В българското вещно право се срещат различни видове съсобственост, изградени върху една и съща вещ – например апартамент, вила или земеделска земя. Този правен режим възниква, когато две или повече лица придобият правото на собственост заедно – възможно по договор, по силата на закона или чрез наследяване. На практика това означава, че имотът се разделя „на мислени части“, наречени идеални дялове, при които всеки съсобственик има право на ползване, но с обвързаност спрямо останалите.
В същото време, съществуват ситуации, когато взаимоотношенията между съсобствениците преминават в конфликт – проблем със съсобственик, особено когато не може да се постигне съгласие как се управлява имотът, кой каква част използва или ако един от тях иска да продаде дяла си или да извърши промени, без да получи разрешение от останалите.
Основни видове съсобственост
Делята на съсобствениците върху вещта и начинът на тяхното придобиване определят вида на съсобствеността:
- Дялова – когато имотът е разделен на ясни идеални части (например 1/2, 1/3), върху които всеки съсобственик има собствени права и задължения. Това е най-често срещаният вид при имоти, закупени съвместно или наследени.
- Бездялова (съпружеска имуществена общност) – при бракоразводни отношения или покупка след брачен договор без разделяне на части, собствеността е обща, но без конкретни дялове. Разпореждането с имота при бездялова собственост изисква съгласие между съпрузите.
При делба на общ имот, особено когато има множество наследници, често възникват спорове за цена, дялове или реално ползване. Ако темата ви интересува в дълбочина, вижте тази полезна статия за имот с много наследници и как се продава – тя дава ясна представа какво да очаквате, какви документи ще ви трябват и как да избегнете конфликт със съсобственици.
Доброволна и принудителна съсобственост
- Доброволна съсобственост се създава по волята на страните, например чрез договор.
- Принудителна съсобственост възниква без пряка воля – например общи части в етажна собственост или наследствени дялове.
Права и задължения на съсобствениците
Всички съсобственици участват в ползването и управлението на имота съобразно размера на своите идеални дялове:
- Имат равни права за владение, ползване и разпореждане, но не могат да пречат на останалите да упражняват същите права.
- Участва се в разходите (тежести) и ползите (наем, доходи) съразмерно на дяла.
- При отказ на съсобственик да допринесе за поддръжка, останалите могат да поискат законово обезщетение.
Най-честите проблеми със съсобственик
Един от най-често срещаните казуси в практиката е проблем със съсобственик, когато страните имат различно виждане за ползването на имота. Това включва:
- Един използва целия имот, друг не получава нищо – например, единият живее в апартамента, другият няма достъп, но също има дял.
- Продажба на идеален дял без съгласие – по закон това е допустимо, но новият съсобственик често влиза в конфликт с останалите.
- Ремонт или преустройство без съгласие – дори обикновено боядисване или поставяне на климатик може да се превърне в повод за съдебен спор.
- Отказ от поддръжка – един съсобственик плаща всички сметки, а друг само се ползва от имота, без да участва финансово.
Възможно е и целенасочено задържане на съгласие, когато единият съсобственик спира процеса на продажба или отдаване под наем, без да предлага разумна алтернатива.
Когато чужденец закупи имот в България и в него впоследствие възникне съсобственост, често се налага допълнителна координация по отношение на ползване, разпределение и продажба. Вижте какви особености крие покупката на имот от чужденец и как да се предпазите от проблем със съсобственик в такива ситуации.
Как се решават споровете при съсобственост
Първата стъпка е опит за доброволно споразумение, като това може да бъде:
- Разделяне на ползването – страните уговарят кой коя част използва и кога.
- Изкупуване на дял – единият съсобственик купува частта на другия, за да премахне напрежението.
- Отдаване под наем и поделяне на приходите – особено удачно при земеделски земи или ваканционни имоти.
Когато диалогът е невъзможен, делбата е основното средство за прекратяване на съсобствеността. Делбата може да бъде:
- Доброволна (нотариална) – когато страните се договорят и сключат делбен договор.
- Съдебна – когато се налага намеса на съда, което обикновено отнема време и води до допълнителни разходи.
Особености при наследствена съсобственост
Честа форма на видове съсобственост е тази, която възниква след наследяване. Там често има множество наследници, които нямат добри отношения или не живеят в страната. Това води до:
- Затруднена поддръжка и използване на имота;
- Съпротиви при продажба или отдаване под наем;
- Несправедливо разпределение на доходите – например, ако един наследник сам отдава имота под наем и не отчита приходи.
При такъв проблем със съсобственик, най-добрата практика е или доброволна делба, или искане до съда за изкупуване на дела или реално разпределение.
Разпределението на дяловете при съсобствени имоти, получени в резултат на дарение или прехвърляне между роднини, може да предизвика бъдещ проблем със съсобственик, ако липсва ясна договорка. Разберете какви са възможностите при прехвърляне на имот от родител на дете и как да се избегнат конфликти при съсобственост.
Как да избегнем проблем със съсобственик още от самото начало?
Най-сигурният начин да се избегне проблем със съсобственик е още при възникване на видове съсобственост да се регламентират отношенията. Например, ако закупувате имот с друг човек, не разчитайте само на доверие – направете писмено споразумение:
- кой какво използва;
- как ще се покриват разходите;
- какво се случва при желание за продажба.
При видове съсобственост, възникнали след наследство, също е разумно наследниците да сключат доброволен договор за ползване и поддръжка на имота. Това е особено важно, ако един от съсобствениците не желае да продаде или не се грижи за имота.
Друга добра практика е всеки вид съсобственост да бъде вписан точно в Имотния регистър – така няма съмнение кой каква част притежава, а това улеснява всякакви бъдещи действия, включително продажба, дарение или замяна.
Зависи ли всичко от закона или от хората?
Макар законът да урежда основните рамки на всички видове съсобственост, в реалността често именно човешките отношения водят до проблем със съсобственик. Дори най-добре уредената законово съсобственост може да се превърне в конфликт, ако страните не общуват или действат в собствен интерес за сметка на другите.
Все по-често се случва при видове съсобственост, особено в градските имоти, единият съсобственик да „изкупува“ нервите на другия, който просто иска да се отърве от напрежението. Това не е решение – дългосрочно печели този, който действа разумно, информирано и с документи.
Източници и полезни връзки
Закон за собствеността – чл. 30–36
Регламентира видовете съсобственост, правилата за владение, ползване и разпореждане, както и механизми при делба и спорове.
https://lex.bg/laws/ldoc/2122102787
Закон за устройство на територията
Урежда правата при преустройства в имоти и делба на общи части — важен при решение на спорове със съсобственици.
https://lex.bg/laws/ldoc/2135163904
Наръчник на домоуправителя – етажна собственост
Практическо ръководство с насоки чрез примери как да се справят съсобствениците и как да се предотврати проблем със съсобственик.
https://dobritesasedi.bg/resources/domoupravitel-narachnik.pdf
Устройствен правилник – Министерство на правосъдието
Административен акт, уреждащ организацията на имотите и техните общи части — приложим при доброволна делба и съгласуване в етажна собственост.
https://mjs.bg/home/index/69d57997-273f-4455-a053-e77f1336262f