Разделяне на апартамент на два по малки е логичен ход, когато искате по-висока доходност от наем, по-лесна продажба на части или по-добра автономност за членове на семейството. Най-често Разделяне на апартамент на два по малки се избира в сгради с големи стари жилища, където планировката позволява два самостоятелни входа и отделни мокри помещения без компромис с безопасността. Важно е да е ясно, че Разделяне на апартамент на два по малки не е просто издигане на една преграда, а последователност от проверки, проект и стриктни документи, за да се получат два реални обекта, които могат да се ипотекират, продават и застраховат поотделно.

Тук отговаряме на практичния въпрос „Как се разделя апартамент“ така, че резултатът да е законен и устойчив във времето. За да е възможно Разделяне на апартамент на два по малки, първо се оценява техническата възможност — входове, носещи елементи, инсталации, вентилация — а после се преминава към проекта и режима по ЗУТ. Следващата ключова стъпка е Нотариално разделяне на апартамент, при което се оформят два самостоятелни имота с нови идентификатори в кадастъра и отделни партиди.

В тази статия ще минем през целия път — от първоначалната идея до финалното вписване — за да превърнем разделяне на апартамент на два по малки в предвидим проект с ясни срокове, разходи и правила, без спорове със съседи и без „сиви зони“ в документите.

Какво означава „две самостоятелни жилища“ на практика?

Разделяне на апартамент на два по малки има смисъл само ако резултатът са два реални, самостоятелни обекта, а не две стаи с общ коридор и споделена баня. Самостоятелното жилище има свой вход, собствен санитарен възел, кухненски бокс или кухня, достатъчно естествена светлина и работеща вентилация. Когато се планира разделяне на апартамент на два по малки, първият чертеж не е преградната стена, а логиката на достъпа: как всеки нов имот ще влиза и излиза без пресичане, къде се заключва, къде се поставя звънецът и пощенската кутия, как се маркира адресът и наименованието на обекта.

Когато планирате разделяне на апартамент на два по малки, често е разумно да сравните алтернативата от гледна точка на бюджет, срокове и ликвидност. Вижте какви са правните стъпки, проектните изисквания и рисковете при Обединяване на два апартамента, за да изберете по-печелившия сценарий за вашия конкретен имот. Така вземате решение на база реални числа и документи, а не само на усещане.

Втората опорна тема е водата, токът и каналът. Два самостоятелни обекта не могат да „висят“ на една и съща инсталационна логика без ясни граници, защото това поражда спорове при отчет и поддръжка. Затова още в началото се мисли къде ще стоят новите електрически табла, как ще се отделят кръговете, има ли място за водомери и топломери и как ще се реши отчитането. Ако разделяне на апартамент на два по малки предполага преместване на кухня или баня, трасетата към щранговете се изчисляват по наклони и дължини, за да няма обратни течения, миризми и шум. Така „два по-малки“ означава не половин комфорт, а пълна автономност.

Третият пласт е безопасността и акустиката. Междинната стена между новите жилища трябва да спира звук и дим, а в зоните около кухни и спални се предвиждат материали и съединения, които не предават вибрации. При разделяне на апартамент на два по малки всяка врата, отвор и прозорец влияят на пожарната стратегия и евакуацията, затова позиционирането на входовете не е произволно. Добре проектираната планировка осигурява къси маршрути, видими изходи и логични зони за съхранение, така че всеки нов обект да работи като истинско жилище, готово за сделка, ипотека или отдаване под наем.

И накрая идва пазарната реалност. Два самостоятелни апартамента се оценяват по-лесно и се продават по-бързо, когато документите и инсталациите са отделени, а вътрешната логика е ясна. Точно затова разделяне на апартамент на два по малки започва с дефиниция какво е „самостоятелно“ и приключва едва когато всеки от двата обекта може да живее своя отделен живот — с ключ, с партиди и със собствена идентичност.

Предварителна проверка: собственост, тежести и режим на сградата

Преди да стигнете до чертежи и майстори, най-важната стъпка е да потвърдите, че имате право и възможност за разделяне на апартамент на два по малки. Започва се с документите за собственост и актуална скица/схема от кадастъра, за да е ясно какво точно притежавате и има ли особености като придаваеми части, таван/мазе, тераси, които влияят на бъдещото разпределение. Ако имотът е в съсобственост, предварително уреждате вътрешните дялове и съгласията, защото иначе процесът блокира в нотариуса. При активна ипотека уведомявате банката — тя е заложен кредитор и ще иска да знае как се разделя апартамент, когато обезпечението ѝ ще се „разклонява“ на два самостоятелни обекта.

Следва проверка за тежести: ипотеки, възбрани, ползвания, учредени сервитути, стари договори за наем. Те не спират автоматично разделяне на апартамент на два по малки, но определят реда и участниците в решението — например банката може да изиска нови оценки и ново разпределение на обезпечението, а наемният договор да се прехвърли към единия от бъдещите имоти. Добре е да прегледате и етажната собственост: правилник, последни решения на общото събрание, разпределение на идеалните части. Нов вход от общ коридор, промяна по фасада или намеса в общи инсталации няма как да минат без формално решение на етажната собственост, а понякога и без единодушие.

Техническата допустимост върви с правната. Конструкторът проверява носещата схема и възможните места за нови врати и прегради, без да се нарушава устойчивостта на сградата. Архитектът оценява естественото осветление, вентилацията и възможните трасета към щранговете. Ако жилището е в сграда паметник на културата или в охранителна зона, се добавят специфични съгласувания, които влияят на сроковете. Тук се решава и реалният отговор на как се разделя апартамент така, че двата нови да имат самостоятелни входове, санитарни възли и законово изискуемите височини, светлина и достъп.

Накрая погледнете партидите и измервателните уреди. За да работят самостоятелно два нови имота, предварително се планират електрически табла, водомери, топломери и комуникации. Ако сградата не позволява лесно отделяне на партиди, това не елиминира разделяне на апартамент на два по малки, но може да наложи допълнителни решения и договорености със съседи и доставчици. Добрата предварителна проверка събира в едно правния статут, конструкцията и инсталациите, за да тръгнете към проекта без „скрити мини“ в следващите етапи.

Проект и разрешителен режим по ЗУТ

Когато планирате разделяне на апартамент на два по малки, ключовото решение е дали намесата попада в облекчен режим или изисква одобрен инвестиционен проект и разрешение за строеж. В почти всички реални случаи разделяне на апартамент на два по малки представлява оформяне на два самостоятелни жилищни обекта с отделни входове, санитарни възли и инсталации, което надхвърля рамката на „вътрешно преустройство без засягане на конструкцията“. Затова редът обикновено включва архитектурно заснемане, изготвяне на проект по части архитектура, конструктивна, електро, ВиК и при нужда пожарна безопасност, след което проектът се одобрява и се издава разрешение за строеж от главния архитект.

Правилната последователност спестява връщания и корекции. Първо се изяснява конструкцията и се решава къде минават новите прегради и отвори, за да не се засягат носещи елементи. После се проектират трасетата за вода, канал и електро така, че двата бъдещи обекта да имат самостоятелни кръгове и възможност за отделни партиди. Ако новите входове изискват намеса в общ коридор, стълбище или фасада, още преди подаване на документите се планира как ще бъде взето валидно решение на етажната собственост. Така разделяне на апартамент на два по малки не се превръща в „битка“ между проект, съседи и администрация, а остава предвидим процес с ясно начало и край.

Разрешителният режим не е само формалност, а строителна защита. Одобреният проект задава точни детайли за прегради, звукоизолации и отвори, предписва укрепвания, ако се променят натоварвания, и описва как се гарантира пожарна безопасност при новото разпределение. По време на изпълнение проектантът упражнява авторски надзор, а когато обхватът го изисква, се включва и строителен надзор. Това е единственият устойчив отговор на въпроса как се разделя апартамент така, че инспекции, банки и оценители да приемат резултата без резерви.

След приключване на строително-монтажните работи редът продължава с „хартиения“ финал: изготвят се екзекутивни чертежи при отклонения, събират се актове и протоколи, и се подготвя пакетът за кадастъра, за да се нанесат два нови идентификатора. Едва тогава разделяне на апартамент на два по малки се материализира напълно — не само на терен, но и в регистрите — и всяко от новите жилища може да живее собствен живот: да бъде продадено, ипотекирано или отдадено под наем без „сиви зони“ в документите.

Технически проект: архитектура, конструкция, електро, ВиК и пожарна безопасност

Техническият проект е сърцето на всяко разделяне на апартамент на два по малки, защото тук идеята се превръща в точни чертежи, детайли и решения, които могат да се изпълнят без спорове и изненади. Архитектурната част започва с ясна логика на входовете и движението, така че двата нови обекта да имат самостоятелни зони за живеене, кухни и санитарни възли. Осветлението и вентилацията не са „декор“, а изискване, затова прозорците, отваряемостта и позиционирането на мокрите помещения се подреждат така, че никой от новите апартаменти да не остане с компромисна дневна светлина или с „тъп“ коридор без функция. Именно тук се вижда как се разделя апартамент интелигентно: с къси маршрути, логични връзки и възможност за мебелиране без стеснения.

Конструктивната част доказва, че новите прегради и отвори не нарушават носимоспособността. При разделяне на апартамент на два по малки се проверява състоянието на плочи, греди и носещи зидове, решава се къде е допустим отвор за нов вход, как се подсилва с рамка и как се „пренася“ натоварването около него. Ако се добавят междинни стени, те се описват с материал, дебелина и акустични слоеве, за да не пренасят звук между бъдещите съседи по стена. Добрата конструктивна схема спестява пукнатини, вибрации и последващи ремонти, а изпълнението върви по детайл, а не по догадки.

Електрическата част превежда автономността на езика на безопасността. Всеки нов апартамент получава свое табло с дефектнотокова защита и отделни кръгове за кухня, мощни уреди и климатизация. Предвиден е капацитет за бъдещи товари, а старите алуминиеви проводници се заменят с медни със съответното сечение. Данните, интернетът и телевизията се довеждат до всяко жилище без „споделени“ кабели, защото разделяне на апартамент на два по малки има смисъл само ако собственикът и наемателят могат да управляват разходите си независимо.

ВиК частта е критична за хигиената и спокойствието. Трасетата към щранговете се проектират по реални наклони, сифони с добър воден затвор пазят от миризми, а шумозаглушени тръби и правилни закрепвания ограничават предаването на шум. Всеки апартамент получава собствени спирателни кранове, водомер и, където е приложимо, топломер, за да има ясен отчет. Ако кухня или баня се преместват, проектът доказва, че оттичането е надеждно и няма да връща вода към съседите.

Пожарната безопасност завършва картината. Новите входове се проектират с нужната широчина и видимост на изходите, а преградите към общите части имат изискуемата огнеустойчивост. При газови уреди се предвижда контролирана вентилация и датчици, а електроинсталацията включва защити от пренапрежение и подходящ клас апаратура в мокри зони. Така техническият проект не просто показва как се разделя апартамент на чертеж, а гарантира, че и двата нови обекта са безопасни, тихи и удобни за обитаване от първия ден.

Когато обмисляте разделяне на апартамент на два по малки, помислете дали част от нужната площ не може да дойде от самото жилище чрез присъединяване на балкон или лоджия. За детайли по разрешителния режим, изолации и практични решения вижте Преустройство на тераса в кухня, където са събрани конкретни стъпки и често срещани грешки. Така сравнявате бюджета и сроковете с разделянето и избирате по-ефективния път към реално по-функционален дом.

Входове и общи части: кога е необходимо решение на общото събрание?

Най-деликатната част при разделяне на апартамент на два по малки е как двата нови обекта стъпват върху общите части. Новите входни врати трябва да излизат към общ коридор или стълбище без да го стесняват опасно и без да пречат на евакуацията. Позицията на звънците, домофоните и пощенските кутии се мисли предварително, за да не „окупира“ единият обект мястото на другия и за да може всяко жилище да бъде намерено от куриери, аварийни екипи и администрация. Това е и първата видима следа от процеса, по която съседите преценяват дали всичко е направено разумно.

Решение на общото събрание е нужно, когато промяната стъпва върху общи части: нов отвор към коридор, преоформяне на антре, местене на общи шкафове, намеса по фасада за прозорец или кухненски абсорбатор, преминаване през общи инсталационни шахти. В такива сценарии проектът се представя на съседите с ясни рисунки и измерения, а съгласието се оформя в протокол, за да не се стига до спорове „кой какво обещал“. Когато разделяне на апартамент на два по малки засяга фасадата или „взема“ ниша от общ коридор, често се изисква по-високо мнозинство, а понякога и единодушие — именно тези казуси се решават предварително, за да не блокира строителството в последния момент.

Практиката показва, че как се разделя апартамент без конфликти зависи от детайла. Ако входовете „се разминават“ удобно и вратите не се удрят една в друга, ако праговете не пречат на инвалидни колички и детски колички, ако абсорбаторите се връзват към правилния вертикал с обратни клапи, съпротивата на етажната собственост пада осезаемо. Добавянето на самозатварящи се врати с подходяща огнеустойчивост и дискретно осветление около новите входове също показва уважение към общото пространство и подсказва, че разделяне на апартамент на два по малки е планирано професионално, а не „на око“.

Добрата комуникация спестява време и нерви. Представете проекта пред съседите още преди подаване към общината, отговорете на въпросите за шум, прах и времеви график, оставете контакт за обратна връзка. Когато хората знаят кога ще се кърти, кога ще се изнася строителен отпадък и колко ще трае етапът с най-голям шум, толерантността расте. Така формалното съгласие не е празна подпечатана страница, а реална подкрепа, която държи процеса чист до деня, в който двата нови апартамента получат своите ключове и пощенски кутии.

Акустика, вентилация и топлинен комфорт

Тишината е валута в града и ако разделяне на апартамент на два по малки не я осигури, проектът бързо губи стойност. Звукоизолацията започва от преградната стена: плътна конструкция с двоен гипсокартон, минерална вата с висока плътност и разкачени профили ограничава преноса на говор и телевизор. Фланговият шум минава през тавани и подове, затова се мисли и за „плаващ“ под с еластична подложка и внимателно прекъсване около стените. Вратите между коридорите трябва да са плътни, с коректно уплътнение на прага, за да не се превърнат в „акустичен прозорец“ между двата нови дома.

Вентилацията е вторият стълб на комфорта. При разделяне на апартамент на два по малки кухненските абсорбатори не се свързват един след друг, а отделно към правилния вертикал с обратни клапи, за да няма връщане на миризми. Баните работят с вентилатори на таймер или влагореле, а в жилища без кръстосано проветряване помага компактна рекуперация стая по стая. Правилото е просто: свеж въздух влиза там, където живеете и спите, отработеният се изтегля от кухни и мокри помещения, без да се пресича между апартаментите.

Топлинният баланс затваря кръга. Два нови обекта означават отделни термостати, ясни отоплителни кръгове и смислено разпределени радиатори или вътрешни тела на климатици. Ако сградата е на централно парно, се прави ново хидравлично балансиране и отчет с отделни топломери; при индивидуални решения се подбират мощности за всяко жилище, за да няма прегряване в малкия апартамент и студени ъгли в по-големия. При южни фасади сенници и леки вътрешни щори пазят от прегряване лятото, а добрата дограма с правилни уплътнения държи топлината зимата — дребни детайли, които се усещат в сметките.

Накрая идва експлоатацията. Как се разделя апартамент правилно личи по ежедневието: миризмите не „пътуват“, вентилаторите са тихи, няма ехтящи коридори и стъпките не се чуват през стената. Когато акустиката, вентилацията и отоплението са предвидени в проекта, двата нови имота функционират като истински самостоятелни жилища, а не като временно „разклонение“ на стария план.

Нотариално разделяне на апартамент: как се оформят двата нови имота

Нотариално разделяне на апартамент е етапът, в който проектът излиза от чертежите и става два реални, самостоятелни обекта по документи. Обичайният ред е следният: строително-монтажните работи са изпълнени по одобрения проект, съставени са необходимите актове и протоколи, промените са нанесени в кадастъра и за бъдещите жилища вече има отделни схеми с нови идентификатори. Едва тогава нотариусът може да изповяда сделка или акт, с който се установява или се прехвърля собствеността върху двата нови апартамента. Така нотариално разделяне на апартамент финализира трансформацията и прави всеки от обектите годен за продажба, ипотека и застраховка сам за себе си.

Документите за нотариуса се подреждат като за стандартна имотна сделка, но в две папки. Представят се доказателства за собственост преди преустройството, одобреният проект и разрешителният режим, екзекутивите при разминавания, протоколите от авторски/строителен надзор, удостоверенията от общината и най-вече актуалните схеми от кадастъра с новите идентификатори. Ако в процеса са засегнати общи части, към комплекта вървят и решенията на етажната собственост. Нотариално разделяне на апартамент стъпва върху тези „твърди“ доказателства, защото без тях новите обекти не съществуват юридически и не могат да получат самостоятелни актове.

Когато има съсобственост, сценариите са два. Ако всички собственици остават съсобственици и след разделянето, може да се изповядат нови квоти в двата обекта. Ако целта е всеки да получи „своя“ самостоятелен апартамент, се прави доброволна делба при нотариус, в която ясно се описва кой получава първия, кой – втория имот и как се уравняват разлики в стойностите. В този контекст нотариално разделяне на апартамент дава чист и окончателен резултат: двама собственици, два отделни идентификатора, две самостоятелни партиди без бъдещи спорове по владение.

Ако върху имота има активна ипотека, се иска участие на банката. Обичайно кредиторът изисква нови оценки и подписва споразумение как се разпределя обезпечението: една ипотека върху единия нов обект, нова ипотека върху втория или запазване/модифициране на съществуващата до пълно погасяване. Без такова съгласие нотариално разделяне на апартамент не може да мине гладко, защото заложният кредитор трябва да е съгласен как „се мести“ правото му върху обезпечението след разделянето.

Таксите са предвидими, макар и различни по общини и стойности. Дължат се нотариални такси по тарифа според материалния интерес за всеки от новите обекти, такси за справки и удостоверения, местен налог по наредбата на съответната община, както и такса за вписване в Имотния регистър. Практическият съвет е да поискате предварителна калкулация от избрания нотариус на база ориентировъчни пазарни стойности, за да няма изненади в деня на сделката. Така нотариално разделяне на апартамент се планира като част от общия бюджет на проекта, а не като последна, „скрита“ сметка на финала.

Финалът е чист и ясен: подписвате актовете, вписването се извършва по електронен път в рамките на деня, а вие получавате два нови нотариални акта – по един за всеки апартамент. От този момент нататък как се разделя апартамент вече не е въпрос на строителство, а на обичайна стопанска логика: можете да продадете единия, да отдадете двата под наем поотделно или да ги използвате в семейството според нуждите, без да дърпате обща административна „опашка“.

Кадастър и имотен регистър: как изглежда финалът на документите?

След разделяне на апартамент на два по малки истинската промяна се вижда, когато новите обекти се появят в кадастъра със собствени идентификатори. Това е моментът, в който разделяне на апартамент на два по малки престава да бъде „ремонт“ и става юридически факт. Подготвя се пакет с одобрения проект, екзекутиви при разминавания, актове и протоколи от строежа и актуални схеми на имота. Към службата по геодезия и кадастър се подава заявление за изменение на кадастралната карта, което описва точно как разделяне на апартамент на два по малки е променило границите и площите. След проверка се издава заповед и старият идентификатор се заличава, а на негово място излизат два нови, всеки със собствена схема и точен адрес.

Веднага след одобрението идва ред на вписването. Нотариално разделяне на апартамент има смисъл само когато двата нови идентификатора вече съществуват в системата и могат да бъдат вписани като отделни обекти. Нотариусът ползва същия комплект документи, а вписването в имотния регистър прави разделяне на апартамент на два по малки напълно „видимо“ за банките, застрахователите и оценителите. Ако има съсобственост или доброволна делба, актовете се изповядват за всеки от новите апартаменти поотделно, така че собствеността да е чиста и проследима.

От практическа гледна точка този етап влияе на всички следващи решения. Когато разделяне на апартамент на два по малки е нанесено коректно, банковият оценител работи с два самостоятелни обекта и може да определи пазарни стойности без условности. Застрахователят също издава полиците отделно, а бъдеща продажба минава като стандартна сделка. Ако някой документ липсва, „забива“ цялата схема: тогава как се разделя апартамент става отново административен въпрос, а не пазарен избор, защото без кадастрално изменение нотариусът няма на какво да стъпи.

Финалът е синхронизацията с общината и доставчиците. След разделяне на апартамент на два по малки новите имоти се декларират за местни данъци и такса смет, а към електроразпределителното дружество, ВиК и топлофикация се подава искане за актуализация на партидите. Това изглежда като дребна бюрокрация, но именно тя прави разделяне на апартамент на два по малки завършено и в ежедневието: отделни сметки, отделни отчети и пълна автономност на всеки нов дом.

Преди да тръгнете към шумни строителни работи и разделяне на апартамент на два по малки, преценете дали не можете да „вземете“ нужните квадратни метри чрез топло и акустично подобрение на балкона. Подробни стъпки, разрешителен режим и практически детайли ще намерите в Остъкляване на тераса, където са описани изискванията и често срещаните грешки. Така ще сравните бюджет, срокове и ефект спрямо разделянето и ще изберете най-рационалния път.

Партиди и измервателни уреди: ток, вода, топло и комуникации

Разделяне на апартамент на два по малки няма смисъл, ако после двата нови обекта „висят“ на една партида и общ водомер. Истинската автономност идва, когато разделяне на апартамент на два по малки доведе до отделни електрически табла, самостоятелни предпазители, индивидуални водомери и, където е приложимо, отделни топломери и термостати. Това изглежда като чиста техника, но в практиката точно тук се решава дали как се разделя апартамент ще се превърне в безкрайни спорове за сметки или в две ясни и независими домакинства.

При електричеството първата стъпка е проектирано табло за всеки имот, с дефектнотокова защита и отделни кръгове за кухня, климатизация и силови уреди. Когато разделяне на апартамент на два по малки изисква ново трасе към общото стълбищно табло, изпълнителят работи по одобрен проект и съгласуван график, за да няма прекъсвания за съседите. След монтажа доставчикът открива две клиентски партиди, така че всяко жилище да получава своя фактура, а как се разделя апартамент да има и реално, не само юридическо измерение.

Водата и каналът са втората критична линия. Разделяне на апартамент на два по малки минава през самостоятелни спирателни кранове и водомери, поставени на достъпно място, с възможност за отчитане без влизане в чуждия апартамент. При преместване на кухни и бани проектът доказва, че наклоните към щранга са коректни и няма да се връщат миризми. Когато как се разделя апартамент засяга общи шахти или отвори в мокри зони, се добавят шумозаглушени тръби и обратни клапи, които пазят и новите собственици, и съседите на етажа.

Отоплението и охлаждането дават третия ключ към спокойното обитаване. Ако системата е централна, разделяне на апартамент на два по малки изисква балансиране на радиаторите и отделни измервателни устройства; при индивидуални решения с климатици и термопомпи се предвиждат отделни електрически линии и кондензни отвеждания за всеки апартамент. Така разделяне на апартамент на два по малки не създава „топлинни конфликти“ и всеки управлява собствената си консумация.

Не на последно място идват комуникациите. Две независими интернет/TV връзки и домофонни линии са задължителни, за да не се „споделят“ кабели и пароли. След като разделяне на апартамент на два по малки приключи и партидите са открити, доставчиците завеждат нови клиентски номера, а пощенските кутии и домофоните се преименуват в синхрон с кадастралните схеми. Точно тук става ясно, че как се разделя апартамент е доведено до край: отделни сметки, отделни отчети и пълна автономност за всеки от двата нови дома.

Банки и ипотеки: как гледат кредиторите на разделяне?

Разделяне на апартамент на два по малки е кредитно събитие, защото обезпечението за банката се променя от един имот към два самостоятелни обекта. Ако има активна ипотека, още преди да тръгнете към строеж се иска писмено съгласие на кредитора и ясен план как се разпределя обезпечението след разделяне на апартамент на два по малки. Обичайната практика е да се направят нови оценки за всеки от бъдещите апартаменти, след което банката решава дали да „разклон и“ съществуващата ипотека върху двата идентификатора, да остави ипотеката само върху единия и да учреди нова върху другия, или да изиска частично погасяване, ако стойността не стига.

Кредитният риск се измерва с документи, затова разделяне на апартамент на два по малки трябва да е проследимо от проект до кадастър. Оценителят гледа одобрения проект, конструктивните решения за нови отвори и прегради, екзекутивите при отклонения и финалните схеми с двата нови идентификатора. Когато документите са изрядни, как се разделя апартамент не е повод за резерви, а за стандартна оценка по пазарни аналози: етажност, изложение, функционалност, довършителни работи и състояние на инсталациите.

Ликвидността е втората голяма линия. Разделяне на апартамент на два по малки често повишава интереса на пазара, защото два компактни имота се продават по-лесно от един голям. За банката това означава по-добра изходна стратегия при нужда, но само ако всеки нов обект е юридически чист и технически самостоятелен. Затова нотариално разделяне на апартамент идва след вписани в кадастъра два идентификатора и ясно разписани партиди, а не „обещания“ за бъдещо довършване.

При нов кредит или рефинансиране банката преценява кой от двата апартамента ще бъде обезпечение и какъв процент финансиране е разумен. Ако разделяне на апартамент на два по малки е направено с тъмни коридори, компромисна светлина или недомислени мокри точки, оценката пада и лихвата се повишава; ако планировката е ясна, инсталациите са отделени и входовете са удобни, оценката се стабилизира и условията стават по-добри. Именно затова е smart да мислите „банково“ от първия ден: с проект, който доказва не само как се разделя апартамент, а и че двата нови имота са ликвидни активи, готови за финансиране.

Данъци и такси: какво следва след разделянето?

Разделяне на апартамент на два по малки приключва по документи едва когато новите обекти „влязат“ и в общинските регистри. Собственикът подава декларация за промяна на обстоятелствата в общината, за да се открият две данъчни партиди с отделни данъчни оценки и такса смет. Срокът за подаване е кратък и е добре да се спази веднага след като разделяне на апартамент на два по малки се отрази в кадастъра, защото така сметките за имоти и таксите за битови отпадъци тръгват коректно от първия ден. Ако не заявите промяната, системата ще „вижда“ старото жилище и ще начислява неверни суми, което после се коригира по-трудно.

Нотариално разделяне на апартамент обичайно върви с комплект такси и разходи, които е разумно да предвидите още в началото. Отделните обекти получават собствени нотариални актове и се вписват поотделно, което означава такса за вписване за всеки имот и местни такси според конкретната община. Когато разделяне на апартамент на два по малки е част от доброволна делба между съсобственици, се дължат и такси по тарифата за делба; ако впоследствие решите да продадете единия апартамент, ще платите местен данък при сделка върху стойността само на продадения обект, а не върху „старото“ общо жилище.

Практично е да синхронизирате и комуналните партиди с данъчните досиета. След като разделяне на апартамент на два по малки се впише в кадастъра и общината открие новите партиди, уведомете електроразпределението, ВиК и, при централно отопление, топлофикацията, за да бъдат открити два клиентски номера. Това не е формалност, а директно влияе на бъдещи доказателства за реални разходи при отдаване под наем или при евентуална проверка. Когато всеки нов имот има собствена данъчна оценка, собствена партида и собствена история на плащания, как се разделя апартамент става прозрачна операция и за купувач, и за банка, и за застраховател.

Накрая помислете за ефекта върху бъдещи сделки и наследяване. Два отделни имота дават гъвкавост: можете да прехвърлите единия в семейството, да продадете другия и да оптимизирате общия данъчен товар според пазарната стратегия. Точно затова е важно разделяне на апартамент на два по малки да мине през коректно деклариране и актуализация на партидите — така всеки обект „живее“ самостоятелно и юридически чисто, без да влачи след себе си стари, неточни данъчни данни.

Санкции при незаконно разделяне

Незаконно разделяне на апартамент на два по малки почти винаги свършва с принудително спиране на работите, предписания за възстановяване и глоби. Причината е проста: когато разделяне на апартамент на два по малки засяга конструкция, входове към общи части или инсталации без одобрен проект и правилен режим, администрацията го третира като незаконно строителство. Обичайният сценарий започва с констативен акт след сигнал от съседи, последван от заповед за спиране и срок за отстраняване на нарушенията. Ако не се реагира, следва заповед за възстановяване на предишното състояние, която може да бъде изпълнена принудително – за ваша сметка, с наемане на изпълнител от общината.

Финансовите щети рядко се изчерпват с глобата. При незаконно разделяне на апартамент на два по малки банката може да откаже финансиране или рефинансиране, защото не може да обезпечи кредит върху два „несъществуващи“ обекта. Застрахователят също има право да откаже обезщетение при щета, ако причината е пряко свързана с нерегламентирани намеси. Дори при бъдеща продажба купувачът ще поиска документи за законност; липсват ли, цената пада рязко или сделката пропада изцяло. Именно затова как се разделя апартамент не е детайл за „после ще оправим“, а първият въпрос още преди сваляне на една плочка.

Изход има, но той минава по реда. За да превърнете незаконно разделяне на апартамент на два по малки в законен резултат, се изготвя пълен проект, минава се през одобрения и разрешителния режим, изпълнява се коректно строителството и накрая се нанасят двата нови идентификатора в кадастъра. В много случаи това означава частично „развиване“ на вече направеното, за да се стигне до детайли, които не са изпълнени правилно. Времето и парите, които се губят по този път, почти винаги надхвърлят стойността на първоначалното проектиране и законно изпълнение. Затова, ако целта е чист финал, разделяне на апартамент на два по малки започва с проектант и нотариус, а не с къртач и импровизация.

Често задавани въпроси за разделяне на апартамент на два по малки

Преди да финализирате решението за разделяне на апартамент на два по малки, съпоставете го с цялостен план за обновяване през текущата година. Практични бюджети, срокове и контрол на изпълнението са разгледани в Ремонт на апартамент 2025, което ще ви помогне да планирате график, шум и взаимодействие със съседи. Така ще подредите етапите — от проект и разрешителни до довършителни — без застъпвания и излишни разходи.

Когато целта е повече гъвкавост, ликвидност и контрол върху разходите, разделяне на апартамент на два по малки е работеща стратегия, но печели само ако се следва редът: предварителна проверка, проект, разрешителен режим, чисти решения за общи части, отделени инсталации, кадастър и нотариално разделяне на апартамент. Правилно планирано разделяне на апартамент на два по малки води до два самостоятелни и юридически ясни имота, които банките финансират по-лесно, оценителите цени́т по-прозрачно, а пазарът приема без условности. С добро изпълнение и дисциплина по документите се избягват спорове със съседи и санкции, а всеки нов обект получава собствена идентичност, партиди и отчетност. Ако пренебрегнете реда, разделяне на апартамент на два по малки може да доведе до спиране на строежа, глоби и принудително връщане към предишното състояние — загуби, които неизбежно надхвърлят цената на правилното проектиране. В крайна сметка, когато знаете как се разделя апартамент и кои стъпки не бива да се прескачат, разделяне на апартамент на два по малки се превръща от „ремонт“ в предвидим инвестиционен план с чист финал и реална стойност.

Източници и бързи връзки

Закон за устройство на територията (ЗУТ) — МРРБ
Основният закон за строителните режими: проекти, разрешение за строеж, незаконно строителство, санкции.
https://www.mrrb.bg/bg/zakon-za-ustrojstvo-na-teritoriyata-84665/

Получаване на разрешение за строеж — правителствена информация (МИ)
Официално разяснение кога се изисква проект/разрешение и как протича процедурата по ЗУТ.
https://www.mi.government.bg/general/poluchavane-na-razreshenie-za-stroej/

Закон за управление на етажната собственост (ЗУЕС) — МРРБ
Правила за общите части, кворум и мнозинства; кога е необходимо решение на общото събрание.
https://www.mrrb.bg/bg/jilistna-politika/etajna-sobstvenost/zakon-za-upravlenie-na-etajnata-sobstvenost/

Закон за кадастъра и имотния регистър (ЗКИР) — АГКК
Идентификатори, изменения в кадастралната карта и процедурата за отразяване на нови обекти.
https://www.cadastre.bg/zakoni/zakon-za-kadastura-i-imotniya-registur

Е-услуга: Нанасяне на настъпили промени в кадастралната карта — eGov
Подаване на проект за изменение към СГКК (вкл. при разделяне), одобрение и заповед на СГКК.
https://egov.bg/wps/portal/egov/dostavchitsi%2Bna%2Buslugi/izpalnitelni%2Bagentsii/uslugi-587/1016

Закон за местните данъци и такси (ЗМДТ) — чл. 14
Срокът и редът за деклариране на новите обекти и откриване на данъчни партиди.
https://lex.bg/laws/ldoc/2134174720

Тарифа за нотариалните такси към ЗННД
Официалният размер на нотариалните такси при изповядване на актове за новообразуваните имоти.
https://lex.bg/laws/ldoc/2135476097