Когато говорим за завършено строителство в България, няма по-важен документ от Акт 16. Това е етапът, в който една сграда получава правото да бъде обитавана и използвана официално. Но пътят дотам минава през два ключови акта – Акт 14 и Акт 15, които са задължителни стъпки преди финалното въвеждане в експлоатация. В тази статия ще разгледаме какво точно означава всеки един от тях, кой ги издава, какви са сроковете и каква е последователността между тях.
Какво е Акт 14 и защо е първата стъпка в строителството?
Акт 14 е първият официален документ, който се издава при достигане на т.нар. груб строеж. Това включва завършването на основната конструкция на сградата – фундаменти, носещи стени, плочи и покрив.
Цел на Акт 14: да удостовери, че строителната конструкция е изпълнена според одобрения проект.
Кой издава Акт 14: комисия, в която участват строителят, инвеститорът, техническият надзор и проектантът.
Акт 14 е необходим, за да се премине към довършителните работи и оформлението на фасади, инсталации и вътрешни пространства. Без него не може да се продължи към Акт 15, а следователно и към Акт 16.
Преди да се пристъпи към финалното въвеждане в експлоатация, е важно да се познават актуалните срокове, разходи и технически изисквания. В тази публикация за Акт 16 през 2025 г. ще намерите детайлна информация за цената на процедурата, необходимите документи и колко време реално отнема получаването на разрешение за ползване.
Какво е Акт 15 и каква е ролята му?
След приключване на всички строително-монтажни дейности, се издава Акт 15. Това е документът, с който се удостоверява, че строежът е напълно завършен и съответства на проекта и разрешението за строеж.
Акт 15 включва описание на изпълнените дейности, всички съответни сертификати, доклади и становища за безопасност и качество.
Кой го издава: комисия от строител, проектант, надзорник и представител на възложителя.
Акт 15 е основата за подаване на документи за Акт 16. Без него няма как да се премине към процедурата за въвеждане в експлоатация.
Акт 16 – финалният документ за разрешено ползване
Акт 16 е последният и най-важен акт в строителството. Той представлява официалното разрешение за ползване на сградата, издадено от Държавна приемателна комисия или от съответния орган по контрола.
С него се потвърждава, че строежът е напълно безопасен, отговаря на всички изисквания и може да бъде въведен в експлоатация – т.е. в него може да се живее, да се отдава под наем, да се продава и т.н.
Документи за Акт 16:
- валиден Акт 15
- всички протоколи за изпитвания и проверки
- декларации за съответствие
- одобрения от ВиК, ЕРП, пожарна, РЗИ
Кой го издава: Държавна приемателна комисия, Областен управител или Главен архитект – в зависимост от вида и категорията на строежа.
Без Акт 16, сградата не може да бъде използвана легално, дори да изглежда напълно завършена.
Срокове, последователност и често задавани въпроси
- Срок между 14 и 15: зависи от мащаба на довършителните работи, обикновено 3–9 месеца
- Колко време след 15 излиза Акт 16: при коректно подадени документи – до 30 работни дни
- Може ли да се живее в сграда без Акт 16: не – това е незаконно и води до санкции
- 14 и 15 важат ли без Акт 16: не – те са етапни документи, но не дават право на ползване
Акт 16 е документът, който прави една сграда законно обитаема. Акт 14 и Акт 15 са задължителни междинни стъпки, които удостоверяват завършването на конструкцията и качеството на изпълнение. Без тях не може да се получи Акт 16, а без него – няма право на реално ползване. Ако планирате покупка на ново строителство, винаги проверявайте на какъв етап от процеса се намира обектът и какви актове са издадени.
Един от често подценяваните, но ключови елементи по пътя към въвеждане в експлоатация е осигуряването на техническа инфраструктура. Ако парцелът е без водоснабдяване, задължително трябва да се планира присъединяване към мрежата. В тази статия за прокарване на вода до парцел ще намерите как става това – от подаване на заявление до реално свързване с ВиК.
Може ли да продадеш апартамент в сграда без разрешение за ползване?
Често се случва строителни предприемачи да предлагат имоти „на зелено“ или преди да бъде издадено окончателно разрешение за ползване. В такъв случай апартаментът може да бъде продаден, но само ако сделката е за „обект в строеж“, а не като завършен имот. Това означава, че купувачът поема определени рискове, като например закъснение или проблеми със въвеждането в експлоатация.
При такава сделка е важно:
- да има ясно упоменат етап на строителството в нотариалния акт
- да се проверят правата върху земята и всички тежести
- да се поиска банкова гаранция или допълнително обезпечение
Какви рискове носи живеенето в сграда без финално разрешение?
Макар че не е законно, много хора се нанасят в апартаменти, преди да има пълно разрешение за ползване. Това води до редица рискове, включително:
- отказ на институции да регистрират адресна регистрация
- невъзможност за сключване на договори с ВиК и електроразпределителното дружество
- проблеми при продажба или ипотека
- санкции от ДНСК при проверка
В допълнение, липсата на официално одобрение може да се отрази на сигурността на сградата, тъй като не всички системи може да са проверени и въведени по изискванията.
Какво е „въвеждане в експлоатация“ и какво включва?
Терминът „въвеждане в експлоатация“ обхваща целия процес по финално приемане и одобряване на строежа от страна на съответните органи. Това включва:
- провеждане на всички нужни проверки и изпитвания (електрически, пожарна безопасност, шумоизолация)
- одобрения от комунални дружества
- съставяне на приемателен протокол от комисия
- подаване на комплект документи към общината/контролния орган
След успешното приемане, се издава официалният документ, удостоверяващ, че сградата е безопасна, годна за ползване и отговаря на нормативната база. Това е последният правен етап, след който собственикът може да разполага пълноценно с имота си – да го обитава, отдава под наем или продава като напълно завършен.
Възможни измами и злоупотреби при издаване на документи
В последните години зачестяват случаите, в които се представят фалшиви или частично подправени документи, особено при продажба на имоти в незавършени сгради. Най-честите злоупотреби включват:
- предоставяне на копия от протоколи, които не са реално подписани от всички участници в строителния процес
- невалидни актове, изготвени без действително изпълнение на съответния етап
- подвеждаща информация в обяви, че сградата има „всички необходими документи“, когато в действителност не е достигната последната фаза на строителството
За да се предпазите, винаги изисквайте:
- оригинал или заверено копие на всеки документ
- справка в Агенцията по геодезия, картография и кадастър
- проверка в общината за статута на обекта
Правният съветник и нотариусът също трябва да прегледат детайлно документацията, преди да се стигне до сделка.
Наред с водоснабдяването, електрозахранването е другият основен компонент, без който не може да се премине към окончателно узаконяване на обекта. Подробности за процеса – от подаване на заявление до реално присъединяване към мрежата – можете да прочетете в тази статия за прекарване на ток в парцел, където са описани всички нужни стъпки и срокове.
Каква е ролята на техническия надзор при строежите?
Техническият надзор е задължителен участник във всеки етап на строителството. Основната му роля е:
- да следи за спазване на строителните стандарти
- да удостоверява, че строителството се изпълнява точно по одобрените проекти
- да подписва съответните актове и протоколи
Без официалното участие на надзорника, нито един документ не може да бъде валидиран. При установени нарушения, техническият надзор е длъжен да уведоми инвеститора и да изготви предписание за корекции.
Изборът на некоректен или зависим надзор води до рискове при приемането на строежа и дори до отказ за издаване на финално разрешение.
Какво означава временно ползване на сграда?
В определени случаи, строежи могат да бъдат допуснати до временно ползване, когато има специална причина (напр. обществен интерес, необходимост от бързо използване). Това става само със специално разрешение, издадено от съответния контролен орган, и под определени условия:
- сграда е почти завършена
- има гаранции за безопасност
- няма конструктивни и инсталационни проблеми
Временното ползване не е същото като пълно разрешение. Собственикът няма право да продава имота като завършен или да издава постоянни документи за обитаване.
Източници и полезни връзки
**Значение и срок на издаване**
Подробен преглед на всеки акт и обяснение защо са важни: конструктивна проверка, инсталации и правна рамка. Издател: Имоти Премиер, актуално към 16.02.2024.
📌 Работи като отправен ресурс за купувачи и строители.
👉 Линк: https://imotipremier.com/akt-14-akt-15-akt-16/
Акт 16: какво представлява и как се издава
Законова и административна информация – кой го издава, документи, връзка с Наредба №3 на ЗУТ, ролята на ДНСК. Издател: Lawfirm.bg.
👉 Линк: https://lawfirm.bg/publikatzii/akt-16