Много хора питат дали изобщо е възможна безплатна проверка на имот в кадастъра и какво реално може да се види без да се плаща. Причината е ясна – когато предстои покупка, наследяване, делба или просто любопитство за съседен парцел, всеки иска бърз достъп до данните за имота. Добрата новина е, че в България вече има напълно законен и напълно безплатен начин това да се направи онлайн, без нужда от посредници, регистрации или такси.
Кадастърът представлява официална база данни, която съдържа точните граници, площи, идентификатори и предназначение на всеки поземлен имот и сграда. В него не се виждат имената на собствениците, но може да се провери дали имотът съществува в системата, дали има нанесени граници и дали се води урегулиран парцел. Именно това е полезното при първоначалната безплатна проверка на имот в кадастъра – получавате бърза представа дали документите, които ви показват, отговарят на действителното положение.
Онлайн платформата на Агенцията по геодезия, картография и кадастър (АГКК) – https://kais.cadastre.bg – дава достъп до кадастралната карта на цялата страна. Оттам всеки може да намери своя имот по адрес, идентификатор или просто чрез интерактивната карта. Процедурата е напълно безплатна и отнема не повече от няколко минути, стига да знаете основните ориентири – квартал, улица и номер.
Как се прави безплатна проверка на имот в кадастъра?
Онлайн достъпът до кадастъра е напълно свободен и не изисква регистрация. Нужно е единствено да отворите сайта kais.cadastre.bg, който е официалната платформа на Агенцията по геодезия, картография и кадастър. В горната част на страницата има поле за търсене – може да въведете точен адрес, кадастрален номер (идентификатор) или просто да разгледате картата ръчно.
Най-лесният начин за начинаещи е търсенето по адрес. Въвеждате населеното място, улицата и номера, след което системата автоматично ще покаже имота върху картата. При кликване върху него излиза малък прозорец с основната информация – идентификатор, площ, предназначение (например „урбанизирана територия“), както и границите със съседните парцели.
Тези данни са напълно достатъчни, за да се ориентирате дали имотът фигурира в кадастралната карта, как е нанесен и каква е неговата форма. Това е и основната част от безплатната проверка – визуално потвърждение, че имотът съществува в системата и че границите му съвпадат с реалността на терен.
В платформата може да се сменя слоят на картата – например от „план“ към „сателитна снимка“, за да се види дали постройките и оградите съвпадат с очертаното. Това е особено полезно при стари имоти, където често има разминавания между документите и реалната ситуация.
Ако знаете кадастралния идентификатор (обикновено серия от цифри, разделени с точки), може да го въведете директно в полето за търсене. Тогава системата веднага показва точния имот без нужда от допълнителна навигация.
При извършване на безплатна проверка на имот в кадастъра често се стига до нуждата от разбиране какво точно представлява идентификаторът. Всеки имот има уникален номер, който може да се провери и разчете подробно в статията за идентификатор на имот, където е обяснено как се образува този номер, от какви части се състои и защо е толкова важен при проверка в кадастъра. Тази информация е полезна при всяка бъдеща сделка с имот, защото гарантира, че се работи с точните кадастрални данни.
Какво може и какво не може да се види безплатно?
Кадастралната карта е изключително полезен инструмент, но е важно да се разбере какво реално показва тя и къде свършва безплатният достъп. При обикновената проверка в сайта на кадастъра всеки може да види основните технически данни за имота – площ, идентификатор, граници, вид територия и категория на земята. Това е напълно достатъчно, когато искате да се уверите, че имотът фигурира официално в системата и че се намира точно там, където трябва.
Безплатната проверка не показва имената на собствениците, нито документите за собственост. Тази информация се съхранява в Имотния регистър към Агенцията по вписванията и се предоставя срещу малка такса или с квалифициран електронен подпис. Много хора се бъркат и очакват кадастърът да им даде всичко – собственост, тежести, ипотеки, но това са различни бази данни. Кадастърът описва земята и сградите, докато Имотният регистър съдържа правната история на имота.
Важно е също да се знае, че някои по-стари райони в страната все още не са обхванати напълно от цифровата кадастрална карта. Ако системата не открива вашия имот, това не означава, че той не съществува, а просто, че данните все още не са нанесени. В такъв случай може да се направи справка в местната служба по геодезия, картография и кадастър или в общината.
Безплатният достъп е идеален за първоначална ориентация – особено ако обмисляте покупка, ако имате спор за граница или искате да проверите дали някой е нанесъл неправомерно постройка върху ваш терен. Той не замества официалните документи, но дава достатъчно яснота, за да знаете какво да търсите по-нататък.
Как се прави пълна проверка на имот в кадастъра и имотния регистър?
След първоначалната безплатна проверка на имот в кадастъра, при която се виждат само техническите параметри, следва логичната стъпка – пълна справка за собствеността и тежестите. Тя се прави чрез комбиниране на два източника: кадастралната карта (АГКК) и Имотния регистър към Агенцията по вписванията.
Процедурата е лесна, когато знаете кадастралния идентификатор. С този номер може да направите проверка и в Имотния регистър на адрес https://brra.bg → секция „Имотен регистър“ → „Справки“. Там системата позволява търсене по идентификатор, адрес или ЕГН/ЕИК, ако проверявате собствен имот. Срещу символична електронна такса може да се изтегли пълен имотен лист, в който са описани всички вписани сделки, ипотеки, дарения и прехвърляния.
Така двата публични източника се допълват – кадастърът показва къде и какво представлява имотът, а Имотният регистър – кой го притежава и какво е правното му състояние. Ако при безплатна проверка на имот в кадастъра виждате имот с нанесени граници, но липсва информация в Имотния регистър, възможно е документите да не са вписани или да са в процес на обработка.
При покупко-продажба пълната проверка е задължителна. Освен онлайн справката е препоръчително да се извади и актуална скица на имота – документ, който показва последното му състояние според кадастъра. Тя може да се заяви през електронната система на АГКК или на място в службата по геодезия. В повечето случаи скицата се издава за 3 работни дни, а за спешни случаи – и за един.
Комбинирането на тези две проверки спестява неприятни изненади – така ще знаете дали имотът е реално съществуващ, дали има тежести, дали площта съвпада с документите и дали всичко е коректно вписано. Именно това прави пълната проверка на имот в кадастъра най-сигурният начин да се уверите в законността и прозрачността на сделката.
При безплатна проверка на имот в кадастъра често следва логичният въпрос кой е титулярът по документи. Подробна стъпка по стъпка инструкция ще намерите в Как да разбера кой е собственик на имот, където е обяснено как се прави справка в Имотния регистър и как да тълкувате резултатите. Така комбинирате безплатна проверка на имот в кадастъра с правна проверка и получавате пълна картина преди сделка.
Как да разпознаете фалшиви сайтове за проверка на имоти?
В последните години онлайн се появиха множество страници, които обещават безплатна проверка на имот в кадастъра, но реално не са свързани с държавните институции. Те често изискват лични данни, електронна поща или дори плащане, преди да покажат резултати. Важно е да се знае, че единствената официална платформа за подобна услуга е сайтът на Агенцията по геодезия, картография и кадастър – kais.cadastre.bg. Всичко останало може да бъде копие или услуга с комерсиална цел.
Истинската безплатна проверка на имот в кадастъра не изисква регистрация, не иска въвеждане на лични данни и не ви пренасочва към външни сайтове. Веднага след отварянето на картата можете да търсите по адрес или идентификатор и да получите резултата без ограничения. Ако даден сайт твърди, че предоставя по-подробна информация „безплатно“, но после ви предлага платен абонамент, това вече е сигнал за съмнение.
Също така е добре да се избягва въвеждането на ЕГН, номер на нотариален акт или други лични данни в непознати форми. Кадастърът никога не изисква подобна информация, защото базата му е публична и достъпна само по обективни критерии – местоположение и идентификатор.
Проверката на имот е чувствителна тема, защото често се извършва преди сделки на значителна стойност. Затова винаги е по-сигурно да се ползват само официалните източници. Ако имате съмнение в автентичността на даден сайт, сравнете адреса му с този на АГКК – официалният домейн винаги завършва на .bg и съдържа думата cadastre.
Заключение
Онлайн достъпът до кадастралните данни е огромно улеснение за всеки, който има нужда бързо да се ориентира за статута на имота си. Благодарение на безплатната проверка на имот в кадастъра, вече не е необходимо да се чака на гише или да се ползват посредници. С няколко клика може да се види точната площ, граници и идентификатор на всеки имот в страната. Това е първата и най-сигурна стъпка при всяка бъдеща сделка – от покупка до делба или узаконяване.
Комбинацията от безплатна проверка на имот в кадастъра и справка в Имотния регистър дава пълната картина – техническа и правна. Кадастърът показва реалното състояние на терена и сградите, докато регистърът потвърждава собствеността и вписаните тежести. Заедно двете системи гарантират прозрачност, която до преди години беше възможна само с дълги опашки и платени услуги.
Добре е тази проверка да се прави не само при покупка, но и периодично – особено ако имотът е наследствен, неуреден по документи или се намира в район с активни строителни дейности. Чрез безплатна проверка на имот в кадастъра може лесно да се проследи дали някой не е нанесъл промени без ваше знание, дали границите са запазени и дали няма нови сгради, които засягат вашия парцел.
В крайна сметка кадастърът е публичен инструмент, създаден за гражданите. Използването му е не само напълно законно, но и препоръчително за всеки, който иска да бъде сигурен в собствените си документи. Колкото по-често се прави безплатна проверка на имот в кадастъра, толкова по-малък е рискът от изненади при бъдещи сделки и недоразумения със съседи или институции.
При извършване на безплатна проверка на имот в кадастъра често възниква въпросът дали имотът е в регулация или попада извън урбанизираната зона. В статията Проверка за регулация на имот – статут е обяснено как се установява този статут, какви документи са нужни и защо е важно да се провери преди покупка. Така безплатната проверка на имот в кадастъра се допълва с информация, която показва реалните възможности за застрояване или промяна на предназначението.
Източници
Тук са изброени няколко официални и надеждни ресурса, които подкрепят информацията в статията и могат да послужат за допълнителна справка при безплатна проверка на имот в кадастъра:
- КАИС Портал – Агенция по геодезия, картография и кадастър – основният портал за кадастрални данни, който предоставя карта, справки и услуги, свързани с кадастралната карта и регистрите.
https://kais.cadastre.bg/ - Имотен регистър – Агенция по вписванията – официалният регистър за собственост, ипотеки, ограничения и други вписвания на имоти.
https://www.registryagency.bg/bg/registri/imoten-registar/ - АПИС (Имотни справки – АПИС) – предлага електронен платен достъп до справки от имотния регистър във формат PDF, включително история на вписванията.
https://apis.bg/bg/product/check-property-bg - LegalMasters – Справки от Имотен регистър – обяснителен материал за това как се извършват справки, какви данни се съдържат и какво може да се научи.
https://legalmasters.bg/nedvizhimi-imoti/spravki-ot-imoten-registar/ - Услуги – КАИС Портал – раздел “Услуги” в портала на кадастъра, където се описват различни електронни услуги: справки, заявления, такси и др.
https://kais.cadastre.bg/bg/Services/Index?applicationType=fc5c1281-a795-4cd1-9c2f-75e792923cd0