Акт 16 е последният и най-важен документ в строителния процес, познат официално като „Разрешение за ползване“. Издава се от Дирекцията за национален строителен контрол (ДНСК) след приключване на строежа и успешна проверка от приемателна комисия. С него се удостоверява, че сградата:
- отговаря на изискванията за безопасност, хигиена и достъп;
- е напълно завършена и годна за обитаване;
- може да бъде въведена в експлоатация;
- може да се ползва по предназначение (жилище, офис, магазин и др.).
Без този документ сградата официално не съществува като функциониращ обект, дори и да е напълно завършена визуално. Това има пряко отражение върху възможността за законно живеене, ток, вода, кредитиране, регистрация и дори продажба.
Ако вече притежавате имот и искате да проверите какви задължения имате към общината, вижте това пълно ръководство за проверка на данък сгради по ЕГН онлайн – с актуални инструкции за 2025 г. Проверка на данък сгради по ЕГН – ръководство 2025
Мога ли законно да живея в апартамент без акт 16?
По закон не може да се живее в сграда без акт 16, тъй като тя не е въведена в експлоатация и не отговаря официално на изискванията за безопасност, обитаемост и завършеност. Въпреки това, в практиката се наблюдава честа ситуация, при която новодомци се нанасят преди финализиране на процедурата.
Какво казва законът?
Според Закона за устройство на територията (ЗУТ), ползването на сграда без акт 16 е нарушение, което може да доведе до:
- глоби за строителя и собственика;
- разпореждане за освобождаване на имота;
- отказ от институции за откриване на партиди, адресна регистрация и др.
Какво се случва на практика?
Много купувачи подписват предварителни договори и получават ключове още при акт 15, особено когато строителят бави финализирането на документацията. В такива случаи може временно да се обитава имотът, но:
- няма право на адресна регистрация;
- не може да се декларира в общината;
- няма достъп до стандартен битов ток и вода;
- не се допуска ипотечно кредитиране от банки.
Живеенето в апартамент без акт 16 е на собствен риск, а при бъдеща проверка или съседски сигнал, може да се стигне до принудително напускане или глоби.
Може ли да се пусне битов ток и вода без акт 16?
Един от най-честите проблеми при липсата на акт 16 е невъзможността да се открият постоянни партиди за ток и вода. Причината е, че доставчиците изискват документ за въведена в експлоатация сграда, т.е. разрешение за ползване.
Какво може да се направи без акт 16?
В определени случаи е възможно подаване на ток и вода, но само при ограничени условия:
- Временен ток – може да се пусне от строителя още по време на строителството, но:
- не е на името на собственика;
- тарифата е по-висока (обикновено промишлена);
- има ограничения при натоварване и ползване.
- Временна вода – в някои случаи ВиК дружества откриват временни отклонения, но не и постоянна партида за жилищно ползване.
- Битов ток без акт 16 – на практика не се разрешава от енергоразпределителните дружества (ЧЕЗ, ЕВН, Енерго-Про), освен ако не е извършена регистрация на сградата и всички изисквания не са изпълнени.
Какви са рисковете?
- Може да останете дълго време без официална електроенергия или да плащате промишлени сметки.
- Няма гаранции, че временните партиди няма да бъдат прекратени.
- Ако в имота възникне инцидент, нямате право на защита от държавните институции.
Какви са рисковете при покупка на апартамент без акт 16?
Покупката на апартамент без акт 16 крие множество правни и финансови рискове, които често остават недооценени от купувачите, особено когато се търси по-ниска цена или „сделка от строител“. Въпреки че законът не забранява самата продажба на обект без разрешение за ползване, последствията могат да бъдат сериозни:
❌ Без ипотечен кредит
Банките отказват да финансират покупка на имот без акт 16.
Без този документ:
- не се признава завършеност на строежа;
- не може да се направи учредяване на ипотека;
- няма пазарна стойност за целите на оценка от кредитен инспектор.
Това означава, че единственият вариант е покупка с лични средства.
❌ Неустойки и забавяния
Ако сте подписали предварителен договор със строител, но той не получи акт 16 навреме, може:
- да не получите нотариален акт месеци или години наред;
- да платите цялата сума, но да не сте реален собственик по закон;
- да се окажете без достъп до кредит, ток или регистрация.
❌ Невъзможност за регистрация по настоящ адрес
МВР и ГРАО не извършват адресна регистрация в сгради без разрешение за ползване. Това води до:
- проблеми с лична карта и регистрация на МПС;
- невъзможност за записване на дете в училище по район;
- административни затруднения (глоби, откази, премествания).
❌ Ограничена стойност и трудна препродажба
Имот без акт 16:
- не може да се продава чрез банка;
- отблъсква повечето купувачи;
- се търгува на по-ниска цена;
- може да остане „замразен“ за години, ако строителят не довърши процедурата.
Изисквания за акт 16 – какво трябва да се изпълни?
За да бъде издаден акт 16, сградата трябва да отговаря на всички строителни, технически и правни изисквания, установени от закона. Това е последният етап от строителния процес и условие за официалното ѝ въвеждане в експлоатация.
📌 Основни изисквания за получаване на акт 16:
- Издаден акт 14 и акт 15
- Акт 14 – удостоверява завършване на грубия строеж
- Акт 15 – подписан от строителя, надзора и възложителя, потвърждава завършеността на обекта и готовността за въвеждане в експлоатация
- Всички инсталации и системи трябва да са завършени и работещи
- Електроинсталации, водопровод, канализация, асансьори, пожароизвестяване и др.
- Изпълнени мерки за безопасност и достъпност
- Пожарна безопасност
- Достъп за хора с увреждания
- Осигурени евакуационни пътища
- Документация и технически паспорт
- Проекти, чертежи, сертификати, протоколи от изпитвания
- Подписан технически паспорт на сградата
- Приемателна комисия
- Назначава се от ДНСК (или съответната РДНСК)
- Извършва оглед и проверка на място
- Съставя протокол и предлага издаване на Разрешение за ползване
Ако вече отдавате имот под наем – независимо дали има акт 16 или не – важно е да знаете как се декларират приходите пред НАП. Виж тук как става деклариране на доходи от наем през 2025 г.: Деклариране на доходи от наем – правила за 2025 г.
Как се прави проверка за акт 16 на конкретно жилище?
Преди да купите или наемете имот в нова сграда, проверката за наличен акт 16 е задължителна. Без този документ рискувате да вложите средства в обект, който не е въведен в експлоатация и не може да се ползва законно.
✅ Как да разберете дали сграда има акт 16?
Има няколко начина да направите проверка – официални и неофициални:
🏢 1. Справка в общината по местонахождение на имота
- Всеки акт 16 се регистрира при издаване в съответната дирекция „Устройство на територията“
- Можете да направите запитване с:
- адреса на имота;
- данните на строителя;
- или копие от строителните книжа
📍 Например в София – дирекция „Архитектура и градоустройство“ (АГКС)
📍 Във Варна, Пловдив, Бургас – чрез отдел „Контрол по строителството“ в съответната община
🌐 2. Проверка чрез сайта на ДНСК (ако е достъпна)
- Някои регионални дирекции публикуват списъци с разрешения за ползване
- Може да се направи търсене по адрес или Имотен идентификатор (ако го знаете)
👉 Уебсайт: https://dnsk.bg
📄 3. Изискване от строителя или инвеститора
- При покупка на „на зелено“ или „готов“ апартамент, продавачът е длъжен да предостави копие от акта 16
- Ако отказва или отлага, това е сигнал за риск
- При липса на акт 16, често се предоставя само акт 15 – това не е достатъчно
🛑 4. Проверка в кадастъра НЕ е достатъчна
- Фактът, че имотът фигурира в кадастралната карта не означава, че има акт 16
- Там се отразява геометрията и идентификаторът, не разрешението за ползване
Колко струва акт 16 и кой го плаща?
Издаването на акт 16 не е свързано с фиксирана такса, но процесът включва разноски по подготовка, документация и проверки, които могат да бъдат значителни – особено при по-големи сгради или къщи с отклонения от проекта. Обикновено разходите се поемат от строителя или инвеститора, но има случаи, в които част от тях се прехвърлят върху купувачите чрез договорни клаузи.
💰 Какви са примерните разходи при издаване на акт 16?
| Вид разход | Примерна стойност (2025) |
|---|---|
| Технически паспорт | 500 – 1500 лв. |
| Такси към ДНСК | 100 – 300 лв. |
| Протоколи и изпитвания | 300 – 1000 лв. |
| Документация и заверки | 100 – 300 лв. |
| Хонорар за надзор или проектант | 300 – 1000 лв. |
| Общо | 1000 – 4000+ лв. |
❗ За еднофамилни къщи с нестандартни проекти или за жилищни сгради със забавяния, цената може да се увеличи допълнително.
👥 Кой плаща?
- При ново строителство: Строителят или инвеститорът поема задължението да извади акт 16. Разходите са включени в общата цена на имота.
- При самостоятелни къщи: Отговорността пада върху собственика. Всички разходи са за негова сметка.
- При кооперации или ПУП-проекти: Може да се наложи разпределение на разходите между съсобственици или собственици на обособени обекти.
⚠️ Винаги проверявайте договора за покупка – ако акт 16 все още не е издаден, вижте дали строителят е поел ангажимент и срок за това, и дали има неустойка при забавяне.
Какво следва след издаване на акт 16?
След като сградата получи акт 16 (разрешение за ползване), тя официално се счита за въведена в експлоатация, което дава пълен достъп до всички административни, битови и правни услуги, свързани с имота. Това е моментът, в който жилището или обектът може реално да се използва, продаде, отдаде под наем или ипотекира.
📋 Какви действия следват след получаването на акт 16?
- Издаване на индивидуални документи за собственост
- Вече може да се пристъпи към нотариален акт за собственост на конкретен обект, ако сделката е била с предварителен договор.
- Вписването в Имотния регистър е напълно валидно.
- Откриване на партиди за битов ток, вода и отопление
- Енергоразпределителните дружества вече допускат откриване на битови партиди на ваше име
- ВиК също допуска прехвърляне или откриване на индивидуален водомер
- Може да се подаде заявление за откриване на партида в ТЕЦ (ако има)
- Адресна регистрация
- Вече може да подадете заявление за настоящ и постоянен адрес по ЛК в новото жилище
- Децата могат да бъдат записани в училище по район
- Всички документи (шофьорска книжка, лична карта и др.) могат да бъдат обновени с новия адрес
- Деклариране в общината и данък сгради
- До 2 месеца след получаване на нотариалния акт и акт 16, имотът трябва да се декларира в местната община
- Започва начисляване на данък сгради и такса смет
- Пълна възможност за продажба, дарение, ипотека
- Вече можете:
- да продавате апартамента;
- да учредявате ипотека;
- да го дарите или завещаете;
- да го включите като актив във фирма и т.н.
- Вече можете:
Ако жилището ви все още не се използва за живеене по предназначение (например при липса на акт 16), може да подадете заявление за освобождаване от такса смет. Виж как става това в пълното ръководство за 2025 г.: Освобождаване от такса смет – какви са условията и сроковете през 2025
Често задавани въпроси
Мога ли да живея в апартамент без акт 16?
Да, на практика много хора го правят, но по закон – не е разрешено. Липсата на акт 16 означава, че сградата не е въведена в експлоатация, а ползването ѝ е административно нарушение. Освен това, не можете да получите битов ток, адресна регистрация или кредит.
Какво означава „битов ток без акт 16“? Възможно ли е?
Не. Енергоразпределителните дружества (ЧЕЗ, EVN, Енерго-Про) не откриват битова партида без акт 16. В някои случаи се ползва временен ток с промишлени тарифи, подаден от строителя – но това е временно решение, без гаранции.
Как да проверя дали дадено жилище има акт 16?
Най-сигурният начин е чрез:
справка в общината (отдел „Контрол по строителството“);
запитване в ДНСК;
изискване на копие от разрешението за ползване от строителя.
Онлайн справка не е достъпна навсякъде, но някои общини я предлагат.
Какви са изискванията за акт 16 на къща?
Същите като при апартамент – завършено строителство, акт 15, изправни инсталации, технически паспорт, пожарна безопасност и премината проверка от приемателна комисия. Много собственици на къщи забавят процедурата, което ги поставя в същия риск – без ток, без регистрация, без възможност за продажба.
Колко време отнема издаването на акт 16 след акт 15?
Обикновено отнема между 1 и 3 месеца, ако всичко е наред с документацията. При проблеми, липси или несъответствия, процедурата може да се забави с години. В София и големите градове често има административно забавяне.
Колко струва акт 16 за къща или апартамент?
Няма фиксирана държавна такса. Разходите включват:
техн. паспорт, изпитвания, заверки и надзор
средно между 1000 и 4000 лв., според обекта
Обикновено строителят плаща, но при къща – собственикът.
Може ли банка да отпусне кредит без акт 16?
Не. Нито една българска банка не финансира покупка на имот без акт 16, защото това не е законен за ползване обект. Изключение са някои етапни кредити, при които първо се финансира строителството, но само при гаранции за довършване.
Какво означава „сградата няма разрешение за ползване“?
Това е друг начин да се каже, че няма акт 16. В този случай:
имотът не може да се използва официално;
не може да се регистрира по адрес;
има риск от санкции и проблеми при препродажба.
Живеенето в апартамент без акт 16 е възможно на практика, но не е законно и носи сериозни рискове. Липсата на този документ означава, че сградата не е въведена в експлоатация, което води до:
- невъзможност за откриване на битови партиди за ток и вода;
- липса на адресна регистрация;
- затруднения при продажба или ипотека на имота;
- потенциални глоби и санкции от контролни органи.
Преди да се ангажирате с покупка или обитаване на такъв имот, внимателно проверете наличието на акт 16 и се консултирайте със специалисти в областта на недвижимите имоти.
Източници и полезни връзки
- Закон за устройство на територията (ЗУТ)
Подробна информация за изискванията и процедурите, свързани с акт 16, можете да намерите в ЗУТ:
https://lex.bg/laws/ldoc/2135163904 - Дирекция за национален строителен контрол (ДНСК)
Официалният сайт на ДНСК предоставя информация относно издаването на разрешения за ползване и други свързани процедури:
https://dnsk.bg