Продажба на идеална част от имот е една от най-честите, но и най-неразбрани сделки в България. Случва се най-често при наследствени имоти или имоти със съсобственост, където един от собствениците иска да продаде своя дял – например ½ или 1/3 от апартамент, къща или парцел.
През 2025 г. интересът към продажба на идеална част от имот нараства, тъй като все повече хора търсят начин да „освободят“ своя дял от наследство, без да чакат доброволна делба. В същото време, мнозина не знаят какви права имат, как става самата сделка, нужни ли са съгласия от другите съсобственици и как се процедира, ако няма съгласие.
В тази статия ще разгледаме:
- какво означава „идеална част от имот“
- как се извършва продажбата през 2025 г.
- кога се иска съгласие
- какви документи са нужни
- как се изчислява стойността
- и какви рискове и правни последици има
Какво означава идеална част от имот
Идеална част от имот означава право на собственост върху част от един имот, без реално физическо отделяне. Това не е точно определена стая, квадрат или помещение, а математически дял – например ½, 1/3, 1/6 и т.н.
Когато няколко души притежават имот заедно, всеки има идеална част – това се нарича съсобственост. Най-често се среща при:
- наследствени имоти – например три деца наследяват апартамент и всеки получава ⅓ идеална част
- имоти, купени от двама души без брак – всеки притежава определен процент
- покупка на дял от трето лице – когато човек купи ½ апартамент, но не и цялото жилище
Важно: идеалната част дава права върху цялото, но само в рамките на процента. Тоест, не може да се каже „този хол е мой“ – той е на всички, според дела им.
Когато един от съсобствениците реши да направи продажба на идеална част от имот, той прехвърля своя дял, но не конкретно помещение. Затова такива сделки често водят до конфликти или делби, ако не са добре премислени.
Ако вместо продажба на идеална част от имот обмисляш сделка, при която да получиш друг имот или да избегнеш данъчно облагане, възможен вариант е замяна на имоти. Виж как работи процедурата, какви документи се изискват и какви са плюсовете в ръководството ни Замяна на имоти през 2025 г. – как става, такси, акт, доплащане и примери
Как се продава идеална част от имот през 2025 г. – стъпка по стъпка
Продажба на идеална част от имот се извършва по общия ред за прехвърляне на недвижим имот, но с няколко задължителни особености, когато има и други съсобственици.
Ето как протича процесът, стъпка по стъпка:
1. Уведомяване на съсобствениците
Ако продаваш идеална част на трето лице, си длъжен по закон (чл. 33 ЗС) първо да предложиш дяла си на останалите съсобственици при същите условия. Това се прави с писмена покана с обратна разписка или чрез нотариус.
Съсобствениците имат право на изкупуване в 1-месечен срок. Ако не го упражнят, можеш да продадеш частта си на външен купувач.
2. Изготвяне на документи
Нужни са стандартните документи за прехвърляне:
- Нотариален акт (доказващ собствеността)
- Данъчна оценка на имота от общината
- Удостоверение за наследници (ако е наследствен имот)
- Декларации по чл. 264 ДОПК
- Лична карта
- Покана за изкупуване (ако се изисква)
3. Подписване на нотариален акт
След като срокът за изкупуване изтече (или няма други съсобственици), се подписва нотариален акт за покупко-продажба на идеална част от имот. Сделката минава при нотариус по местонахождението на имота.
4. Вписване в Имотния регистър
Нотариусът вписва прехвърлянето в Агенцията по вписванията. След това новият собственик официално притежава съответния процент от имота.
Какви такси и данъци се плащат при продажба на идеална част от имот
При продажба на идеална част от имот разходите са сходни с тези при стандартна продажба на цял имот, но често изненадват продавача или купувача, особено когато става въпрос за малък дял.
Основни разходи, които се дължат през 2025 г.:
✅ 1. Местен данък (данък върху възмездно придобиване)
- Плаща се от купувача
- Изчислява се върху данъчната оценка или договорната цена (по-високата)
- Обичайните ставки са:
- София: 2,5%
- Пловдив: 2,5%
- Варна: 3%
- Бургас: 2,6%
Ако се прави продажба на идеална част от имот, оценката се изчислява само за съответния дял, а не за целия имот.
✅ 2. Нотариални такси
- Зависят от стойността на дяла
- Обикновено между 0,1% и 1,5%
- Минимална такса: около 30 лв. + ДДС
✅ 3. Такса за вписване в Агенцията по вписванията
- 0,1% от стойността на дяла
✅ 4. Други възможни разходи:
- Такса за оценител, ако се иска пазарна оценка
- Адвокатски хонорар, при спорни случаи
- Такси за нотариална покана до съсобственици (ако се прилага чл. 33 ЗС)
Важно е да се има предвид, че дори когато се извършва продажба на идеална част от имот за малка сума (напр. 10 000 лв.), таксите често надхвърлят 800–1000 лв., което трябва да се прецени предварително.
В някои случаи, вместо директна продажба на идеална част от имот, собствениците обмислят участие в ново строителство чрез учредяване на право на строеж. Това е особено популярно при парцели с добра локация. Ако искаш да разбереш как работи тази схема, виж статията ни Строителство срещу обезщетение 2025 – проценти, договори, примери и фирми по градове
Какви рискове има при продажба на идеална част от имот
Макар че продажба на идеална част от имот е напълно законна, тя често води до напрежение, правни спорове и затруднения при последващи действия. Ето най-честите рискове, с които трябва да се внимава:
⚠️ 1. Блокиране от другите съсобственици
След като продадеш дял на външно лице, останалите съсобственици могат да откажат доброволна делба или дори да започнат съдебни действия. Купувачът се оказва със съсобственост, която не може реално да използва.
⚠️ 2. Липса на реално ползване
Новият собственик на идеална част от имот няма автоматично право да ползва конкретна част от жилището (например стая или мазе), освен ако няма вътрешна договорка или делба. Това често води до конфликти и невъзможност да се ползва имота ефективно.
⚠️ 3. Съдебна делба и разходи
Много сделки с продажба на идеална част от имот завършват със съдебна делба, което означава дълги процедури, експертизи, съдебни такси и често продажба на целия имот на публична продан.
⚠️ 4. Занижени цени
Поради по-ниската ликвидност и риска, покупката на идеална част често е възможна само на занижени цени, което е минус за продавача. Купувачите се опитват да спекулират с дялове в имоти, особено при наследствени спорове.
⚠️ 5. Забавяне заради процедурата по чл. 33
Ако не уведомиш другите съсобственици както изисква законът, те имат право да оспорят сделката и да поискат развалянето ѝ чрез изкупуване на твоя дял.
Полезни източници и връзки
За да се запознаеш в детайли с правната рамка и процедурите, свързани с продажба на идеална част от имот, препоръчвам следните надеждни източници: