Деклариране на доходи от наем през 2025 г. е тема, която засяга хиляди собственици на имоти в България. Независимо дали отдаваш апартамент чрез дългосрочен договор или през платформи като Airbnb и Booking, законът изисква всяко лице да декларира получените приходи и да заплати съответните данъци. Пропускането на това задължение може да доведе до сериозни глоби, начисляване на лихви и дори проверки от НАП.
Много хора се объркват – кога се подава декларацията, кой е длъжен да го направи, какви са данъците и има ли разлика за пенсионери или при отдаване на имот на фирма. В тази статия ще разгледаме всичко по темата – от стъпките за подаване на декларация, до изчисляване на данъка, осигуровките и възможните санкции при укриване на доходи.
Ако не подадеш декларация за доходите от наем, рискуваш не само глоба, но и проверка за недеклариран имот. Виж какви са санкциите, сроковете и правата ти в подобни случаи в тази статия: Недеклариран имот – глоба, срок и проверка.
Доходи от наем – кога трябва да ги декларираш
Ако си получил доход от наем през 2024 г., си длъжен да го декларираш пред НАП в годишната си данъчна декларация до 30 април 2025 г. Това важи както за отдаване под наем на апартамент, къща или гараж, така и за временни нощувки чрез платформи като Airbnb и Booking.
Задължението за деклариране на доходи от наем се отнася за:
- физически лица, които отдават имот на други физически лица (с или без договор);
- собственици, които отдават имот на фирма;
- сънаследници, които получават доход от общ имот;
- пенсионери – независимо от възрастта, доходът се декларира;
- лица, които получават наем чрез поднаем или преотдаване.
Не се прави разлика дали имаш договор с наемателите или не – щом има реален приход, той подлежи на облагане. От особено значение е и начинът на плащане – кеш или по банка – тъй като това може да се провери при ревизия.
Как се подава декларация за наем (стъпка по стъпка)
Процедурата по деклариране на доходи от наем е напълно стандартна, но много хора я пропускат или не знаят как точно да я изпълнят. За да избегнеш санкции и глоби, трябва да подадеш Годишна данъчна декларация по чл. 50 от ЗДДФЛ, като отбележиш в нея получените суми от наеми за предходната година.
Ето как става декларирането на доходи от наем в 5 стъпки:
- Влизаш в портала на НАП с КЕП или ПИК код.
- Избираш опцията за годишна данъчна декларация.
- Попълваш секция 10 (доходи от наем или друго възмездно предоставяне на права/услуги).
- Попълваш данните за имота, наемателя, сумите и периода.
- Подписваш и подаваш електронно декларацията.
Подаването може да се направи и на хартия в офис на НАП, но се препоръчва електронно, защото е по-бързо и дава достъп до автоматични изчисления на дължимия данък.
Важно: ако си получил доходи от наем за части от годината, те също трябва да бъдат посочени. Системата изчислява автоматично данъка, но ти носиш отговорност за вярното деклариране на доходите от наем.
Данъци и осигуровки върху наема – как се изчисляват
При деклариране на доходи от наем в България през 2025 г., трябва да знаеш какви точно данъци и евентуални осигуровки се дължат. Това е често задаван въпрос, защото има разлика според това дали си самоосигуряващо се лице, пенсионер, дали отдаваш на физическо или юридическо лице и т.н.
Ето как се изчисляват данъците при деклариране на доходи от наем:
- От брутната сума се приспада нормативно признат разход от 10%.
- Върху останалата част се начислява данък от 10%.
- Ако през годината не е правено авансово облагане (чрез работодател или платец), сумата се изплаща до 30 април на следващата година.
Пример:
Ако си получил 6000 лв. от наем за цялата 2024 г.
→ приспадаш 10% разход → остават 5400 лв.
→ дължиш 10% данък върху 5400 = 540 лв.
Осигуровки:
- Не се дължат осигуровки, ако това е единственият ти доход.
- Ако обаче си ЕТ, СОЛ или получаваш доход от няколко източника, може да се наложи и осигурително плащане.
Важно: при редовно деклариране на доходи от наем, НАП няма основание за санкции. Ако обаче укриваш или закъснееш, има санкции до 1000 лв. за физически лица, както и лихви върху неплатените суми.
Много собственици не осъзнават, че дори и при липса на договор, декларирането на доходите от наем е задължително, щом има реален приход. Системата на НАП вече следи банкови преводи, регистрации в Booking, Airbnb и данни от нотариуси, което прави скриването на наемите все по-рисково.
В определени случаи, ако не живееш в даден имот или го отдаваш под наем, можеш да подадеш заявление за освобождаване от такса смет. Това важи особено ако си подал декларация в общината за реален ползвател. Виж пълната процедура тук: Освобождаване от такса смет през 2025 г. – условия и срокове
Глоби при недеклариран доход от наем
Недекларирането на доходи от наем носи сериозен риск от санкции. През последните години НАП засилено следи физическите лица, които отдават имоти и не изпълняват задължението си по деклариране на доходи от наем. Особено при наеми, получавани в брой или чрез банков превод без официален договор, рискът от проверка и глоба е реален.
Какви са санкциите при липса на деклариране на доходи от наем:
- Глоба от 500 до 1000 лв. при първо нарушение.
- Глоба от 1000 до 2000 лв. при повторно нарушение.
- Начисляване на лихва върху дължимия, но неплатен данък.
- Възможност за последваща ревизия от НАП за до 5 години назад.
- В някои случаи – издаване на Акт за установяване на административно нарушение (АУАН) и Наказателно постановление (НП).
Особено внимание се обръща на лица, които отдават имоти чрез Airbnb, Booking или краткосрочен наем без регистриран туроператорски статут. Тези платформи често изпращат информация до данъчните служби, което улеснява засичането на недекларирани доходи от наем.
Важно е да се знае, че декларирането на доходи от наем не зависи от това дали имаш писмен договор – данък се дължи и при устна уговорка, стига да си получил реални приходи. В случай че НАП установи несъответствие между начина на живот, движението по банкови сметки и подадените декларации, започва проверка и съответно – налагане на глоби.
За да избегнеш всичко това, най-разумният подход е навременно и точно деклариране на доходите от наем. Освен че е задължение по закон, то е и защита срещу бъдещи проблеми с данъчните.
Деклариране на договор за наем в общината – кога и как
Освен в НАП, в определени случаи се изисква и деклариране на договор за наем в общината. Това задължение важи най-вече, когато става дума за имоти, които влияят на данъчната основа – например, при ползване на данъчни облекчения, при освобождаване от такса смет или при установяване на различен реален ползвател от собственика.
Ако отдаваш имота си, например, на фирма или чужд гражданин, и той реално обитава жилището, общината може да поиска деклариране на доходи от наем не само пред НАП, но и чрез подаване на уведомление по образец до данъчната служба към съответната община.
Какво трябва да направиш:
- Да представиш копие от договора за наем.
- Да подадеш декларация за реален ползвател (чл. 14 от ЗМДТ).
- Да приложиш лични документи или пълномощни, ако действаш от името на друг.
Най-често това се прави, когато искаш:
- Да освободиш себе си (собственика) от такса смет, защото друг живее в имота;
- Да докажеш, че наемателят е длъжен да плаща местни такси;
- Да актуализираш данни в регистрите на общината.
Важно: това не отменя задължението за деклариране на доходи от наем пред НАП. Това е отделна процедура, свързана само с местните данъци и такси.
Все по-често общинските служби подават информация към НАП при съмнителни случаи, което води до проверки за недекларирани доходи от наем.
Данък наем при пенсионери и чужденци – има ли разлика
Често задаван въпрос е дали има облекчения или различен ред при деклариране на доходи от наем, ако си пенсионер или чуждестранно лице. Отговорът е – няма. Законът третира всички физически лица еднакво, когато става въпрос за получени доходи от наем.
За пенсионери:
- Въпреки че не дължат осигуровки, деклариране на доходи от наем все пак е задължително.
- Данъкът остава 10%, след приспадане на 10% нормативно признат разход.
- Ако пенсионерът има и други доходи, те се обединяват в годишната декларация.
Пример: Пенсионер е получил 4800 лв. наем за 2024 г. → приспадат се 10% разходи → остава 4320 лв. → дължи се 432 лв. данък.
За чужденци (собственици на имоти в България):
- Също подлежат на деклариране на доходи от наем, ако имотът е на територията на страната.
- Ако са местни лица за данъчни цели – подават годишна декларация.
- Ако не са местни – може да се наложи данък при източника (удържан от наемателя), но пак има задължение за отчетност.
Важно е да се знае, че при проверка НАП няма да направи компромис на база възраст или националност. Затова декларирането на доходите от наем трябва да се извършва от всички, без изключение.
🔗 Източници и полезни връзки
Годишна данъчна декларация по чл. 50 от ЗДДФЛ за 2024 г.
Формуляр и указания за подаване на годишна данъчна декларация за доходите на физическите лица.
🔗 https://nap.bg/wps/portal/nra/documents/documents_priority/0db5e77f-4b35-419e-85ce-99927af497fb
Обща информация за деклариране на доходи от наем
Информация относно облагането на доходите от наем и задълженията за деклариране.
🔗 https://www.nap.bg/
Формуляри и приложения към годишната данъчна декларация
Образци на документи, свързани с деклариране на доходи от наем.
🔗 https://nap.bg/wps/portal/nra/documents/documents?contentIDR=a40d2a29-ee7f-4c93-9787-3a4674c48397