имот е премахната. Това освобождава имота и от този момент нататък той отново може да бъде продаван, даряван или ипотекиран наново.
Процедурата е относително проста, но е важно да се следи дали е отразена в електронните регистри. Има случаи, в които формално договорната ипотека върху недвижим имот е погасена, но в системата стои като активна, което може да доведе до отказ за вписване на нова сделка.
Финални съвети преди сключване на договорна ипотека върху недвижим имот
Договорна ипотека върху недвижим имот представлява доброволно учредено обезпечение между кредитор и длъжник, при което имотът служи като гаранция по заем, без да се прехвърля собствеността.
Преди да подпишете договорна ипотека върху недвижим имот, трябва да си отговорите на няколко важни въпроса: Можете ли да покривате месечните си вноски? Какви са последствията, ако забавите плащане? И най-важното – сигурни ли сте, че искате да обвържете конкретен имот с дългосрочен заем?
В много случаи, договорната ипотека върху недвижим имот е отличен инструмент за получаване на по-изгодни лихви и по-големи суми от банките. Но тя крие и сериозни рискове – най-вече свързани с евентуално просрочие или спад в пазарната стойност на имота. Ако не се справите с погасяването на заема, може да изгубите имота чрез публична продан, а това е последствие, което не трябва да се подценява.
Препоръчително е да се консултирате с адвокат или нотариус, преди да се впуснете в подобна сделка. Те могат да ви предупредят за подводни камъни в договора и да ви насочат какво да включите като допълнителна защита – например гратисен период или по-гъвкави клаузи при временни финансови затруднения.
Запомнете: договорната ипотека върху недвижим имот не е просто подписан документ – тя е дългосрочно обвързване с реални последици. Колкото по-добре разбирате правните и финансовите си отговорности, толкова по-малък е рискът от сериозни проблеми.
Източници (без UTM, реални работещи линкове)
1. Lending & Secured Finance Laws and Regulations – Bulgaria
Разяснява разликите между законна и договорна ипотека върху недвижим имот, правната сила на всяка, както и процедурата по учредяване.
🔗 https://iclg.com/practice-areas/lending-and-secured-finance-laws-and-regulations/bulgaria
2. Как да впиша ипотека – Агенция по вписванията (въпроси и отговори)
Обяснява изискванията за нотариален акт и молба, кога се използва кой вид ипотека, и как се извършва вписването.
🔗 https://www.milovanov.bg/vaprosi-i-otgovori/view/3471-razlika-mezhdu-zakonna-i-dogovorna-ipoteka
3. Договорна и законна ипотека – такси и практика – Dichevi.com
Правна статия, която разглежда нотариалните и вписвателни такси, правните последици и правомощията на страните.
🔗 https://dichevi.com/договорна-и-законна-ипотека