Пазарът на бизнес имоти в България никога не е бил по-динамичен – наемите се променят, нови локации се оформят като златни точки за търговия, а брокерите стават все по-изобретателни. Но зад красивите снимки и големите обещания често се крие нещо, което няма да чуете на оглед – истината за реалната стойност, проблемите с наематели, липсата на паркиране, а понякога и с документите.
Особено при търговски помещения под наем, рисковете са на практика навсякъде – от неясен статут на имота до капани в договора. Затова в тази статия ще видим какви видове бизнес имоти се предлагат, къде си струва да се инвестира, какви са реалните наеми в различните градове и най-важното – какво няма да ви кажат брокерите, но трябва да знаете, преди да подпишете.
Ако обмисляш да инвестираш в търговски обект или търсиш локация за собствен бизнес, важно е да знаеш какви са разликите между наем и покупка. Все повече предприемачи се питат къде е по-изгодно – да наемеш или да купиш. Виж нашия детайлен анализ за магазин под наем или помещение за покупка през 2025 г. – цени, плюсове и минуси, примери от реалния пазар и съвети от експерти.
Основни видове бизнес имоти в България
Когато говорим за бизнес имоти в България, става въпрос за разнообразие от обекти с различна функция, локация и пазарна логика. Не всеки имот, който изглежда подходящ на пръв поглед, е добра инвестиция или удобен за наемане. Ето основните категории, с които ще се сблъскате на пазара:
🏪 Търговски помещения под наем
Това са магазини, аптеки, фризьорски салони, офиси с витрина, обекти в търговски центрове или на партер в жилищни сгради. Най-често срещаните и най-търсени, особено в градовете като София, Пловдив и Варна. Ключовият фактор тук е локацията – улица с трафик, видимост и възможност за реклама.
🏢 Офиси и административни сгради
Предлагат се както малки самостоятелни офиси в кооперации, така и цели етажи или open space пространства в бизнес центрове. Често изискват обзавеждане, поддръжка на общите части и допълнителни разходи като такси за охрана или подземен паркинг.
🏭 Складове, халета, производствени бази
Извън градските зони, често в индустриални паркове. Използват се от логистични фирми, онлайн търговци и малки производители. Най-важни тук са площта, достъпът с камиони и токът с необходима мощност.
🍽️ Заведения и специализирани обекти
Кафенета, ресторанти, фитнес зали, ветеринарни клиники и др. Изискват специални разрешителни и често значителни инвестиции в преустройство. При тях ключови са вентилацията, санитарните възли и зоните за клиенти.
Всеки тип бизнес имот има свои предимства, но и подводни камъни – особено при търговските помещения под наем, където конкуренцията е голяма, а доходността зависи силно от оборота на наемателя.
Ако притежавате търговски или жилищен имот, който временно не използвате, добра алтернатива може да бъде краткосрочното отдаване. Вижте какви са условията и изискванията през тази година в нашето ръководство за отдаване на имот в Airbnb и Booking през 2025 г..
Търговски помещения под наем – предимства, рискове и средни цени по градове
Търговските помещения под наем са най-търсеният тип бизнес имот в България, защото осигуряват директен достъп до клиенти. Независимо дали става въпрос за малко магазинче в жилищен квартал или обект в търговски център, при правилна локация наемът се изплаща многократно. Но зад този потенциал се крият и рискове, които много собственици научават едва след подписването на договора.
✅ Предимства:
- По-нисък входен праг – можеш да стартираш бизнес с ограничени средства, без да купуваш имот.
- Гъвкавост – при неуспех можеш да прекратиш договора и да смениш локацията.
- Възможност за добра доходност – ако си собственик и отдаваш имота.
⚠️ Основни рискове:
- Неясен статут на имота – чести случаи на обекти без „търговско предназначение“, което създава проблеми с общината и НАП.
- Лоша локация – може да убие бизнеса за месеци. Евтин наем почти винаги означава лоша видимост или нулев трафик.
- Неустойки и скрити клаузи в договорите – особено при обекти в молове и бизнес сгради.
- Проблеми със съседите – шум, жалби, ограничения от етажната собственост.
💰 Средни цени по градове (2025 г.):
- София: от 15 до 45 €/кв.м. на главни улици; 8–15 €/кв.м. в квартали
- Пловдив: 10–25 €/кв.м. в централни зони
- Варна: 12–30 €/кв.м., особено в близост до морската градина
- Бургас, Русе, Стара Загора: от 6 до 18 €/кв.м. според квартала и площта
Важно: цената често не включва ДДС, консумативи, такса сграда и други разходи, които се натрупват месечно.
Покупка на бизнес имот – кога си струва?
Покупката на бизнес имот е сериозна стъпка, която изисква ясна цел – дали ще го използвате за собствена дейност или ще го отдавате под наем. В първия случай търсите удобство и подходяща локация за вашия тип бизнес. Във втория – целта е доходност и дългосрочна възвращаемост на инвестицията.
Пазарът в България е изключително фрагментиран. В София, например, един и същ имот в квартал като „Лозенец“ може да струва 3–4 пъти повече от подобен обект в „Люлин“, въпреки че реалната възвращаемост при отдаване под наем може да е по-ниска. В по-малките градове покупката на бизнес имот често е свързана с локален монопол – един добър обект може да осигури постоянен доход за години.
Кога си струва покупка:
- Ако ще използвате имота дългосрочно за ваш бизнес;
- Ако има висок потенциал за отдаване под наем (наемна възвращаемост 6–9% годишно);
- Ако имотът е подценен заради лош маркетинг, но има добри реални параметри;
- Ако локацията се развива – нова метро станция, нов жилищен комплекс и т.н.
Важно е да се изчисли брутна възвращаемост: ако купувате за 200 000 евро и получавате 1 200 евро наем на месец, това е около 7.2% годишно – приемливо за бизнес имот.
Най-търсени градове за бизнес имоти (търсене по градове и локации)
Когато става въпрос за бизнес имоти, местоположението е всичко. Разликата между успешна инвестиция и празен обект с месеци може да бъде само в избора на град или квартал. Данните за 2025 г. показват ясно кои зони са най-активни и къде има реално търсене на търговски помещения под наем.
📍 София
Несъмнено столицата е лидер – най-високи наеми, но и най-висок риск. Най-търсени райони:
- Център и бул. Витоша – луксозни обекти с високи наеми, но постоянен трафик
- Студентски град, Младост, Люлин – за масови търговски обекти и услуги
- Бизнес парк София – само за специфични корпоративни нужди
📍 Пловдив
Силен пазар, особено в централната градска част, Капана и районите около Главната. Наемите са по-ниски от София, но запазват стабилност. Привлекателен за офиси, магазини и заведения.
📍 Варна
Добро търсене на търговски площи в близост до Морската градина, пешеходната зона и бул. Владислав Варненчик. Сезонен пик за обекти в крайбрежната зона.
📍 Бургас
Нарастващ интерес към централните зони, особено около улица „Александровска“. Градът се позиционира добре за логистика, малки магазини и местни услуги.
📍 Русе, Стара Загора, Велико Търново
Пазарът е по-спокоен, но в централните части на градовете има стабилно търсене и доходност. Подходящи за локални бизнеси с нисък начален бюджет.
📊 Във всички градове се забелязва тенденция: добре позиционираните търговски помещения под наем се заемат бързо, докато лошо проектираните или със затруднен достъп остават празни с месеци.
Търсенето на практични работни пространства в столицата расте, особено сред фрийлансъри, малки фирми и стартъпи. Затова все по-често се търси помещение тип малък офис в София, което да е удобно, достъпно и с добър достъп до транспорт. Разгледай нашето подробно ръководство за малък офис в София през 2025 г. – ще откриеш полезни съвети за цени, квартали, предимства и подводни камъни.
Проверка на имот преди сделка – какво да следиш при наем или покупка
Независимо дали планирате наем или покупка, всяка сделка с бизнес имоти изисква внимателна проверка. Често брокерите представят имота само от външна страна – квадратура, наем или цена, локация. Но зад фасадата могат да се крият сериозни проблеми, които да блокират бизнеса ви или да превърнат инвестицията в тежест.
📑 Проверки, които не бива да пропускате:
- Предназначение на имота – уверете се, че е „търговски“ или „с обществено обслужване“, а не жилище. Проверява се в кадастъра или по скица.
- Право на строеж и собственост – ако обектът е част от по-голяма сграда, проверете дали има разделени обособени части и валиден акт 16.
- Изисквания на общината и РЗП – някои дейности (напр. кафе, фризьорски салон, детска занималня) изискват специални условия – санитарен възел, вентилация, изолация и др.
- Договор за наем/покупка – прегледайте клаузите за прекратяване, наемна индексация, депозит, данъчни разходи, такси сграда и поддръжка.
- История на обекта – бил ли е наеман наскоро, защо се освобождава, има ли проблеми със съседи или административни санкции.
🛑 Много често търговски помещения под наем изглеждат добре, но са с ограничения по етажна собственост или със забрана за определена дейност. Това може да блокира бизнеса ви още преди да стартирате.
✅ Най-сигурният подход: консултация с юрист и техническо лице преди подписване на какъвто и да е договор.
Изисквания, договори, лицензиране – особености при бизнес имотите
Сделките с бизнес имоти и особено с търговски помещения под наем имат съществени разлики спрямо жилищните. От изискванията на институциите до договорните клаузи, почти всяка стъпка е по-сложна, с по-високи рискове и повече правна тежест. Ако пренебрегнете тези фактори, това може да доведе до глоби, прекратяване на дейността или съдебни спорове.
📄 Изисквания при отдаване или наем:
- Наемодателят трябва да е собственик или с доказано право да отдава имота;
- Договорът трябва да бъде писмен и ясно да указва предназначението – напр. „за фризьорски салон“;
- Трябва да се декларира в НАП, особено при доходи от физически лица;
- ДДС регистрация се изисква при определени прагове или ако двете страни са юридически лица;
🛠️ Разрешителни и лицензи:
- За заведения, детски центрове, салони и др. се изискват разрешителни от РЗИ, пожарна, община;
- Обекти с хранителна или медицинска насоченост подлежат на строг контрол и проверки;
- Част от дейностите се нуждаят от специален статут на имота (не може да е чисто жилище).
📌 В договора обръщайте внимание на:
- Индекс за инфлация/нарастване на наема – често се залага механизъм, който увеличава наема всяка година;
- Клауза за ремонт и преустройство – кой поема разходите;
- Такси за поддръжка на сграда – особено в бизнес центрове;
- Неустойки при предсрочно напускане или закъснение.
📎 При сделки с търговски помещения под наем винаги изисквайте копия от акт 16, скица, предназначение по документи и пълна история на предходните наематели, ако има такава.
Полезни съвети за наематели и инвеститори
Пазарът на бизнес имоти в България предлага възможности, но крие и много капани – особено ако се впускаш без опит. Ето няколко практични съвета, които могат да спестят пари, време и главоболия, независимо дали ще наемаш или купуваш търговски помещения под наем или за инвестиция:
За наематели:
- 🔍 Оглеждай се не само за цена, а за стойност. Евтин имот с лоша локация ще ти излезе по-скъпо от скъп, но видим и посещаван обект.
- 📆 Подписвай договор само ако имаш готовност да стартираш дейността. Много хора плащат наем с месеци, докато чакат разрешителни.
- 💬 Питай съседите в сградата. Те знаят повече от брокера – кой е напускал, имало ли е проблеми, шум, жалби.
- 📄 Преговаряй не само наемната цена, но и условията за напускане, депозита, възможността за ремонт.
За инвеститори:
- 📈 Смятай доходност, а не емоции. Един имот с 6% сигурна възвращаемост е по-добър от „престижен“, който стои празен.
- 🧱 Избирай обекти с универсално приложение. Магазин, който може да стане офис или салон, е по-гъвкав от тесен обект само за един тип бизнес.
- 🗺️ Следи градоустройствените планове. Зона, която днес е тиха, утре може да стане търговски хъб – или обратното.
- 👷 Ако е с нужда от ремонт, калкулирай всичко до последния лев. Искай реални оферти от майстори, не само „на око“.
🎯 Най-добрите сделки с търговски помещения под наем или за покупка се случват, когато си подготвен, а не когато си притиснат от време или емоции.
Бизнес имоти за инвестиция – колко реално печелят?
Инвестицията в бизнес имоти звучи като сигурна сделка, но доходността зависи от няколко основни фактора: локация, тип на обекта, търсене и разходи за поддръжка. При добре позиционирани търговски помещения под наем, годишната брутна възвръщаемост варира между 5% и 9%. Това е по-високо от жилищните имоти, но и с повече рискове.
Примерна калкулация:
- Покупка на търговски обект: 150 000 €
- Месечен наем: 950 €
- Брутна възвращаемост: ~7.6%
(Без да включваме данъци, празни периоди, ремонти, такси)
Най-силно се представят обекти с универсално предназначение и малка площ (30–80 кв.м) в оживени квартали – минимален риск, по-високо търсене, по-бърза реализация.
Планираш изграждане на склад, сервиз или производствено помещение? Един от най-често задаваните въпроси е колко струва хале от сандвич панели и какви са реалните разходи – не само за материала, но и за монтаж, проекти, ток, вода и документация. В нашето пълно ръководство за колко струва хале от сандвич панели през 2025 г. ще откриеш цени на кв.м., реални примери, калкулации и всички допълнителни разходи, които често се пропускат.
Грешки, които инвеститорите правят с бизнес имоти
Независимо дали купувате или наемате, най-честите грешки при работа с търговски помещения под наем и други бизнес имоти са едни и същи – подценяване, прибързване и доверяване на грешни съвети.
Най-чести грешки:
- Купуване без проверка на реалната доходност;
- Инвестиране в „престижна“ локация без активно търсене;
- Подценяване на разходите за поддръжка, данъци, такси сграда;
- Липса на буфер – ако имотът остане празен 6 месеца;
- Сключване на договор без защити за собственика или наемателя.
💡 Истината е, че най-печелившите бизнес имоти са скучни, но предвидими. Те не блестят с витрини, но носят стабилен доход с години.
Нови тенденции през 2025 г. при търговските площи
Пазарът на търговски помещения под наем през 2025 г. вече не прилича на този отпреди няколко години. Онлайн търговията, споделените офиси и поскъпването на енергията водят до преструктуриране на търсенето.
Основни тенденции:
- 🛒 Малки търговски обекти (15–40 кв.м) в жилищни зони изместват големите магазини;
- 🧘 Многофункционални пространства – офис+шоурум+зала;
- 🔋 Интерес към енергоефективни сгради (за икономия на разходи);
- 🧑💻 Микроофиси под наем – за фрийлансъри, адвокати, консултанти.
Инвеститорите и наемателите, които следят тези промени, печелят най-много – те са една крачка пред конкуренцията.
Земеделска земя като бизнес имот – кога е добра инвестиция?
Макар да не се възприема традиционно като бизнес имот, земеделската земя е една от най-стабилните форми на дългосрочно инвестиране в България. Цените растат, търсенето се засилва, а доходността при отдаване под аренда често надхвърля 5–6% годишно.
✅ Защо земеделска земя е интересна за инвеститори:
- Ниски разходи за поддръжка – няма сгради, няма амортизация;
- Данък сгради и такса смет = почти нула;
- Доход от аренда: от 40 до 120 лв/дка, в зависимост от региона и плодородността;
- Възможност за обединяване на парцели, смяна на предназначение или препродажба;
- Лесна ликвидност при парцели с площ над 10 дка и близо до път.
💶 Европейски субсидии за земеделска земя:
Собственици и арендатори на земеделска земя могат да получават директни плащания от фондове на ЕС чрез ДФ „Земеделие“. Това са:
- Субсидии по СЕПП (основно плащане на площ) – за 2025 г. прогнозната ставка е около 35–38 евро/дка (ок. 70–75 лв/дка), в зависимост от бюджета и типа култури;
- Плащания за райони с природни ограничения – допълнително 5–15 евро/дка;
- Зелени и еко плащания – за устойчиво земеделие и био продукция.
💡 Комбинирано, едно поле може да носи над 90–100 лв/дка на година само от субсидии, без дори да бъде засадено с култури – ако се ползва за пасище или отговаря на условията.
📌 Това превръща много земеделски терени в пасивен доход за частни лица и малки инвеститори – без нужда от физическа обработка.
Ако обмисляте покупка или продажба на земеделски имот, важно е да знаете как се определят цените, какви са категориите земя и какъв е данъкът. Вижте подробности в статията ни за цените, категорията и данъците при земеделска земя в България – с актуални данни за 2025 г.
Парцели за соларни паркове и вятърни турбини – новата ниша в бизнес имотите
През 2025 г. се наблюдава огромен интерес към терени, подходящи за изграждане на соларни паркове, вятърни турбини и фотоволтаични инсталации. Това вече е реална част от пазара на бизнес имоти и конкурира класическите офиси и търговски обекти по доходност.
☀️ Какво се търси за соларни и вятърни проекти:
- Равни или леко наклонени терени с южно/югоизточно изложение;
- Над 10–15 дка площ, с възможност за групиране с други парцели;
- Близост до електропреносна мрежа (НЕК или ЕРП);
- Лесен достъп с път и евентуална възможност за регулация;
- Минимална сянка от сгради или дървета.
💰 Какви доходи могат да се очакват:
- При отдаване под наем на подходящ терен за соларен парк, се предлагат дългосрочни договори (20–30 години) с фиксирани наеми;
- Стандартно: от 200 до 1000 лв/дка/година, в зависимост от достъпа до мрежа и региона;
- Част от проектите включват и % от произведената електроенергия като допълнителен приход.
✅ Има ли субсидии за изграждане?
Да – в периода 2024–2027 г. по Плана за възстановяване и устойчивост и Програмата „Развитие на регионите“ се отпускат:
- до 50% безвъзмездна помощ за инвестиции в ВЕИ (вкл. соларни системи за стопанства и фирми);
- до 75% финансиране за соларни инсталации в селски и планински райони;
- Специални условия за сдружения от собственици на земя и кооперативни модели.
📌 Важно: за финансиране по тези програми обикновено се изисква предварителен проект, правен статут на земята и договор с оператор за присъединяване към мрежата.
🌞 Все по-често се създават фирми, които купуват или наемат земя от частни лица, слагат панели и плащат фиксиран наем – без ангажименти от страна на собственика.
Източници и полезни линкове
📌 Проверка на имот и правен статут
- Кадастрално-административна информационна система (КАИС)
Проверка на предназначение, граници, статут и други важни данни за всеки имот в страната.
🔗 https://kais.cadastre.bg/bg - Министерство на земеделието и храните – Общата селскостопанска политика (ОСП)
Информация за стратегическия план на България по ОСП, включително субсидии и програми за развитие на селските райони.
🔗 https://www.mzh.government.bg/en/policies-and-programs/policies-and-strategies/common-agricultural-policy/
🌿 Земеделска земя и субсидии
- Европейска комисия – Стратегически план на България по ОСП
Официален документ, описващ целите и стратегиите на България в рамките на Общата селскостопанска политика.
🔗 https://agriculture.ec.europa.eu/cap-my-country/cap-strategic-plans/bulgaria_en - Euractiv – Български фермери ще получат €100 милиона държавни субсидии
Новина за предоставянето на допълнителни субсидии на българските фермери след заплахи от протести.
🔗 https://www.euractiv.com/section/politics/news/bulgarian-farmers-to-receive-e100-million-in-state-subsidies-after-protest-threat/
☀️ Соларни паркове и енергийни проекти
- Balkan Green Energy News – България предоставя €587 милиона за 82 проекта за съхранение на енергия
Информация за одобрени проекти за съхранение на енергия в България с финансиране от ЕС.
🔗 https://balkangreenenergynews.com/bulgaria-grants-eur-587-million-to-82-battery-storage-projects/