Понякога обстоятелствата изискват да дадем правото на друг човек да извършва действия от наше име – особено когато става дума за недвижими имоти. В такива случаи най-често се използва генерално пълномощно за имот. Това е юридически документ, чрез който упълномощавате друго лице да управлява, отдава под наем или дори да продаде вашия имот.
Много хора не са сигурни какво точно включва генералното пълномощно за имот, как се съставя, колко струва и с какви рискове е свързано. В тази статия ще разгледаме всички важни аспекти – от основната дефиниция до практическите приложения и законовите изисквания, свързани с този вид пълномощни.
Ако обмисляш продажба, прехвърляне или управление на имот чрез пълномощник, тази информация ще ти спести време, пари и възможни грешки. Продължи надолу, за да разбереш кога и как се използва генерално пълномощно за имот, какви права дава и какво трябва да знаеш преди да го подпишеш.
При някои сделки е необходимо собственикът да не присъства лично – в такива случаи се използва генерално пълномощно за имот, с което упълномощеното лице може да подпише всички документи от негово име. Ако обмисляш покупка, виж тук как протича покупка на имот в България през 2025 г. – пълно ръководство и актуални съвети
Какво представлява генералното пълномощно за имот
Генералното пълномощно за имот е официален нотариален документ, с който едно лице (упълномощител) дава на друго лице (пълномощник) правото да извършва определени действия от негово име, свързани с недвижима собственост. Това може да включва продажба, прехвърляне, отдаване под наем, управление, ремонт или дори участие в съдебни производства, свързани с имота.
Важно е да се разбере, че това не е обикновено пълномощно с ограничени функции, а генерално пълномощно, което често предоставя широки правомощия и не винаги има фиксиран срок на валидност. То може да се използва за един конкретен имот, но също така може да включва и други активи, ако е формулирано по съответния начин.
Документът задължително се изготвя с нотариална заверка, като съдържа пълни данни за двете страни, описание на имота и ясно изброени действия, които пълномощникът има право да извършва. Без такава заверка пълномощното няма правна стойност при разпореждане с имот.
Кога и защо се използва генерално пълномощно за имот
Използването на генерално пълномощно за имот е често срещано в ситуации, когато собственикът не може лично да се ангажира с управлението или разпореждането с имота си. Това може да се дължи на отсъствие от страната, здравословни причини, липса на време или доверие към близък човек, който да го представлява.
Най-честите случаи, в които се използва генерално пълномощно, са:
- Продажба на имот, когато собственикът се намира в чужбина и не може да присъства лично при нотариуса;
- Упълномощаване на близък роднина да отдава имота под наем и да подписва договори от името на собственика;
- Извършване на ремонтни дейности, получаване на строителни разрешения или представителство пред общината;
- Разпореждане със земеделска земя – сключване на договори за аренда или наем;
- Наследствени имоти – когато няколко наследници са в различни държави и упълномощават един човек да действа от тяхно име.
Гъвкавостта, която дава генералното пълномощно за имот, го прави удобен инструмент, но е изключително важно да бъде съставено прецизно и с разбиране на последствията. В противен случай съществува риск от злоупотреба с права, особено при неограничени по срок пълномощни.
Документи и съставяне – как се прави генерално пълномощно
За да има правна стойност, генералното пълномощно за имот задължително трябва да бъде съставено в писмена форма и нотариално заверено. Това означава, че упълномощителят трябва лично да се яви пред нотариус, който удостоверява самоличността му и волята да упълномощи конкретно лице да извършва действия с имота.
Необходими данни за изготвяне на пълномощното:
- Имена, ЕГН и адрес на упълномощителя (собственика)
- Имена, ЕГН и адрес на пълномощника
- Точен адрес и идентификация на имота (идент. №, кадастрален №, нотариален акт)
- Действията, за които се дава право – напр. продажба, наем, ремонт, участие в сделки, получаване на пари и др.
Нотариусът ще изготви документа или ще завери подготвен текст, като таксата зависи от броя действия и стойността на имота. При съставяне е важно да се уточнят и възможни ограничения – например срок на действие, забрана за препродажба или получаване на суми.
⚠️ Важно: генерално пълномощно за имот без срок остава валидно, докато не бъде изрично отменено чрез нотариус. Това може да доведе до проблеми, ако пълномощникът действа некоректно.
Ако ще упълномощавате друго лице да подава документи от ваше име – включително за изваждане на скица, разрешение за строеж или продажба – ще ви трябва генерално пълномощно за имот. Виж каква е актуалната процедура и колко струва изваждането на скица на имот през 2025 г.
Какви рискове крие генералното пълномощно за имот
Макар и практично решение в много ситуации, генералното пълномощно за имот може да бъде източник на сериозни проблеми, ако не се използва внимателно. Ето основните рискове, с които всеки собственик трябва да е наясно:
1. Безсрочно действие
Ако не е изрично посочен краен срок, пълномощното остава в сила, докато не бъде официално отменено. Това означава, че дори след години пълномощникът може да извършва действия с имота.
2. Възможност за продажба без знание на собственика
При формулировка, която позволява продажба, пълномощникът може самостоятелно да сключи сделка. Ако е нечестен – имотът може да бъде прехвърлен без реално съгласие и собственикът ще трябва да се защитава по съдебен ред.
3. Съдебни спорове и доказване на злоупотреба
Оспорването на действия по генерално пълномощно за имот е трудно. Съдът приема, че упълномощителят доброволно е предоставил правата, освен ако не се докаже измама или злоупотреба.
4. Проблеми при наследяване
Наследниците на починал собственик често не знаят, че е дадено генерално пълномощно, което все още е в сила. Това може да доведе до действия с имота, извършени без тяхното знание.
5. Липса на контрол върху пълномощника
След издаване на пълномощното, собственикът няма механизъм за ежедневен контрол върху действията на упълномощеното лице, освен ако не се включи изрична клауза за информираност или ограничения.
🛑 Ето защо се препоръчва, когато се съставя генерално пълномощно за имот, да се консултирате с адвокат и да предвидите ясни граници, срок и права, които се предоставят.
Срок на валидност и отмяна на генерално пълномощно
По закон, генералното пълномощно за имот няма задължителен срок, ако такъв не е посочен изрично в самия документ. Това означава, че документът може да остане в сила с години, дори след като вече не е актуален или необходим.
❗ Как да ограничите срока?
- По време на изготвяне може да се добави клауза от типа:
„Пълномощното е валидно за срок от 12 месеца от датата на съставяне.“ - Без такава уговорка, пълномощното ще действа до:
- неговата отмяна от упълномощителя;
- смъртта на една от страните;
- или декларирана невменяемост/недееспособност.
При процедури като узаконяване на постройка, получаване на строителни книжа или подаване на заявления пред общината, е възможно собственикът да бъде представляван от друго лице. В такъв случай се използва генерално пълномощно за имот, с което упълномощеният може да извърши всички нужни действия. Виж как протича процесът по узаконяване на къща или постройка през 2025 г.
Как се отменя генерално пълномощно?
- Упълномощителят трябва да се яви пред нотариус и да състави нотариална декларация за отмяна.
- След това уведомява пълномощника – най-често чрез нотариална покана.
- Препоръчително е да се уведоми и Агенцията по вписванията или други институции, ако пълномощното е било използвано там.
Важно е да запомните, че само устно или писмено без нотариална заверка уведомление не е достатъчно за официална отмяна.
✅ За пълна сигурност, се препоръчва да се поиска възстановяване на оригинала от пълномощника след отмяната, ако е възможно.
Цена на генерално пълномощно за имот през 2025 г.
Изготвянето на генерално пълномощно за имот не изисква сложна процедура, но се заплаща задължителна нотариална такса, която зависи от броя на вписаните действия и стойността на имота. Цената включва и допълнителни такси за удостоверяване и съставяне на документа.
Примерни цени за 2025 г.:
- Нотариална такса за съставяне и заверка: между 50 и 90 лв. с ДДС.
- Ако пълномощното включва правомощие за продажба на имот, таксата може да се увеличи в зависимост от стойността, вписана в него.
- При допълнителни действия (например участие в съдебни спорове, вземане на пари, представителство в общината) се начисляват отделни такси.
Важно е да отбележим, че генерално пълномощно за имот, което съдържа широк набор от действия, обикновено струва повече от ограничено пълномощно само за наем или ремонт. Винаги питайте нотариуса предварително какво ще включи и колко ще струва финално.
В някои случаи при изготвяне на няколко документа едновременно (например при покупко-продажба с договор) може да получите и отстъпка от общата цена.
Генерално пълномощно за имот и как се различава от това за автомобил
Много хора си задават въпроса дали генералното пълномощно за имот е същото като това за автомобил – и отговорът е: в основата си да, но с важни разлики. И в двата случая става въпрос за нотариално заверен документ, който дава на трето лице правото да се разпорежда с определена собственост. При имотите обаче контролът и отговорността са по-строги, тъй като стойността и правните последици са по-сериозни.
Докато генералното пълномощно за имот често се използва за продажба, отдаване под наем или ремонт, при автомобилите то служи за управление, продажба, регистрация и дори пътуване извън страната. Има и случаи, в които се прави генерално пълномощно и за кола, и за имот едновременно, когато се касае за пълно упълномощаване на доверено лице.
Генералното пълномощно за имот е удобен, но сериозен инструмент, който трябва да се използва с внимание. То дава възможност на друго лице да управлява или дори да продаде вашия имот, без да е необходимо лично присъствие, но също така крие рискове, ако не е ограничено по срок или действия.
Преди да издадете такова пълномощно, помислете добре:
- Доверявате ли се напълно на лицето?
- Ясни ли са рамките на действията му?
- Има ли срок или начин за отмяна?
Винаги е добра практика да се консултирате с адвокат, преди да подпишете генерално пълномощно за имот, особено ако в него ще се включва правомощие за продажба. В противен случай може да се окажете с неочаквани последици, които трудно се отменят.
Източници на информация:
- Нотариус Мариела Калоянова
Подробно обяснение за това как се съставя генерално пълномощно за имот, какви декларации го съпътстват и кога е приложимо при продажба или прехвърляне на недвижимост. Статията разглежда реални примери, в които генерално пълномощно за имот е използвано за сделки в отсъствието на собственика.
🔗 https://kaloianova.com/въпроси/пълномощно-за-продажба-на-недв-имот/
- Lawyer-Bulgaria.bg
Този източник разглежда в дълбочина кога се използва генерално пълномощно за имот, какви рискове носи и защо е важно да се формулира правилно. Обяснено е също как се прекратява генерално пълномощно за имот, какви документи са нужни и какво се случва при спорни ситуации.
🔗 https://lawyer-bulgaria.bg/пълномощно-за-недвижим-имот/
- Ruskov & Kollegen
Юридическа кантора с международен опит, която предоставя насоки относно упълномощаване и генерално пълномощно за имот. Тук ще намерите как се изготвя този документ, какви права дава, както и какви са спецификите при генерално пълномощно за имот, дадено в чужбина, но използвано в България.
🔗 https://ruskov-law.eu/sofia/article/upalnomoshtavane-palnomoshtno.html