Пазарът на недвижими имоти в България от години привлича интереса на чужденци, които търсят изгодни цени, красива природа и относително лесни процедури за придобиване на собственост. Независимо дали става дума за покупка на имот от чужденец, или за продажба на имот на чужденец, процедурите изискват познаване на българското законодателство, някои специфични ограничения, както и няколко ключови документа.
Темата за покупка на имот от чужденец стана особено актуална след като страната ни се присъедини към ЕС и след последните изменения в Закона за собствеността. Също така, не липсват случаи на чужденци, които решават да се разделят с българските си имоти по различни причини – включително смяна на гражданство, пенсиониране в трета държава или данъчни промени. В тези случаи въпросът за продажба на имот на чужденец също изисква внимание.
Кой има право да купува имот в България?
Българското законодателство позволява на граждани от Европейския съюз да придобиват имоти в България при почти същите условия като български граждани. Това важи и за физически, и за юридически лица. Единственото ограничение, което все още важи в някои случаи, е свързано със земеделска земя и гори – за които може да се изисква определен срок на уседналост.
Когато става дума за покупка на имот от чужденец от трета страна (например Русия, Великобритания след Брекзит, Турция или САЩ), нещата са по-различни. Физическите лица извън ЕС могат да купуват само сгради и помещения, но не и земя. Ако искат да притежават и земя (например двор към къща), трябва да регистрират фирма в България, чрез която да извършат покупката.
Много хора се интересуват от купуване на имот без брокер, защото тя може значително да намали разходите и да ускори сделката. В статията е описано как да подходите към преговорите, какви рискове да предвидите и как правилно да сключите договор – без посредник. Този ресурс е полезен допълнение към темата за покупка на имот от чужденец, тъй като често чуждестранните купувачи избират директен подход и търсят максимална прозрачност при сделката.
Какви документи са нужни при покупка на имот от чужденец?
При покупка на имот от чужденец, документите не се различават драстично от стандартната сделка между български граждани, но има някои допълнителни изисквания:
- Валиден документ за самоличност или задграничен паспорт, преведен на български от заклет преводач.
- Удостоверение за гражданство (ако е необходимо).
- Ако се използва пълномощник – нотариално заверено пълномощно, преведено и легализирано.
- Банков документ, удостоверяващ произхода на средствата (в случай че сделката надхвърля определен лимит).
- Регистрация по БУЛСТАТ, ако чужденецът ще притежава имот дългосрочно.
Препоръчително е купувачът да използва адвокат, който да направи предварителна проверка в Имотния регистър, да прегледа нотариалните актове и да организира плащането по банков път. Нотариалната заверка на сделката изисква присъствието на преводач, ако купувачът не говори български език.
Какво трябва да знаем при продажба на имот на чужденец?
Продажба на имот на чужденец в България е напълно законно, но има няколко специфики, които не трябва да се подценяват. На първо място, важно е дали чужденецът продава имота като физическо лице или чрез регистрирана фирма. Това влияе пряко върху данъчното облагане и административната процедура.
Ако чужденецът е физическо лице, процесът протича като стандартна сделка с нотариус, като отново се изисква легализиран превод на личните документи и евентуално пълномощно, ако собственикът не може да присъства. При сделка, извършена чрез фирма, се изискват допълнителни документи – удостоверение от Търговския регистър, удостоверение за липса на задължения и др.
Особено внимание се обръща на доказването на собствеността – чужденци, които са закупили имота чрез фирма, често трябва да докажат връзката между себе си и фирмата. Това включва и изрядно водене на документи и липса на данъчни задължения.
Има ли данъци и такси при покупка или продажба?
Да, както при всяка сделка с недвижим имот в България, и тук се дължат определени данъци и такси:
- Местен данък за прехвърляне – между 2 и 3.5% от стойността, според общината.
- Такса за вписване в Имотния регистър – 0.1%.
- Нотариална такса, изчислявана по тарифа на база на пазарната стойност.
При продажба на имот на чужденец, той може да дължи и данък върху дохода, ако не са минали 3 години от покупката. Ако е юридическо лице – облагането е по различна ставка, според режима на фирмата.
Някои чужденци, особено извън ЕС, може да се възползват от спогодби за избягване на двойното данъчно облагане, което изисква подаване на съответните декларации в НАП.
При сделките с чужденци не е изключено да се стигне и до ситуация с имот с ипотека. Тази статия разглежда какво означава това, как се проверява наличието на ипотека, и какви са възможностите за покупка или продажба при наличие на вписано обезпечение. Особено при покупка на имот от чужденец е важно да се знае дали има активна ипотека и какво следва при такава сделка.
Има ли ограничения за някои националности?
Българското законодателство не съдържа директна забрана за покупка на имот от чужденец, но някои държави нямат реципрочност с България. Това означава, че български гражданин не може да придобие имот там, следователно и граждани от тези страни не могат да придобият земя в България като физически лица. Такива случаи се решават чрез учредяване на фирма.
След Брекзит, гражданите на Великобритания не могат да купуват земя, освен чрез юридическо лице, но могат да купуват апартаменти и сгради.
Как стои въпросът с нотариалните актове и езика?
Когато става въпрос за покупка на имот от чужденец или продажба на имот на чужденец, сделката задължително се сключва пред български нотариус, на български език. Законът изисква, ако страната не разбира български, да присъства заклет преводач. Това се удостоверява в самия нотариален акт.
Преводите на документи (лични карти, пълномощни, фирмени удостоверения и др.) трябва да са направени от заклет преводач и легализирани, особено ако са издадени от чужбина. Без това нотариусът няма право да приеме документацията като валидна.
Какви рискове крие покупка на имот от чужденец?
Най-големият риск при покупка на имот от чужденец е свързан със неуредена собственост или неизяснен правен статут. Чуждестранните собственици понякога не поддържат имотите си, не плащат данъци, не обновяват документите си и отсъстват дълго време от страната. Това може да доведе до забавяне или усложняване на сделката.
Друг риск идва от случаите, в които имотът е купен чрез фирма, която вече е прекратена или има задължения. В такъв случай продажбата става практически невъзможна без предварителни съдебни или административни действия.
Също така е важно да се провери дали имотът не е с наложени тежести, ипотеки или запори – особено ако продавачът е фирма на чужденец. Затова преди всяка сделка трябва да се прави пълна справка в Имотния регистър и Търговския регистър.
Практически съвети при сделки с чужденци
- Винаги работете с адвокат, който разбира от международни сделки и вещно право.
- Изисквайте официални документи, с легализиран превод и при нужда – апостил.
- Ако става въпрос за продажба на имот на чужденец, настоявайте цялата сума да се преведе по банков път – това е по-безопасно и за двете страни.
- При покупка на имот от чужденец, проверете дали собственикът реално има право да продава имота – особено ако е придобит чрез дружество.
- Никога не подписвайте договори, които не са преведени или не са прегледани от юрист.
Какво следва след сделката?
След финализиране на нотариалната сделка, купувачът или продавачът (в зависимост от случая) трябва да:
- Подаде декларация в съответната община, за да бъде начислен годишен данък.
- Подаде информация в НАП (при определени условия – особено за юридически лица).
- Регистрира се промяната на собственост в Имотния регистър – това става автоматично чрез нотариуса, но проверка е препоръчителна.
- Ако се касае за продажба на имот на чужденец, който не говори български – уверете се, че преводачът е вписан официално в нотариалния акт, за да не се оспори сделката впоследствие.
Понякога имотът, който се продава на чужденец, е придобит по наследство. В тези случаи е важно да се знаят всички данъчни и правни изисквания. Полезна информация ще откриете в статията за продажба на наследствен имот – данъци и процедура, където се обяснява кога се дължи данък, как се подава декларация, и какви документи се изискват при продажбата. Това е особено актуално, ако чужденец купува такъв имот или ако го наследява и решава да го продаде.
Сделките с чужденци стават все по-чести – но и по-отговорни
Все повече чужденци търсят да закупят имот в България – както за ваканционни нужди, така и за инвестиция. В същото време не липсват и случаи, при които чуждестранни собственици се отказват от имотите си и ги предлагат на пазара. Във всички тези ситуации покупка на имот от чужденец или продажба на имот на чужденец изисква добра подготовка, юридическа прецизност и разбиране на особеностите на закона.
Българският пазар става все по-отворен, но все още има правила, които важат само за чужденци от трети държави, за земеделска земя, за собственост чрез фирма и т.н. Затова правилната информация и консултацията със специалист са най-сигурният начин да избегнете скъпи грешки.
Покупка на имот от чужденец не е по-сложна от стандартна сделка, но носи повече нюанси. Същото важи и за продажба на имот на чужденец. А когато става дума за десетки или стотици хиляди левове – няма място за компромиси.
Източници и полезни връзки
Закупуване на недвижим имот в България от чужденци
Обобщение на процедурите, данъчно облагане и ограниченията при сделки с чужденци – важна информация за покупка на имот от чужденец: регистрация, местен данък, документи, проверки.
https://ruskov-law.eu/sofia/article/zakupuvane-na-nedvizhim-imot-v-blgarija-ot-chuzhdenci.html
Покупка на имот от чужденец в България – ASTAKOVA.com
Изчерпателен обзор на законодателството – какви недвижими имоти могат да купят граждани от трети страни, кога се налага фирма и какво сочат чл. 22, чл. 29 и чл. 3 от ЗС.
https://astakova.com/mozhe-li-chuzhdenets-da-kupi-imot-v-balgaria/
Как чужденци могат да купят имоти у нас – Pariteni.bg
Актуална информация за валидни покупки на жилища и сгради, ограничения при трети страни, банкова процедура, регулация и право на дългосрочно пребиваване.
https://www.pariteni.bg/novini/imoti/kak-chuzhdenci-mogat-da-kupiat-imoti-u-nas-249789
БУЛСТАТ за чужденци при покупко-продажба на имот – Veda Imoti
Официално обяснение защо чужденци трябва да получат BULSTAT – срокове, такси, правна рамка (чл. 3, ал. 10; чл. 7, ал. 2 и др.).
https://www.vedaimoti.com/news/bulstat-za-chuzhdenci-pri-zakupuvane-na-imot