Реално ползване на съсобствен имот е един от най-честите източници на конфликти между наследници, роднини или съседи, които притежават имот заедно. Много хора смятат, че щом притежават идеална част от даден имот, могат свободно да го използват или дори да заградят определена част от него. В действителност обаче реалното ползване на съсобствен имот е регламентирано от закона и в повечето случаи изисква писмено споразумение между всички съсобственици.
Проблемите обикновено започват, когато един от съсобствениците започне да ползва цялата постройка, двора или гаража, без да допуска останалите или без да има договор за разпределение на ползването. Това поражда въпроси като: допустимо ли е подобно ползване, кога се смята за неправомерно, и може ли да се търси защита по съдебен ред? Темата за реално ползване на съсобствен имот е тясно свързана с делбата, достъпа, ограничаването на права и дори с придобивна давност.
В тази статия ще обясним какво точно означава реално ползване на съсобствен имот, кога е възможно да бъде договорено, как се доказва пред съд и какви права има всеки съсобственик в подобна ситуация.
В много случаи, особено при наследствени имоти, съсобствениците не могат да се споразумеят за реално ползване и се стига до съдебна делба. Виж как протича процедурата:
🔗 Разделяне на наследствен имот – делба, документи, съд и доброволна процедура
Какво означава реално ползване на съсобствен имот?
Когато даден имот е притежаван от няколко лица, без да е извършена физическа или съдебна делба, той се води съсобствен. В такива случаи всеки съсобственик има право да ползва целия имот, независимо какъв процент притежава. В практиката обаче често се случва различните съсобственици да се споразумеят кой коя част ще използва – това наричаме реално ползване на съсобствен имот.
Реалното ползване може да бъде договорено доброволно, чрез договор за разпределение на ползването, или да се наложи едностранно, което обикновено води до спорове. Пример за реално ползване е, когато двама наследници си разделят двора и всеки си огради частта, която ползва, макар да не е извършена официална делба.
Важно е да се подчертае, че реално ползване на съсобствен имот не е същото като собственост. То не променя правния статус на имота и не премахва съсобствеността, а урежда временно кой как ще го използва. Без писмено споразумение реалното ползване може да бъде оспорено, особено ако води до недопускане на друг съсобственик до имота.
Допустимо ли е ползване без съгласие от другите съсобственици?
По закон всеки съсобственик има право да ползва целия имот, стига да не пречи на останалите съсобственици. Когато обаче един от тях започне да използва реално ползване на съсобствен имот без съгласието на другите – например, загражда част от двора или заключва постройка – това вече е нарушение. Законът го разглежда като самоуправство и другите съсобственици могат да търсят правата си по съдебен път.
Няма изрична забрана за реално ползване на съсобствен имот без договор, но при липса на съгласие действията лесно се оспорват. Съдилищата приемат, че без изрично или мълчаливо съгласие от всички страни, никой не може еднолично да определя кой коя част ще ползва. Ползването трябва да бъде съобразено с интереса на всички.
Най-честите конфликти възникват, когато един от съсобствениците:
- загради част от имота и не допуска другите;
- постави ограда, постройка или съоръжение върху обща площ;
- ползва имота изцяло, въпреки че няма изключителни права.
Затова при липса на договорно уреждане, всяко едностранно реално ползване на съсобствен имот крие риск от съдебен спор и е препоръчително да се избегне чрез писмено споразумение или доброволна делба.
Договор за разпределение на ползването – кога е необходим?
Най-сигурният начин да се избегнат конфликти между съсобственици е чрез договор за разпределение на ползването, който урежда кой ще използва коя част от имота. Този договор не променя правото на собственост, а само регламентира реално ползване на съсобствен имот по взаимно съгласие. Може да бъде сключен в обикновена писмена форма, но е препоръчително да се завери нотариално, особено ако касае ползване за дълъг период или включва сгради и постройки.
Договорът обикновено съдържа:
- описание на ползваните части (двор, сграда, гараж, мазе и др.);
- схема или скица с разпределението;
- срок на ползване (определен или безсрочен);
- подписите на всички съсобственици.
Когато съществува договор за реално ползване на съсобствен имот, всяко еднолично действие извън разпределението (например, заграждане на допълнителна площ) може да се счита за нарушение на споразумението. Също така, договорът служи като доказателство в случай на съдебен спор, особено ако някой от съсобствениците се опитва да се ползва от цялата вещ или не допуска останалите.
Важно е да се знае, че този тип договор не може да се вписва в Имотния регистър, защото не представлява прехвърляне на вещно право. Той обаче има доказателствена сила за реално ползване на съсобствен имот в рамките на съществуващата съсобственост.
При съсобствен имот, където се изграждат сгради или постройки, е изключително важно да се спазват всички нормативни отстояния при застрояване, за да не се стигне до конфликт със съседи или нарушение на закона. Виж кои са минималните разстояния според ЗУТ:
🔗 Отстояния при застрояване – какво казва ЗУТ и кога се изисква съгласие от съсед
Може ли единият съсобственик да не допуска другите до имота?
Категорично – не. В рамките на съсобствеността всеки съсобственик има право да ползва общия имот, съобразено с правата на останалите. Ако един от съсобствениците ограничава достъпа на другите – чрез заключване, заграждане или физическа пречка – това се счита за незаконосъобразно действие, дори ако той реално ползва по-голяма част от имота.
Според съдебната практика, недопускане до съсобствен имот представлява нарушение на правото на собственост и може да доведе до иск за възстановяване на достъпа, както и до обезщетение за пропуснати ползи. Само защото дадено лице е ползвал по-голямата част на имота през последните години, не означава, че има изключително право. За да бъде ползването законно, е нужно:
- доброволно споразумение за реално ползване на съсобствен имот;
- или съдебна делба, при която се определят реални граници.
В случай че някой от съсобствениците е изключен от ползването, той може да подаде ис за допускане до имота, дори без да иска делба. Също така, ако един съсобственик извършва стопанска дейност в имота без съгласие и не допуска останалите, може да се стигне и до претенции за неоснователно обогатяване.
Важно е да се знае: самото дългогодишно ползване не създава автоматично право на изключителност, освен ако не се е натрупала придобивна давност, което е отделна процедура и не важи във всички случаи на реално ползване на съсобствен имот.
Как се доказва реално ползване в съд? (доказателства, свидетели, давност)
Когато между съсобственици възникне спор относно използването на имота, често се налага да се премине към съдебно производство. За да бъде признато реално ползване на съсобствен имот, страната, която твърди, че има право да използва определена част, трябва да представи конкретни доказателства. Съдът не приема устни твърдения без подкрепа от обективни факти.
Най-често използваните доказателства включват:
- писмен договор за разпределение на ползването, дори и без нотариална заверка
- свидетелски показания, които потвърждават, че дадено лице реално ползва част от имота в определени граници
- снимки, скици и сателитни изображения
- фактури за поддръжка, подобрения или ремонти, извършени само в ползваната част
- огради, физически разграничения, които показват установен начин на ползване
В някои случаи, ако реално ползване на съсобствен имот е продължило необезпокоявано за повече от 10 години, страната може да предяви иск за придобивна давност. Това обаче се допуска само ако останалите съсобственици са били изцяло лишени от ползване и не са възразявали в разумен срок.
Важно е да се направи разлика: реалното ползване не означава автоматично придобиване. За да се стигне до собственост, се изисква ясно намерение за присвояване, доказана давност и липса на противопоставяне. Обичайното използване по договор или по съгласие не води до прехвърляне на право на собственост.
Съдът разглежда реално ползване на съсобствен имот в контекста на равнопоставеността между съсобствениците. Всяко неравно третиране или изключване трябва да бъде обосновано и доказано, в противен случай решението е в полза на общото ползване.
Разлика между реално ползване и делба
Много хора бъркат реално ползване на съсобствен имот с делба, но това са две напълно различни правни понятия. Разликата е съществена и има пряко значение за правата на съсобствениците.
Реалното ползване урежда кой как използва имота временно, без да променя собствеността. То може да се постигне с устна договорка, писмено споразумение или просто с мълчаливо съгласие. Въпреки това, всеки съсобственик продължава да притежава идеална част от целия имот, без физическо отделяне.
Пример: Двама братя наследяват имот и се разбират единият да ползва едната половина на двора, а другият – другата. Това е реално ползване на съсобствен имот, но нито един няма изключителна собственост върху своята част.
Делбата, от друга страна, представлява правно действие, при което съсобствеността се прекратява. Може да бъде:
- доброволна – със споразумение между страните;
- съдебна – чрез иск за делба.
При делба се определят реални граници, извършва се ново вписване в Имотния регистър и всеки съсобственик вече притежава самостоятелен имот. След делбата реално ползване на съсобствен имот вече не съществува – защото съсобствеността е прекратена.
⚠️ Важно: Ако имотът не може да бъде разделен физически (напр. обща сграда, малък двор), съдът може да присъди целия имот на един от съсобствениците с парично обезщетение за останалите. Това също прекратява всякакво реално ползване на съсобствен имот.
При изготвяне на договор за разпределение или при съдебно производство, често се изисква скица с обозначени части от имота. Виж как се вади скица на имот, колко струва и каква е процедурата:
🔗 Как се вади скица на имот – цена, процедура и срокове
Какво казва законът – ЗС и съдебна практика
Правната уредба на реално ползване на съсобствен имот се съдържа основно в Закона за собствеността (ЗС). Според чл. 30, ал. 1 от ЗС, всеки съсобственик има право да ползва общата вещ съобразно нейното предназначение и доколкото това не пречи на останалите съсобственици. Това означава, че никой не може да бъде изключен от имота или да бъде поставен в по-неблагоприятно положение без основание.
Законът не задължава съсобствениците да сключват договор за ползване, но при липса на съгласие, ползването може да бъде оспорено. Затова съдебната практика приема, че реалното ползване е допустимо, само ако:
- всички съсобственици са съгласни (изрично или мълчаливо);
- или ако има договорено и доказуемо разпределение на части.
В противен случай, едностранното реално ползване на съсобствен имот се счита за неправомерно.
Пример от съдебна практика:
Върховният касационен съд приема, че самото дългогодишно ползване на определена част от имота не дава изключително право, освен ако не са налице условията за придобивна давност – т.е. открито, необезпокоявано и с намерение за собственост ползване в продължение на 10 години (чл. 79 ЗС).
Съдилищата също така често присъждат обезщетение на съсобственици, които не са могли да ползват имота заради действията на другите. Това е още един аргумент защо е важно реално ползване на съсобствен имот да бъде уреждано предварително и ясно.
Реално ползване на съсобствен имот е често срещана, но неправилно разбирана ситуация в имотните отношения. Много съсобственици погрешно приемат, че могат да заградят, заключат или използват изключително част от общия имот, без да уведомят или да се съобразят с останалите. Това води до конфликти, съдебни спорове и дългогодишни неприятности.
За да бъде валидно и устойчиво, реалното ползване на съсобствен имот трябва да се основава на споразумение между всички съсобственици. Дори да не е сключен официален договор, мълчаливо съгласие или установена практика могат да имат тежест пред съда – но само при наличие на доказателства.
Най-добрата практика остава: ясна комуникация, писмено разпределение и, при нужда, консултация с юрист. Това ще предотврати бъдещи конфликти и ще гарантира, че реално ползване на съсобствен имот се случва в съответствие със закона и с правата на всички участници.
Източници на информация и полезни връзки
📘 Законова уредба
- Закон за собствеността (ЗС) – основен нормативен акт, уреждащ съсобствеността и ползването на общи вещи. Особено важни са:
- Чл. 30 – относно правата на съсобствениците върху общата вещ.Чл. 31, ал. 2 – за обезщетение при лично ползване на общата вещ от някои съсобственици.Чл. 32 – за управлението и ползването на общата вещ при липса на съгласие между съсобствениците.
⚖️ Съдебна практика
- Решение по Гражданско дело 14093/2020 г. – съдебно решение, в което се разглежда разпределението на реалното ползване между съсобственици. Прочети решението