Право на ползване на имот е едно от най-често срещаните ограничени вещни права в България. То позволява на дадено лице да използва чужд недвижим имот – жилище, двор, помещение – без да е негов собственик, но със законово гарантирани права. Правото на ползване на имот може да бъде учредено пожизнено, за определен срок, или безвъзмездно, като най-често се появява в ситуации с дарение, наследство, развод, или грижи за възрастен човек.

Темата е изключително важна, защото мнозина даряват или прехвърлят имоти с вписано право на ползване, без да разбират напълно какви права се създават, как се прекратяват и как това влияе на бъдеща продажба или ползване на имота от нов собственик. В тази статия ще разгледаме в детайли какво точно представлява правото на ползване на имот, кой има право да го учреди, какви задължения и ограничения създава, и какви са начините то да бъде прекратено законно.

Ако обстоятелствата ви налагат да узаконите сграда, която е построена без необходимото разрешение, но отговаря на определени изисквания и е изградена преди 2001 г., ще трябва да се снабдите с удостоверение за търпимост. Това е официален документ, който доказва, че постройката е „търпима“ по смисъла на закона и не подлежи на премахване. Процедурата може да бъде сложна и да включва архитектурни проекти, становища от съответните институции и дори откази. Затова ви препоръчваме да прочетете нашето пълно ръководство с актуални разяснения, такси и примери от практиката тук: Удостоверение за търпимост – какво е, как се издава, колко струва и кога се отказва

Какво е право на ползване на имот по закон и какви права дава?

Правото на ползване на имот е регламентирано в Закона за собствеността (ЗС), чл. 56–62, и представлява ограничено вещно право, което дава на едно лице (ползвател) възможност да използва чужд имот, без да бъде негов собственик. Това включва правото да живее в имота, да го обитава и да се ползва от неговите плодове (например доход от наем), но без правото да го отчуждава, продава или променя предназначението му.

🧾 Основни характеристики:

• Учредява се в полза на конкретно физическо лице – правото не може да се прехвърля, дарява или наследява;
• Може да бъде пожизнено или срочно – според волята на страните;
• Ползвателят не става собственик на имота, но има законово право да го използва;
• Правото се вписва в Имотния регистър и е противопоставимо на трети лица, включително нови собственици.

✅ Какво дава право на ползване:

• Да живееш в имота (напр. в апартамент, къща, етаж);
• Да го ползваш лично или със семейството си;
• Да го отдаваш временно на друг, но само ако не се нарушават условията на договора;
• Да извършваш ремонти и да поддържаш имота в годно състояние.

⚠️ Какво не позволява правото на ползване:

• Да продадеш или прехвърлиш самото право;
• Да използваш имота по начин, различен от предназначението му;
• Да го преустроиш без съгласие на собственика;
• Да пречиш на собственика да се разпорежда с имота (той може да го продаде, но с вписано ограничение).

📌 Това право е често срещано при случаи на дарение на имот от родител към дете, като родителят си запазва пожизнено право на ползване върху жилището.

Как се учредява право на ползване на имот и кой може да го направи?

Правото на ползване на имот се учредява с изричен акт на воля от собственика на имота. Това може да стане по няколко начина – чрез договор за дарение, покупко-продажба с условие, учредителен договор, или дори по съдебен път. Независимо от начина, винаги е необходима нотариална заверка и вписване в Имотния регистър, за да има правното действие спрямо трети лица.

🧾 Начини за учредяване:

1. С договор между живи лица:

• Договор за дарение с право на ползване – често се използва между родители и деца;
• Договор за покупко-продажба с учредено право на ползване – продавачът си запазва правото да живее в имота;
• Договор за безвъзмездно ползване – предоставяне на имот за ползване без наем (например между роднини или близки).

2. Със съдебно решение:

• Когато правото на ползване се учредява като част от развод или делба;
• При принудително прехвърляне на имот с условие за ползване на част от него.

3. По силата на закон:

• Например при съсобственост между наследници, някой може да ползва жилището временно по решение на съда.

👥 Кой може да учреди право на ползване:

• Единствено собственикът на имота – напълно или със съгласие на съсобствениците;
• Ползвателят трябва да е конкретно посочено физическо лице (не фирма);
• Може да бъде пожизнено или за срок, според изричните клаузи.

📌 Важно: Правото на ползване не възниква автоматично – без вписване в Имотния регистър то няма стойност пред трети лица. Затова нотариусът е ключова фигура в процедурата.

Пожизнено, срочно и безвъзмездно право на ползване – какви са разликите?

Правото на ползване на имот може да бъде учредено по различен начин, в зависимост от волята на собственика и нуждите на ползвателя. В практиката най-често се срещат пожизнено, срочно и безвъзмездно право на ползване на имот, като всеки от тези варианти има различни правни последици, особено при продажба на имота или при настъпване на определени обстоятелства.

🔒 Пожизнено право на ползване на имот

• Учредява се до края на живота на ползвателя;
• Не може да бъде прехвърляно, наследявано или отменяно едностранно;
• Дори при продажба на имота, новият собственик е задължен да уважава правото на ползване на имот;
• Често използвано при дарения между родители и деца – дарява се имота, но родителите остават в него до живот.

⏳ Срочно право на ползване на имот

• Учредява се за определен период – напр. 5, 10 или 20 години;
• След изтичането на срока, правото на ползване на имот се прекратява автоматично, без нужда от съдебни действия;
• Подходящо за временни нужди, като ползване от роднина, наем без договор или временен престой.

🤝 Безвъзмездно право на ползване

• Често срещано между близки роднини или приятели;
• Ползвателят не дължи наем или такса;
• Правото на ползване на имот в този случай отново трябва да бъде оформено със споразумение и нотариално вписване, за да бъде законосъобразно и защитимо;
• Рисковете са по-високи, ако няма писмен документ – при конфликт, трудно се доказва.

📌 Независимо от вида, всяко учредено право на ползване на имот трябва да бъде вписано в Имотния регистър, за да има правна стойност и да бъде противопоставимо на трети лица.

Планирате ли да изградите барбекю в двора на къща, вила или наследствен имот? Независимо дали ще бъде зидано, метално или покрито, най-важният въпрос е нужно ли е разрешение за барбекю и какви са законовите изисквания. Особено ако не сте единствен собственик или ползвате имота чрез право на ползване на имот, е задължително да сте наясно с регулацията. В тази подробна статия ще научите кога е необходим проект, как се кандидатства, какви такси се плащат и какви рискове крие изграждането без разрешение. Прочетете повече тук: Разрешение за барбекю на двора – кога се изисква и как се издава

Продажба на имот с учредено право на ползване – възможно ли е и какво се случва?

Много собственици се питат дали могат да продадат имот, върху който е учредено право на ползване на имот. Отговорът е да – продажбата е възможна, но купувачът трябва да е напълно наясно, че върху имота има обременяващо право, което не може да бъде пренебрегнато или игнорирано.

🏠 Може ли да се продаде имот с вписано право на ползване?

• Да, собственикът има право да се разпорежда с имота, дори ако има учредено право на ползване на имот;
• Но новият купувач не може да го използва, докато правото на ползване е в сила;
• В повечето случаи, цената на имота е по-ниска, заради ограниченото ползване.

📜 Какво трябва да знае купувачът:

• Правото на ползване на имот остава в сила след сделката – вписването в Имотния регистър го прави противопоставимо на новия собственик;
• Не може да поиска принудително освобождаване на ползвателя, освен ако не е налице основание за прекратяване;
• При смърт на ползвателя, правото автоматично се прекратява и купувачът получава пълно ползване.

⚠️ Важно:

• Нотариусът е длъжен да информира купувача за вписаното право на ползване на имот;
• Ако правото е непублично учредено (само с договор без вписване), купувачът може и да не знае за него, което е риск и за двете страни.

📌 При всяка сделка с обременен имот е разумно да се направи справка в Имотния регистър и при нужда – консултация с юрист. Правото на ползване на имот не може да бъде игнорирано и има реална правна тежест.

Как се прекратява правото на ползване на имот – доброволно, автоматично или по съдебен ред?

Прекратяването на право на ползване на имот може да настъпи по няколко начина – чрез изтичане на срока, при смърт на ползвателя, по взаимно съгласие или чрез съдебна процедура. Важно е да знаете, че това право не е вечно, но трябва изрично да бъде заличено в Имотния регистър, за да отпадне правният ефект.

📌 Основни начини за прекратяване:

🧓 1. Със смъртта на ползвателя (при пожизнено право)

• Най-често срещан случай – правото на ползване на имот автоматично се прекратява, без да се изисква нотариално действие;
• След смъртта, наследниците не придобиват ползването – то е лично, непрехвърлимо и непродаваемо.

🕒 2. С изтичане на срока

• При срочно учредено право (напр. 10 години), изтичането на посочения срок води до автоматично прекратяване;
• Въпреки това, е препоръчително да се подаде заявление за заличаване в Агенцията по вписванията.

✍️ 3. С доброволен отказ от страна на ползвателя

• Може да стане чрез нотариално заверена декларация, в която лицето се отказва от правото си;
• Това е особено полезно при продажба на имота или при семейни споразумения;
• След подаден отказ, се извършва заличаване на вписването.

⚖️ 4. Съдебно прекратяване

• Ако ползвателят използва имота неправомерно, уврежда собствеността или не изпълнява договорни условия;
• Собственикът може да поиска прекратяване на право на ползване на имот по съдебен ред;
• Нужно е да се докаже съществено нарушение или отпаднала нужда от ползване.

📌 След всяка форма на прекратяване е задължително да се направи вписване на заличаването в Имотния регистър, за да може собственикът отново да се разпорежда свободно с имота.

Може ли ползвателят да се откаже от право на ползване на имот и как се прави това?

Да, всяко лице, на което е учредено право на ползване на имот, има право доброволно да се откаже от него, независимо дали е пожизнено или срочно. Това е често срещано в практиката – при продажба на имота, промяна в отношенията между страните или когато ползвателят вече не желае да живее в имота. Отказът трябва да бъде изричен, официален и по установен ред.

✅ Как се прави отказ от право на ползване на имот:

• Изготвя се декларация за отказ от право на ползване на имот;
• Декларацията трябва да е нотариално заверена;
• Подписаният документ се подава в Агенцията по вписванията за заличаване;
• След вписване, правото на ползване на имот се счита за прекратено.

📋 Какво трябва да съдържа декларацията:

• Данни на ползвателя и имота;
• Изрично волеизявление за отказ от право на ползване на имот;
• Дата и подпис, нотариална заверка.

🏢 Къде се подава отказът:

• В Имотния регистър (Агенция по вписванията);
• При нужда – също в общината, ако ползването е отразено в допълнителни регистри;
• Таксата за вписване на заличаване е около 30–50 лв.

⚠️ Важно при отказ:

• Отказът е неотменим – веднъж заличено, правото на ползване на имот не може да се възстанови, освен с ново учредяване;
• След отказ, собственикът получава пълно разпореждане върху имота – може да го ползва, отдаде или продаде без ограничения.

📌 Отказът от право на ползване на имот е най-лесният и бърз начин за прекратяване, когато между страните има съгласие. Използва се често при семейни сделки, втори бракове и дарения.

При процедурата по отчуждаване на имот – било то за държавни нужди, инфраструктурни проекти или други обществени каузи – собствеността не е единственият важен фактор. Ако някой има право на ползване на имот, включително въз основа на договор или вписано в кадастъра право, той също има законово защитени интереси. Това може да повлияе както на обезщетението, така и на процеса на отчуждаване. Вижте кога имот може да бъде отчужден, какви са сроковете, как се обжалва решението и какви права имате като ползвател тук Отчуждаване на имот – кога, как и с какво обезщетение.

Чести проблеми, съдебни спорове и какво да направите, ако ползвателят отказва да напусне имота

Въпреки че право на ползване на имот изглежда като сигурна и ясна правна рамка, в практиката често възникват спорове – особено когато ползвателят отказва да напусне имота, въпреки че правото му е прекратено. Такива ситуации са особено трудни, когато няма доброволен отказ, а собственикът желае пълен достъп и контрол върху имота. Разпоредбите относно право на ползване на имот са от значение не само при дарения и наследства, но и при строителство, продажба или ограничаване на достъпа до имота, затова е важно да се проверява съществува ли вписано такова право преди всяка сделка.

⚠️ Проблем 1: Ползвателят продължава да живее в имота след прекратяване

• Въпреки че правото на ползване на имот е изтекло или прекратено, ползвателят отказва да освободи имота;
• Това е незаконно ползване и собственикът има право да заведе искова молба за принудително освобождаване;
• В много случаи е необходимо съдебно дело, което отнема време, но е единственият законов път.

⚠️ Проблем 2: Няма нотариално вписване, но ползвателят претендира права

• Ако право на ползване на имот не е вписано в Имотния регистър, то няма сила спрямо трети лица;
• Ползвателят може да твърди, че има устна уговорка или писмен договор без заверка – това не е достатъчно в съда;
• Затова винаги трябва да има нотариален акт или декларация, вписана по надлежния ред.

⚠️ Проблем 3: Съсобственост и конфликт между наследници

• В случаи, когато право на ползване на имот е учредено от починал родител, новите собственици (наследници) често спорят относно правото на ползвателя да остане;
• Законът казва ясно: ако правото е личностно и пожизнено, то отпада със смъртта на ползвателя;
• Но ако има неясноти в документите, се стига до делби, дела и експертизи.

✅ Какво да направите:

• Проверете вписването на правото на ползване на имот в Имотния регистър;
• Потърсете нотариус или адвокат, ако ползвателят отказва да напусне без основание;
• При нужда – заведете исков иск за прекратяване и освобождаване на имота;
• Не подписвайте споразумения без правна консултация – дори „доброволно“ напускане трябва да бъде удостоверено с нотариален акт.

📌 Право на ползване на имот е силно защитено от закона, но и ограничено – не може да бъде използвано безкрайно и безконтролно. При злоупотреба, собственикът има пълното право да търси защита чрез съда.

Правото на ползване на имот е често срещано, но и често неразбрано вещно право, което създава реални правни последици за собственика и ползвателя. Въпреки че не дава право на собственост, то гарантира използване на имота според предназначението му и може да бъде ограничение при сделки, продажби или наследяване. Най-често се среща при възрастни родители, които учредяват право на ползване върху имот, прехвърлен на техните деца. За всички страни е важно да разбират правата и ограниченията, свързани с него, включително как се учредява, прекратява и какви задължения възникват. Консултация с юрист и проверка в Имотния регистър са силно препоръчителни при подобни казуси.

Източници на информация и полезни връзки

📚 Законодателна уредба

1. Закон за собствеността – чл. 56–62 (Право на ползване)
Този раздел от закона регламентира правото на ползване, включително неговото съдържание, учредяване и прекратяване.
https://lex.bg/laws/ldoc/2122102787

2. Закон за задълженията и договорите – чл. 211–212 (Ползване при договори)
Тези разпоредби уреждат облигационните отношения, свързани с ползването на имоти.
https://lex.bg/laws/ldoc/2121934337

⚖️ Съдебна практика

1. Решение по Гражданско дело 16141/2019 г.
Съдебно решение, което разглежда прекратяване на право на ползване поради неизпълнение на задълженията от страна на ползвателя.
https://legalacts.justice.bg/GetActContent/ECLI%3ABG%3ARC533%3A2021%3A20190116141.001