Права и задължения на наемател и наемодател – кой е прав и кой крив, според закона в България

Всеки, който е отдавал или наемал жилище, знае колко лесно могат да възникнат спорове между наемател и наемодател. От неплатени наеми до ремонти, шумни съседи или неясни договорки – често проблемите идват от това, че страните не познават ясно правата и задълженията си.

В тази статия ще разгледаме подробно права и задължения на наемател и наемодател, както са описани в Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), както и в реалната практика. Ще обясним кога наемателят има право да откаже плащане или ремонт, кога наемодателят може да прекрати договора и какви са последствията при нарушение от едната или другата страна.

Познаването на права и задължения на наемател и наемодател не е само юридическо знание – то е начин да се защитиш от злоупотреба, да избегнеш конфликт и да водиш отношенията си по един сигурен и регламентиран начин. Ще ти покажем кой е прав и кой крив – според закона, не според мнението на съседите.

В много случаи, особено когато става дума за роднински имоти, отдаването под наем се случва върху имот със съсобственици или без ясно определени граници. Това често води до усложнения в наемните отношения, когато права и задължения на наемател и наемодател не са достатъчно изяснени. Затова, преди подписване на договор за наем, е добре собственикът да провери дали имотът е ясно обособен и няма неуредени дялове. Ако не е, може да се наложи разделяне на парцел, за да се гарантира, че наемният договор ще бъде валиден и изпълним без допълнителни рискове.

Права на наемателя

Наемателят има ясно определени права, които са гарантирани от закона – независимо дали има писмен договор или устна уговорка. Тези права защитават личността, собствеността и спокойствието на наемателя, докато обитава имота.

🔹 1. Право на ползване на имота според уговорката

Наемателят има право да използва имота по предназначение и без необоснована намеса от страна на наемодателя. Ако имотът е отдаден за живеене, хазяинът няма право да го използва като склад, офис или да влиза без съгласие. Достъпът до имота без предупреждение се счита за нарушение.

🔹 2. Право на защита от неправомерно изгонване

Наемателят не може да бъде изгонен произволно. Законът изисква спазване на срокове и ред – дори при устен договор. Принудително изгонване без съдебно решение или без предизвестие е незаконно. Изключение са случаите на грубо нарушение (неплащане, щети и др.), но и тогава се минава през съд.

🔹 3. Право на нормални условия за живот

Собственикът е длъжен да осигури годен за обитаване имот. Ако има проблеми като теч, мухъл, неработещи инсталации, хазяинът трябва да ги отстрани. Ако не го направи, наемателят има право да направи ремонта сам и да удържи сумата от наема, след уведомление и доказателства.

🔹 4. Право на предизвестие при прекратяване на договора

Дори при безсрочен договор, наемателят има право на минимален срок за напускане, обикновено 30 дни, освен ако не е уговорено друго. Това важи и за вдигане на наем – хазяинът не може да го промени изведнъж без писмено предизвестие.

🔹 5. Право да подаде жалба или заведе дело

Ако наемодателят наруши правата му, наемателят има пълно право да подаде жалба, включително в КЗП, общината, съда или при прокуратура при грубо нарушение.

❗Важно: Наемателят не може да извършва основни преустройства, ремонти или да поддава имота под наем без писмено съгласие на собственика – това не е право, а нарушение.

Задължения на наемателя

За да има баланс в наемните отношения, законът определя ясно както правата, така и задълженията на наемател и наемодател. Нарушаването на тези задължения често води до конфликти, а понякога и до съдебни спорове. Затова е важно наемателят да познава точно какво дължи на наемодателя по време на наемния договор.

На първо място, наемателят е длъжен да заплаща наема в срок, както е договорено – обикновено всеки месец. Закъсненията или частичните плащания са нарушение на договора и дават основание на наемодателя да го прекрати. Тук права и задължения на наемател и наемодател влизат в пряк сблъсък – ако наемателят не плаща, собственикът има право да търси правата си по съдебен ред.

Наемателят трябва да ползва имота като добър стопанин. Това означава, че няма право да го поврежда, да извършва преустройства без съгласие, нито да допуска трети лица да живеят постоянно в него, без да уведоми собственика. Част от задълженията на наемателя е и да съобщава при аварии или повреди, за да може имотът да се поддържа годен за обитаване.

Друг често срещан проблем е преотдаването на имота. Без писмено съгласие от собственика, наемателят няма право да дава под наем стаи или целия имот на трети лица. Това е сериозно нарушение на правата и задълженията на наемател и наемодател и е основание за незабавно прекратяване на договора.

И не на последно място – след прекратяване на договора, наемателят е длъжен да освободи имота навреме и да го предаде във вида, в който го е получил. Ако не го направи, наемодателят има право на обезщетение.

Права на наемодателя

Когато се говори за права и задължения на наемател и наемодател, често се забравя, че и наемодателят има законова защита. Не са малко случаите, в които собственици страдат от некоректни наематели, които не плащат, увреждат имота или отказват да го освободят. Законът обаче дава ясни инструменти, с които наемодателят може да защити интересите си.

Първо, наемодателят има право да получава уговорения наем в срок. Това е основно право и е в центъра на всяко наемно правоотношение. Ако наемателят закъснява, не плаща изобщо или системно нарушава условията, наемодателят може да прекрати договора с предизвестие или дори по съдебен ред.

Второ, наемодателят има право на достъп до имота при необходимост, но само с предварително уведомление и съгласие от наемателя. Това важи за проверки, ремонти или други действия, които не могат да се отложат. Самоволното влизане е забранено, освен в спешни случаи (напр. теч или пожар).

Наемодателят има също така право да изиска обезщетение за нанесени щети, които не са причинени от обикновено износване. В такива случаи е важно още при подписване на договора да се направи приемо-предавателен протокол с опис на състоянието на имота.

Според права и задължения на наемател и наемодател, собственикът може да откаже удължаване на договора без обяснение, ако срокът е изтекъл и няма споразумение за продължаване. В случай на безсрочен договор, прекратяването става с писмено предизвестие, най-често 30 дни.

Наемодателят има право да поставя условия в договора, включително относно забрана за домашни любимци, тютюнопушене, поднаем и т.н., стига те да не противоречат на закона.

Понякога наемодателят може да се изправи пред неочаквани ситуации, при които имотът, отдаден под наем, попада в зони за бъдещо строителство, разширение на път или друго публично начинание. В такива случаи, правата на наемателя също се засягат, особено ако договорът е дългосрочен. Затова част от добрата подготовка при уреждане на права и задължения на наемател и наемодател е и запознаване с риска от евентуално отчуждаване на имот, особено при имоти, намиращи се в стратегически райони.

Задължения на наемодателя

Всяко наемно правоотношение е двустранно – както наемателят, така и наемодателят имат конкретни отговорности. Законът урежда права и задължения на наемател и наемодател в балансирана форма, като целта е да се гарантира справедливост и защита и за двете страни.

Основното задължение на наемодателя е да предостави имота в състояние, годно за обитаване. Това означава работещи инсталации, изправни уреди (ако са включени в договора), осигурен достъп и липса на проблеми, които застрашават здравето или безопасността на наемателя. Ако имотът има скрити дефекти, които се появят след настаняване, наемодателят е длъжен да ги отстрани за своя сметка.

Следващо задължение е поддръжката на имота. Докато дребните ремонти и консумативи може да са за сметка на наемателя, основните ремонти (например ВиК, електроинсталации, покрив, фасада) са задължение на наемодателя. Според принципите за права и задължения на наемател и наемодател, отказ да се извърши такъв ремонт може да доведе до прекратяване на договора от страна на наемателя с обезщетение.

Наемодателят е длъжен да не пречи на ползването на имота. Това включва недопускане на произволни посещения, заплахи, контролни проверки без предупреждение или натиск за напускане без основание. Законът ясно забранява самоуправството – при нужда от прекратяване на договора се минава през писмено предизвестие или съд.

Друг важен елемент е издаването на необходимите документи – например разписки за платен наем, декларации за адресна регистрация, документи за НАП при деклариране на дохода и др. Много наематели изпитват затруднения, когато хазяите отказват да сътрудничат – това е нарушение.

И накрая, при прекратяване на договора, наемодателят е длъжен да приеме имота обратно и ако има депозит – да го възстанови в разумен срок, освен ако не се докажат нанесени щети.

Ремонт, жалба, предизвестие и изгонване – честите казуси и реални спорове

В реалността много от конфликтите не идват от незнание, а от нарушаване на права и задължения на наемател и наемодател в ситуации, в които нещата не са черно-бели. Именно затова е важно да се знае какво казва законът в най-често срещаните казуси.

Кой плаща за ремонта?
Ако повредата е резултат от обичайна употреба – например протекла тръба, повреден бойлер или стара инсталация – наемодателят е длъжен да покрие разходите. Ако обаче щетата е причинена от наемателя (примерно счупен прозорец, изгорен плот), тогава отговорността е негова. Законът разграничава отговорността именно чрез разделението на права и задължения на наемател и наемодател.

Мога ли да подам жалба?
Да. И наемател, и наемодател имат право да подадат жалба – до Комисията за защита на потребителите, до общината или дори до съда. Често срещани случаи са оплаквания от незаконно изгонване, забавен депозит, шум, вреди, преотдаване или нарушения на общи части. Жалбата има тежест, ако се базира на нарушени права и задължения на наемател и наемодател, описани в договора или закона.

Как се прави предизвестие?
Обикновено договорите включват клауза с 30-дневно предизвестие, но ако няма такава – ЗЗД я прилага автоматично. Важно е предизвестието да е писмено и проследимо – по имейл, с обратна разписка или нотариално. Неустойки могат да се изискват, ако някоя от страните прекрати договора без основание и без да спази условията, определени от права и задължения на наемател и наемодател.

Изгонване на наемател – кога е законно?
Собственикът може да прекрати договора и да изиска напускане само в случаи на: системно неплащане, сериозни щети, преотдаване без разрешение, грубо нарушение на договорни клаузи. Но и тогава – само чрез съд. Самоволно влизане, смяна на ключалки или заплахи са незаконни и подлежат на наказателна отговорност.

Най-честите спорове възникват, когато не се познават добре права и задължения на наемател и наемодател, или когато липсва ясен договор. Следващият блок ще ти покаже как да избегнеш това.

Не са редки случаите, в които даден имот, отдаден под наем, е построен не върху собствен терен, а върху чужда земя с договорено отстъпено право на строеж. Това създава допълнителни рискове за наемателя – особено ако правото на строеж е с ограничен срок или се обжалва. За да бъдат защитени и двете страни, договорът трябва да отчита такива особености и ясно да урежда права и задължения на наемател и наемодател. Повече по темата може да се научи от тази статия за отстъпено право на строеж и правните последици от него.

Какво да включва договорът за наем, за да се избегнат проблеми

Много от споровете между наемател и наемодател започват, когато няма писмен договор или когато той е непълен и неточен. Въпреки че устната уговорка също има правна стойност, именно договорът е документът, който ясно определя права и задължения на наемател и наемодател и служи като доказателство при спор.

Добрият договор трябва да започва с пълната идентификация на страните – имена, ЕГН/ЕИК, адреси и контактна информация. Това е основата, върху която се градят всички права и задължения на наемател и наемодател. Ако не е ясно кой на кого е наемодател или кой е титуляр по наема, при възникнал проблем се създават правни неясноти.

След това се описва предметът на договора – точното описание на имота, квадратура, прилежащи помещения (мазе, паркомясто, таван), мебели и техника, ако има такива. Тук се прилага и приемо-предавателен протокол, който доказва състоянието на имота към датата на настаняване.

Най-важната част са условията за ползване и плащане. В договора трябва ясно да е упомената:

• месечната сума за наем;
• срокът за плащане;
• начинът на плащане – по банкова сметка, в брой, с разписка;
• депозит – размер, начин на възстановяване, срок.

За да бъдат добре защитени права и задължения на наемател и наемодател, трябва задължително да има клаузи относно:

• срок на договора (срочен или безсрочен);
• предизвестие – колко дни и при какви условия;
• забрана за преотдаване без съгласие;
• отговорност за ремонти – кои са за сметка на коя страна;
• възможности за прекратяване при нарушение;
• санкции при неустойка или забавено плащане.

Допълнително може да се включат и клаузи за:

• забрана за домашни любимци;
• забрана за шум след определен час;
• регулярни проверки с предупреждение;
• условия за удължаване на договора.

При добро оформление на договора, и двете страни ще знаят ясно своите права и задължения, а това е най-сигурният начин да се избегнат съдебни спорове, недоразумения или загуба на пари. Спазването на установените по закон права и задължения на наемател и наемодател е ключово за избягване на конфликти и за гарантиране на спокойни и законно обезпечени наемни отношения.

Кога се стига до съд и какво решава съдът

Дори и с добре оформен договор, не винаги всичко върви гладко. Когато права и задължения на наемател и наемодател бъдат нарушени и не може да се постигне съгласие, единственият път остава съдът. Тук е важно да знаеш какво се разглежда и какво можеш да очакваш.

Най-често съдебни дела се водят по следните причини:

• неизплатени наеми и търсене на дължими суми;
• отказ на наемателя да напусне имота след прекратяване;
• нанесени щети и иск за обезщетение;
• незаконно задържане на депозит;
• отказ от наемодателя да изпълни основен ремонт.

Всяко от тези дела е свързано с установяване на факти по конкретни права и задължения на наемател и наемодател, описани в договора или произтичащи от закона. Съдът винаги разглежда документите, свидетелствата и комуникацията между страните. Ако липсва писмен договор, всичко става много по-трудно за доказване.

При неизплатен наем, съдът може да издаде заповед за изпълнение и съдебен изпълнител да наложи запор върху сметки или вещи. Ако наемателят не напусне доброволно, съдът може да разпореди принудително освобождаване на имота, но само след приключване на делото – не преди това.

Много хора не знаят, че наемодателят няма право сам да сменя ключалки или да вади вещите на наемателя, дори да има основание. Това е нарушение на права и задължения на наемател и наемодател, при което собственикът сам става уязвим от съдебно преследване.

Важно е да се знае също, че ако договорът не е нотариално заверен, той пак има сила. Но ако е заверен, съдебните процедури са значително по-бързи и категорични.

Съдът решава не по симпатии, а по документи. Познаването и спазването на права и задължения на наемател и наемодател е най-сигурният начин никога да не се стига до тази крайна мярка.

Често задавани въпроси

Заключение – от какво да се внимава и добри практики

Когато говорим за наеми, спокойствието на и двете страни зависи от това колко добре познават и спазват права и задължения на наемател и наемодател. Независимо дали става въпрос за краткосрочно наемане на гарсониера или дългосрочно отдаване на апартамент, ясните правила са в основата на добрите отношения.

Най-честите проблеми възникват не защото някой умишлено нарушава закона, а защото не е запознат със задълженията си. Наемателите често не знаят, че не могат да преотдават имота, а наемодателите понякога си мислят, че имат право да влизат в жилището без съгласие. Всичко това води до конфликти, които лесно могат да се избегнат, ако права и задължения на наемател и наемодател са договорени писмено, ясно и с взаимно уважение.

Добра практика е:

• договорът да се подписва писмено, дори и при близки или роднини;
• да се прави приемо-предавателен протокол със снимки;
• да се води комуникация писмено (имейл, чат), особено при възникнали проблеми;
• да се пазят разписки или банкови преводи за платен наем;
• да се изисква копие от документа за собственост на имота.

Всяко нарушение на договорените права и задължения на наемател и наемодател може да бъде основание за съдебен иск, затова е най-добре да се търси решение още при първите признаци на проблем. Юридическа консултация или посредничество често спестяват време, нерви и пари. Всеки добре изготвен договор трябва ясно да отразява всички права и задължения на наемател и наемодател, за да се избегнат бъдещи спорове и недоразумения.

Запомни: жилището е пространство за живеене, не за война. А законът е този, който трябва да е на страната на правото – не на по-гласовития.

Законодателна основа

• Закон за задълженията и договорите (ЗЗД) – основният нормативен акт, който урежда наемните отношения. Раздел IV (чл. 228–239) е посветен на договора за наем. Можете да се запознаете с пълния текст на закона тук: ЗЗД – legislation.apis.bg

⚖️ Съдебна практика

• Решение по дело № 2262/2022 на Софийски градски съд – наемодател е осъден да върне депозит на наемател, след като съдът приема, че задържането му е неоснователно. Подробности по делото можете да намерите тук: Решение № 2864 – dela.bg
• Решение по дело № 1057/2022 на Софийски градски съд – съдът разглежда спор относно неизпълнение на задължения по договор за наем и постановява решение в полза на наемодателя. Подробности по делото можете да намерите тук: Решение № 1458 – dela.bg

🧭 Практически насоки

• Pravatami.bg – предоставя информация за правата на наемателите при сключване на договор за наем, включително препоръки за писмена форма на договора и важни клаузи. Повече информация можете да намерите тук: Pravatami.bg
• Address.bg – разглежда основните права и задължения на наемодателя, включително правото да изисква връщане на имота след изтичане на договора и задължението да извършва необходимите ремонти. Повече информация можете да намерите тук: Address.bg