Данък придобиване на имот: Ставки по общини, такса вписване и калкулатор

Преди да броиш капарото и да насрочиш нотариуса, идва неизбежният въпрос: колко ще платиш по линията „общинския процент“. Точно тук влиза данък придобиване на имот — местният данък, който всяка община определя сама и който се плаща при изповядване на сделката. На практика той е част от крайната сметка за покупката заедно с таксата вписване и нотариалните разноски, затова правилният процент и точната база имат значение в хиляди левове. По правило се смята върху по-високата стойност между договорената цена и данъчната оценка и обичайно го поема купувачът, но всичко се решава в твоя нотариален акт.

В тази статия ще намериш най-важното в удобен формат: кратко обяснение как се формира данък придобиване на имот, таблица с актуалните ставки по водещи общини и вграден калкулатор, който изчислява сумата за секунди. Целта е проста — да видиш точната цифра преди подпис и да планираш бюджета без изненади. Ако вече имаш ориентировъчна цена или данъчна оценка, приготви ги: след два блока ще направим реалната сметка.

Правна рамка — какво всъщност казва ЗМДТ?

По закон данък придобиване на имот е местен данък и размерът му се определя от общинския съвет в рамките между 0,1% и 3%. Данъкът се дължи при възмездно прехвърляне на недвижим имот или ограничено вещно право върху него и платец по сделката обичайно е купувачът, освен ако страните не са уговорили друго в нотариалния акт. Базата, върху която се изчислява, е по-високата стойност между продажната цена по договора и данъчната оценка на имота; ако липсва цена или оценка, се взема пазарната стойност. Именно затова преди изповядване се изважда валидна данъчна оценка и се проверява как тя се сравнява с договорената цена.

Ако продаваш имот, придобит по наследство, правилата за облагане са различни от данък придобиване на имот и често се бъркат. Подробно разяснение за условията, сроковете и изключенията ще намериш в Данък при продажба на наследствен имот — какво се дължи и кога. Така ще избегнеш грешки при планирането на данъците и ще знаеш какво реално ще платиш в деня на сделката.

Плащането на данък придобиване на имот се прави към съответната община и на практика предхожда подписа при нотариуса, тъй като трябва да се представи документ за внесения данък. След това сделката се вписва в Имотния регистър, където се дължи отделно такса вписване, която е 0,1% върху цената, по която е таксуван актът, но не по-малко от минималната такса. Сумарно това означава три реда в бюджета за покупката: самият данък придобиване на имот по процента на твоята община, такса вписване към службата по вписванията и нотариални такси по тарифата. Ако подредиш тези елементи предварително, крайната сума при изповядване няма да те изненада.

Данъчна основа — цена, данъчна оценка и „по-високото“

При покупка данък придобиване на имот се смята върху по-високата стойност между договорената цена и данъчната оценка. Това правило е в закона и затова първата задача е да извадиш актуална данъчна оценка от общината, за да сравниш двете числа още преди нотариуса. Ако по някаква причина липсва цена или оценка, се ползва пазарната стойност, определена по реда на закона. Така се избягват „символични“ цени и се гарантира, че облагането стъпва на реалистична база.

Данъчната оценка се издава по местонахождение на имота по образец и върви с малка административна такса. Заявлението може да е на хартия в общината или онлайн там, където услугата е активна, но идеята е една и съща: за конкретния имот получаваш удостоверение, което представяш при изповядване. Практиката на нотариусите е да изискват „прясна“ оценка към датата на сделката, затова не изваждай документа твърде рано, а го синхронизирай с готовността на останалите документи.

Когато знаеш базата, всичко надолу става проста аритметика: множиш по процента, който твоята община е приела в рамките от 0,1% до 3%, плащаш към общината и отиваш при нотариуса с платежния документ. Точно затова в следващия блок ще добавим и ориентир към другите две задължителни пера при покупка — такса вписване и нотариални такси — за да видиш цялата сметка на едно място.

Плащане и документи — как минава денят на сделката

Най-добре е да мислиш за данък придобиване на имот като за част от „пакета“ при нотариуса. Първо проверяваш базата — по-високата стойност между цена и данъчна оценка — и си изчисляваш сумата по процента на твоята община. Плащането е към общината по местонахождение на имота и обикновено става преди или в деня на изповядването, защото при подписа трябва да покажеш доказателство за внесения данък. Нотариусът няма да мине напред без този документ, затова не оставяй плащането за последния момент.

Документите са ясни и подредени. Носиш валидна данъчна оценка, документ за собственост на продавача, проект на нотариален акт, лични карти, скица/схема и платежен документ за данък придобиване на имот. Ако има ипотека, сервитут или други тежести, добавяш съответните удостоверения. При ново строителство се гледат актове 14/15/16 и удостоверение за въвеждане в експлоатация според случая. Колкото по-рано събереш пакета, толкова по-гладко минава подписът и вписването.

След подписването идва вписването в Имотния регистър. Там се дължи отделно такса вписване — 0,1% върху същата база, по която е таксуван актът — и се заплаща по сметка на службата по вписванията. Нотариалните такси са трети ред в сметката и се формират по тарифа на база стойността на сделката плюс ДДС. Така на финала имаш три суми: данък придобиване на имот към общината, такса вписване към службата и нотариални такси към кантората. Ако ги сметнеш предварително, изненади няма.

Хубава практика е ден преди подписа да направиш „суха тренировка“: вземи данъчната оценка, въведи сумите в калкулатора, провери процента за твоята община и си извади ориентир за нотариалните разноски. Когато тези числа са в главата ти, денят на сделката е просто процедура, а не математически тест. Готов съм да продължим с таблицата по общини — ще подредим най-търсените градове и ще стъпим върху актуалните проценти, за да имаш бърз ориентир преди калкулатора.

При покупка често стои и въпросът какво ще стане с имота при бъдещо наследяване, особено ако е влязъл в семейството чрез дарение. Виж как се разпределят дяловете, какви права имат запазените наследници и кога дарението може да се оспори — Наследяване на имот, придобит чрез дарение: как работят дяловете и възраженията. Така по-лесно преценяваш рисковете преди сделката и подреждаш документите правилно.

Таблица „данък придобиване на имот“ по общини (2025)

По-долу е практичен ориентир към 5 септември 2025 г. Ставките се определят от общинските съвети и може да се променят, затова винаги проверявай актуалната наредба преди сделка. Напомняне: данък придобиване на имот се изчислява върху по-високата стойност между договорената цена и данъчната оценка.

Калкулатор — формула, полета и как да получиш точната сума

Идеята е да въведеш две числа и да получиш резултат за секунди. Първо избираш общината, защото процентът е различен навсякъде. После въвеждаш договорената цена и данъчната оценка — калкулаторът сам взема по-високата стойност за база и изчислява данък придобиване на имот по процента на избраната община. За да видиш „цялата сметка“, има отметки за добавяне на такса вписване от 0,1% и ориентир за нотариалната такса по тарифата, така че крайният резултат да е максимално близо до това, което ще платиш в деня на сделката. Ако имаш само едно от двете числа, попълваш него, а другото оставяш празно — калкулаторът ще вземе наличната стойност за база и ще ти даде първоначален ориентир, който по-късно можеш да прецизираш с „прясна“ данъчна оценка. Когато работиш така, сметката за данък придобиване на имот се превръща от догадка в конкретно число, което можеш да планираш в бюджета си преди да резервираш час при нотариуса.

Забележка: актуалност на ставките към 5 септември 2025 г.

Бързи примери по градове — една и съща сделка, различни проценти

Да кажем, че базата е 120 000 лв. (по-високата между цена и данъчна оценка). В София и Бургас данък придобиване на имот е 3% → 3 600 лв.; във Варна 2,6% → 3 120 лв.; в Пловдив 2,5% → 3 000 лв.; в Плевен 2,85% → 3 420 лв. Ако добавиш такса вписване 0,1% (120 лв.), общо става съответно 3 720 лв. за София/Бургас, 3 240 лв. за Варна, 3 120 лв. за Пловдив и 3 540 лв. за Плевен. Нотариалната такса е отделно и зависи от стойността по тарифата.

При база 200 000 лв. сметката е ясна: София/Бургас 3% → 6 000 лв. (с вписване 6 200 лв.), Варна 2,6% → 5 200 лв. (с вписване 5 400 лв.), Пловдив 2,5% → 5 000 лв. (с вписване 5 200 лв.), Плевен 2,85% → 5 700 лв. (с вписване 5 900 лв.). Тук добре се вижда как разлика от няколко десети процента води до стотици левове при по-скъп имот.

При база 350 000 лв. разликите се умножават: София/Бургас 3% → 10 500 лв. (с вписване 10 850 лв.), Варна 2,6% → 9 100 лв. (с вписване 9 450 лв.), Пловдив 2,5% → 8 750 лв. (с вписване 9 100 лв.), Плевен 2,85% → 9 975 лв. (с вписване 10 325 лв.). Ако предварително заложиш и ориентир за нотариалните такси, ще имаш реалистичния „тотал“ за деня на сделката още преди да резервираш час.

Другите задължителни разходи — за да видиш цялата сметка

Дори перфектно да си сметнал данък придобиване на имот, общата сума при покупка включва още две пера, които не бива да подценяваш. Първото е таксата вписване към Имотния регистър — тя е 0,1% върху базата, по която се таксува актът, и се плаща отделно по сметка на службата по вписванията. Второто са нотариалните такси, които се формират по тарифа според стойността на сделката и към тях се начислява ДДС; тук няма „фиксирана“ сума, затова е разумно предварително да поискаш ориентир от кантората по конкретната ти база.

Ако искаш максимално точна картина преди да броиш капарото, смятането върви в три стъпки: определяш по-високата стойност между цена и данъчна оценка, прилагаш процента на твоята община за данък придобиване на имот, добавяш 0,1% за вписване и прибавяш ориентир за нотариалната такса. В повечето случаи именно нотариалното перо „люлее“ крайната сума, затова го вземи от източника — една бърза справка по телефона ти спестява стотици левове изненада в деня на сделката.

Когато тези три линии са ясни и заложени в калкулатора, получаваш реалистичния „тотал“ за покупката, а не само сухия данък. Това е и най-сигурният начин да сравниш два имота в различни общини: данък придобиване на имот ще се различава заради процента, но таксата вписване и нотариалната такса ще следват същата база, което прави сравнението честно и лесно за планиране.

Чести грешки и как да ги избегнеш

Най-често проблемът тръгва от базата. Хората смятат върху договорената цена и забравят, че данък придобиване на имот се определя по по-високата стойност между цената и данъчната оценка. Ако оценката е по-висока, но ти си сметнал по цената, на гишето ще доплащаш, а при нотариуса ще губиш време в нови платежни. Решението е просто: извади данъчната оценка навреме и изчисли по двете числа, за да видиш кое е „водещото“.

При смърт на собственик често възникват неясноти за дялове, удостоверения за наследници и реда за вписване на промените; това влияе и на сроковете за бъдеща продажба или дарение. Подробно как се минава през нотариус, какви документи трябват и как се избягват спорове е обяснено в Прехвърляне на имот след смърт — процедури и документи. Така подреждаш правилно стъпките и избягваш забавяния при бъдещи сделки.

Втора грешка е грешният процент. Процентът е местен и не е еднакъв навсякъде, а ставките се променят с решение на общинския съвет. Ако вземеш стойност „по спомен“ или от стара публикация, сметката ще излезе крива. Провери текущата ставка за твоята община и я въведи точно в калкулатора, а ако не фигурира в списъка, избери „друга община“ и попълни процента ръчно. Така си гарантираш, че данък придобиване на имот е пресметнат по актуалния норматив.

Трети пропуск е подценяването на таксата вписване и нотариалните разноски. Дори да си сметнал идеално данъка, общата сума се „люлее“ от вписването и нотариуса. Таксата вписване е 0,1% върху същата база, а нотариалната такса върви по тарифна скала плюс ДДС. Не гадай — обади се в кантората и поискай ориентир по твоята база, после го добави в калкулатора. Така денят на сделката не се превръща в изненадващ касов бон.

Четвърто, валидността на документите. Данъчната оценка се изисква „прясна“ към датата на сделката, а при ново строителство често има допълнителни актове и удостоверения. Ако не синхронизираш документите по време, рискуваш отлагане на подписа. Планирай ги като верига: първо оценка, после плащане на данък придобиване на имот, после нотариус и веднага вписване.

Пето, неяснота кой плаща. В практиката данъкът обичайно е за купувача, но страните могат да уговорят друго. Ако не е записано изрично в нотариалния акт, всяка страна ще „дърпа“ тълкуване в своя полза. Сложи го черно на бяло още при предварителния договор и добави това число в бюджета си.

И накрая — разчитане на чужда сметка. Банката, брокерът или нотариусът могат да дадат ориентир, но отговорността за верните числа е твоя. Когато сам изчислиш по-високата база и актуалния процент за твоята община, данък придобиване на имот излиза точно, а ти влизаш в подписа със спокойствие и без нужда от доплащания в последния момент.

Източници на информацията

Закон за местните данъци и такси (ЗМДТ) — основната рамка: кога се дължи данък придобиване на имот, данъчна основа и граници 0,1%–3%.
https://lex.bg/laws/ldoc/2134174720

Тарифа за държавните такси на Агенция по вписванията (такса вписване 0,1%) — PDF
https://www.registryagency.bg/media/filer_public/2024/05/27/tarifa_za_drzhavnite_taksi_sbirani_ot_agentsiia_po_vpisvaniiata.pdf

Столична община — Наредба за размера на местните данъци (ставка 3% за придобиване)
https://sofia.obshtini.bg/doc/385434

Община Варна — Наредба за размера на местните данъци (ставка 2,6% за придобиване)
https://varna.obshtini.bg/doc/345772

Община Пловдив — Наредба за размера на местните данъци (ставка 2,5% за придобиване)
https://plovdiv.obshtini.bg/doc/388894

Община Бургас — Наредба за размера на местните данъци (ставка 3% за придобиване)
https://burgascouncil.org/node/192

Община Плевен — „Действащи ставки“ (ставка 2,85% за придобиване)
https://www.pleven.bg/bg/deystvashti-stavki