Продажбата на имот може да изглежда като обикновена сделка, но често е съпътствана от редица финансови и данъчни задължения, които мнозина подценяват. Независимо дали става въпрос за апартамент, къща или наследствен имот, е важно предварително да сте наясно с всички данъци при продажба на имот, които може да се дължат. През 2025 г. в България все още действат ясни правила, свързани с облагането на дохода от продажба, като има и определени случаи, в които можете да бъдете освободени от данък при продажба – ако отговаряте на конкретни условия.
В тази статия ще разгледаме подробно:
- какви данъци при продажба на имот се плащат,
- кога дължите данък печалба при продажба на имот,
- кои са изключенията при продажба на наследствен имот и данъци,
- как се подава декларация в НАП и какви са сроковете,
- както и какви допълнителни нотариални такси и разходи да предвидите при сделката.
Интересуваш се какво става с имотните цени, какви са нагласите и какво се очаква да се случи в бъдеще с цените на имотите, разгледай нашата статия по темата Цените на имотите в България през 2025 г. – Какво става с пазара?
Какви данъци се плащат при продажба на имот?
При всяка сделка за покупко-продажба на недвижим имот в България основният въпрос, който вълнува продавача, е: какви данъци се плащат при продажба на имот и как се изчисляват?
Отговорът зависи от няколко фактора – колко време сте притежавали имота, как сте го придобили (чрез покупка, дарение, наследство и т.н.) и дали става въпрос за основно жилище или не.
Ето кои са основните данъци при продажба на имот:
1. Данък върху дохода от продажбата (данък печалба)
Това е най-същественото задължение. Ако продавате имота на по-висока цена от тази, на която сте го придобили, печалбата подлежи на облагане с 10% данък върху дохода по чл. 33 от ЗДДФЛ. Данъкът се изчислява върху разликата между продажната и покупната цена, като се приспадат допустими разходи (нотариални такси, комисионни и др.).
2. Местен данък (възмездно придобиване)
Този данък се плаща от купувача, но е важно да се знае, че размерът му варира между 2% и 3% от продажната цена, в зависимост от общината. В някои случаи страните уговарят различно кой да го поеме, затова трябва да се впише изрично в нотариалния акт.
3. Такса за вписване в Имотния регистър
Вписването на сделката в Агенцията по вписванията се таксува с 0.1% от договорената цена.
Важно е да отбележим, че ако продавате основното си жилище, в което сте живели минимум 3 години, или ако продавате до два имота в рамките на 5 години, може да не дължите данък печалба.
Данък печалба при продажба на имот – как се изчислява?
Един от основните данъци при продажба на имот е именно данъкът върху печалбата – официално наричан „данък върху дохода от продажба на имущество“.
Този данък е в размер на 10% и се дължи само ако сте реализирали печалба от сделката, т.е. ако имотът е продаден на по-висока цена от тази, на която е придобит. Печалбата се изчислява по формулата:
Продажна цена – Придобивна стойност – допустими разходи = Облагаем доход
Какво включва „придобивна стойност“:
- цената от нотариалния акт при покупката
- нотариални такси и държавни такси при придобиването
- комисиони на агенции
- подобрения по имота (ако могат да се докажат с фактури)
Ако не можете да докажете разходите, данъкът ще се изчислява върху почти цялата разлика между покупната и продажната цена.
Пример:
- Купувате имот за 100 000 лв.
- Продавате го за 140 000 лв.
- Разходи по подобрения и нотариални такси: 10 000 лв.
→ Облагаем доход = 140 000 – 100 000 – 10 000 = 30 000 лв.
→ Данък: 3000 лв.
Ако сте освободени от данък по закон (ще видим в следващия блок), не се дължи нищо – но в противен случай това е един от основните данъци при продажба на имот, които се заплащат чрез подаване на годишна данъчна декларация.
Продажба на наследствен имот – дължат ли се данъци?
Темата за данъци при продажба на имот, получен по наследство, е една от най-често търсените. Много хора не знаят, че дори когато не са купили имота, а са го наследили, пак може да се наложи да платят данък печалба при продажба на имот.
Според Закона за данъците върху доходите на физическите лица, ако продавате наследствен имот, е възможно да сте освободени от данъци при продажба на имот, но само при определени условия.
Кога се дължат данъци при продажба на наследствен имот:
- Ако не са изминали 5 години от момента на придобиване на собствеността – т.е. от датата на вписване на наследството.
- Ако продавате повече от два имота в рамките на пет години, дори да са наследствени.
Кога не се дължат данъци:
- Ако продавате до два наследствени имота в рамките на 5 години.
- Ако наследственият имот е основно жилище и е ползван поне 3 години.
Важно: При продажба на земеделска земя, ниви или парцели също се прилагат специални правила. В някои случаи при наследени имоти в малки населени места данъци при продажба на имот може изобщо да не се дължат, но се изисква внимателна проверка с адвокат или счетоводител.
Освобождаване от данък при продажба на имот – кога е възможно?
Не всеки продавач дължи данъци при продажба на имот – в българското законодателство има няколко ясно разписани случая, в които физическото лице е освободено от облагане. Това е важен момент, който може да ви спести хиляди левове, ако отговаряте на условията.
Ето кога не се плащат данъци при продажба на имот:
1. Продажба на основно жилище, притежавано поне 3 години
Ако продавате жилище, което е било основно (постоянен адрес) и сте го притежавали минимум 3 години, не дължите данък печалба. Това важи само за един имот, дори да имате няколко.
2. Продажба на до два имота в рамките на 5 години
Физическо лице има право да продаде до два недвижими имота в рамките на 5 календарни години, без да заплаща данъци при продажба на имот. Ако обаче продадете трети – дължите 10% върху печалбата.
3. Дарение от роднина по права линия
Ако сте получили имот чрез дарение от родител или дете, за нуждите на данъчното облагане датата на придобиването се счита тази на дарението. Ако минат над 5 години преди да го продадете – няма данък при продажба.
⚠️ Важно е да се отбележи, че освобождаването от данък не значи, че не трябва да се подава декларация! При всяка продажба трябва да се декларира сделката в НАП, дори и когато не дължите данъци при продажба на имот.
Нотариални такси и допълнителни разходи при сделката
Освен самите данъци при продажба на имот, всяка сделка включва и допълнителни разходи, които често се подценяват. Те не се водят „данъци“ в буквалния смисъл, но са задължителни и могат значително да повлияят на крайната сума, която ще получите като продавач.
Ето основните такси и разходи при продажба на имот в България:
1. Нотариална такса
Тази такса се изчислява по таблица, утвърдена от държавата, и зависи от продажната цена на имота. Например при апартамент за 100 000 лв. таксата е около 500–700 лв.
Обикновено се поема от купувача, но страните могат да се договорят и друго.
2. Такса за вписване в Агенцията по вписванията
Това е 0.1% от стойността на сделката, и обикновено се плаща от купувача, но пак – зависи от уговорката. Ако вие сте този, който я поема, това увеличава крайната ви сметка по сделката, заедно с данъци при продажба на имот, ако се дължат.
3. Местен данък (по чл. 44 от ЗМДТ)
Въпреки че тази сума най-често е задължение на купувача, в някои случаи, особено при роднински сделки или предварителна уговорка, продавачът го поема. Ставката се определя от съответната община – обикновено между 2% и 3% от продажната стойност. И тъй като е част от общите разходи по сделката, някои го броят за част от „непреките“ данъци при продажба на имот.
4. Комисионна на агенцията (ако има такава)
При използване на посредник, обикновено се заплаща комисионна между 1.5% и 3% от стойността на имота, в зависимост от това кой е поръчителят на услугата – продавачът или купувачът.
Всички тези разходи, съчетани с възможния данък върху печалбата, оформят крайната ви финансова картина. Затова е важно още преди продажбата да изчислите всичко внимателно, за да знаете колко ще ви остане „на чисто“.
Как се декларира продажбата пред НАП?
Освен плащането на данъци при продажба на имот, продавачът има и задължение за деклариране на сделката пред Националната агенция за приходите (НАП). Това важи дори когато не дължите данък, защото освобождаването не е автоматично – трябва да бъде декларирано и доказано.
Кога се подава декларация?
- До 30 април на следващата година след продажбата.
- Под формата на Годишна данъчна декларация по чл. 50 от ЗДДФЛ.
- Ако сделката е направена през 2025 г., срокът за подаване е до 30 април 2026 г.
Как се подава?
- Онлайн – чрез ПИК или електронен подпис в сайта на НАП: https://nra.bg
- На място – в офис на НАП, като се попълва хартиен вариант на декларацията
- По пощата – с обратна разписка
Какво трябва да приложите?
- Нотариален акт за покупко-продажбата
- Документи за доказване на разходи (при нужда)
- Удостоверения за придобиване, ако е наследствен имот
- Документ, доказващ, че имотът е бил основно жилище (ако искате освобождаване от данъци при продажба на имот)
⚠️ Ако не подадете декларацията в срок или подадете неверни данни, НАП може да наложи глоби от 500 до 1000 лв., както и допълнителни лихви за неплатени данъци при продажба на имот.
Често задавани въпроси
Колко са данъците при продажба на имот в България?
Основните данъци при продажба на имот са:
10% данък върху печалбата (ако не сте освободени по закон);
Местен данък между 2% и 3% (по общинска наредба, обикновено платен от купувача);
Такса за вписване – 0.1%;
Нотариална такса – според тарифата, около 0.8% от стойността.
Всичко това може да добави между 3% и 7% общи разходи по сделката, ако сте продавач.
Кога се дължат данъци при продажба на наследствен имот?
Ако не са минали 5 години от датата на придобиване (вписване на наследството), дължите данък печалба, освен ако не попадате в изключенията по чл. 13 от ЗДДФЛ. При продажба на повече от два имота в рамките на 5 години също се дължи данък, дори да са наследствени.
Какво означава „освобождаване от данък при продажба“?
Това означава, че при изпълнение на условията – например основно жилище, притежавано поне 3 години или до два имота за 5 години – не дължите 10% данък върху печалбата. Но трябва да подадете декларация в НАП, за да приложите освобождаването.
Трябва ли да се подаде декларация при всяка продажба на имот?
Да. Подаването на декларация в НАП е задължително, независимо дали дължите данъци при продажба на имот или не. Изключение има само за юридически лица, които подават по други канали.
Кой плаща местния данък при продажба на имот?
По закон това е задължение на купувача, но страните могат да уговорят друго. В нотариалния акт се вписва кой поема местния данък, който също е част от общата тема данъци при продажба на имот.
Източници и полезни връзки
- Закон за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ)
Официален текст на закона, включително чл. 13 и чл. 33, които уреждат облагането и освобождаването от данък при продажба на имущество:
🔗 https://lex.bg/laws/ldoc/2135538631 - Национална агенция за приходите (НАП) – Продажба на имущество
Подробна информация за деклариране на доходи от продажба на имоти, срокове и изисквания:
🔗 https://nra.bg/wps/portal/nra/taxes/godishen-danak-varhu-dohdite/prodazhba-na-imushtestvo - Тарифа за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност
Официален документ, определящ размерите на нотариалните такси при сделки с недвижими имоти:
🔗 https://notary-chamber.bg/sites/default/files/tarifa_za_notarialnite_taksi_km_zakona_za_notariusite_i_notarialnata_deynost.pdf