Покупка на имот от ЧСИ изглежда като шанс да вземеш апартамент на изгодна цена, но зад офертите с 20–30% под пазарната стойност често се крият рискове, които не се виждат от обявата. Все повече хора обмислят покупка на имот от ЧСИ, привлечени от публичните търгове и възможността да придобият имот без посредници. Но истината е, че процедурата има своите специфики, изисква подготовка и разбиране на правните последствия.
В тази статия ще разгледаме всички важни етапи – от обявяването на търга до прехвърлянето на собствеността. Ще обясним как се наддава, какво означава „ипотекиран имот“ и какво трябва да провериш, преди да участваш в процедурата. Ако обмисляш покупка на имот от ЧСИ, тук ще получиш практическо ръководство – без скрити капани и с ясно разграничение между възможност и грешка.
Какво представлява процедурата по публична продан
Покупка на имот от ЧСИ се осъществява чрез процедура, наречена публична продан – това е официален търг, организиран от частен съдебен изпълнител (ЧСИ), при който се продава имот на длъжник с цел събиране на дълг. Процесът се регулира от Гражданския процесуален кодекс и има ясно определени стъпки и срокове.
Всичко започва с обявление за публична продан, публикувано в регистъра на Камарата на ЧСИ, на таблото в съответния съд и в Имотния регистър. В него са описани: адресът на имота, началната цена (обикновено 80% от пазарната стойност), срокът на търга (обикновено 30 дни), както и начинът на наддаване.
Участието в търга изисква предварително внасяне на депозит – обикновено 10% от началната цена. Наддаването става чрез писмени предложения, които се подават в запечатан плик в съда. След крайния срок, всички предложения се отварят едновременно и купувачът с най-висока оферта печели.
Важно е да знаеш, че дори и да спечелиш наддаването, покупка на имот от ЧСИ не е автоматична – съдът трябва да одобри сделката с постановление. Едва след това можеш да впишеш имота на свое име и да получиш собствеността.
Ако смяташ, че стойността на имота е неправилно определена, прочети как става оспорване на оценка от вещо лице – стъпка по стъпка, с реални примери.
Какви имоти се продават от ЧСИ
Покупка на имот от ЧСИ може да включва най-разнообразни типове собственост – от апартаменти и къщи, до земеделски земи, парцели в регулация, магазини и дори гаражи. Най-често обявяваните за публична продан обаче са ипотекирани апартаменти, собственост на физически лица, които не са погасили банковите си задължения.
Такива имоти се срещат както в големите градове (София, Пловдив, Варна, Бургас), така и в по-малки населени места, където цените са значително по-ниски. В курортни зони като Банско или Слънчев бряг също често се предлагат имоти от ЧСИ – основно ваканционни апартаменти, които са били купени с кредит и после просрочени.
Важно е да се знае, че много от обявените имоти се продават заедно с тежести – например ипотеки, възбрани или обитаване от предишни собственици. Именно затова покупка на имот от ЧСИ изисква внимателна проверка на състоянието и правния статус на имота.
Някои имоти се продават и в съсобственост – тоест купуваш идеална част от имот, без да притежаваш цялостно ползване. Това може да е подходящо само в специфични случаи, като например при стратегическо изкупуване на части от наследствени имоти.
Как да купиш имот от ЧСИ с кредит
Покупка на имот от ЧСИ с банков кредит е възможна, но изисква добра предварителна организация. Повечето банки не отпускат заем преди да си спечелил търга, тъй като нямаш правно основание за собственост. Затова процедурата обикновено се случва в два етапа: първо внасяш депозит с лични средства, печелиш наддаването, а след това получаваш финансиране за остатъка от цената.
Някои банки – като Уникредит Булбанк, Пощенска и Райфайзен – имат специални продукти за покупка на имот от ЧСИ, но поставят специфични условия. Например:
- имотът трябва да е освободен от тежести или да има готовност за тяхното заличаване след постановлението;
- банката може да изисква две оценки – една пазарна и една „принудителна“;
- има случаи, при които банката отпуска кредита само срещу допълнително обезпечение, особено ако имотът е в лошо състояние.
Важно: нямаш право да участваш в търга с пари, които все още не са усвоени от банката. Тоест първоначалният капаро (10%) трябва да е наличен в брой или по сметка. След като съдът одобри сделката, можеш да впишеш имота в Имотния регистър и банката да преведе остатъка от сумата.
Покупка на имот от ЧСИ с кредит е възможна, но трябва да планираш добре сроковете и документите – за да не изпуснеш крайни дати и да не загубиш капарото.
Ако обмисляш да разделиш по-голям имот на два по-малки, задължително се запознай с процедурата, документите и цените в нашето ръководство за разделяне на парцел.
Предимства и рискове при покупка на имот от ЧСИ
Покупка на имот от ЧСИ привлича много хора със своята значително по-ниска цена спрямо пазарната. Началната стойност в обявите е често между 70% и 80% от реалната цена на имота, а понякога – при липса на други участници – можеш да го спечелиш точно на тази минимална сума. Освен това, при сделка чрез публична продан няма нужда от брокери, агенции или комисионни – самият ЧСИ организира процедурата.
Друг плюс е, че след финализиране на търга и вписване в Имотния регистър, имотът се прехвърля без задълженията на длъжника – тоест новият собственик не отговаря за стари кредити, данъци или такси. Законът гарантира, че с постановлението на съда получаваш чисто правно основание.
Но има и рискове. Най-сериозният е фактът, че не винаги можеш да огледаш вътрешността на имота – ако е обитаван, достъпът ти може да бъде отказан. Освен това е възможно в имота да има наематели, бивши собственици или съсобственици, които отказват да го освободят. Това може да доведе до дълга съдебна процедура по изваждане.
Съществува и риск да не успееш да заличиш тежестите навреме, особено ако не следиш внимателно процедурите след постановлението. Покупка на имот от ЧСИ винаги изисква да си информиран, организиран и, най-добре – да се консултираш с адвокат преди да наддаваш.
Ако си получил имот по наследство и обмисляш продажба, важно е да знаеш кога се дължи данък и как се изчислява. Виж пълните правила и примери в статията за данък при продажба на наследствен имот.
Тънкости и съвети при покупка на имот от съдия-изпълнител
Покупка на имот от ЧСИ не е просто участие в търг – зад успешната сделка стои добра подготовка, внимателен анализ и спазване на няколко важни стъпки, които могат да ти спестят много главоболия (и пари).
Първо, провери имота в Имотния регистър, преди да наддаваш. Не се доверявай сляпо на описанието в обявата на ЧСИ. Там може да няма пълна информация за ипотеки, възбрани, учредени права на ползване или ползвател, който не може да бъде изведен. Заяви удостоверение за тежести – струва около 10 лв и се вади онлайн или в Агенция по вписванията.
Второ, провери дали имотът е обитаем. Ако има начин – говори със съседите или потърси контакт с длъжника. Така ще знаеш дали ще има проблем с изнасяне или отключване. Има много случаи, в които новият собственик месеци наред не може да влезе в собственото си жилище.
Трето, огледай самата сграда и входа, ако не можеш да влезеш в апартамента. Така ще добиеш реална представа за състоянието на имота. Разруха, течове по фасадата или липсващи врати в общите части често означават високи разходи за ремонт.
Още един съвет – винаги си задели буфер над началната цена, защото при голям интерес наддаването лесно може да стигне до пазарна стойност или дори над нея. Не се увличай емоционално – това не е стандартна покупка. Покупка на имот от ЧСИ се прави хладнокръвно.
Разлика между покупка на имот от ЧСИ и продажба на ипотекиран имот от банка
На пръв поглед и двете ситуации изглеждат сходни – продава се ипотекиран имот, свързан с неизплатен кредит. Но има ключови разлики между покупка на имот от ЧСИ чрез публична продан и директна продажба на ипотекиран имот от банка.
При продажба чрез ЧСИ, имотът е вече под принудително изпълнение, а сделката минава през стриктна съдебна процедура – с търг, депозити, срокове, постановление от съдия, вписване след продажбата. Това означава по-ниска цена, но и повече рискове – особено ако имотът е обитаван или има неясен статус.
При директна продажба от банка, имотът обикновено се продава „по взаимно съгласие“ между длъжника и банката, преди да започне принудителната процедура. Такива имоти често са публикувани в секциите за „продажби на активи“ на банкови сайтове. Покупката се извършва като обикновена сделка – с оглед, преговори, предварителен договор и стандартен нотариален акт.
С други думи:
- Покупка от ЧСИ: по-евтина, но рискова и бавна.
- Покупка от банка: по-лесна, но по-близка до пазарната цена.
Важно е да знаеш, че покупка на имот от ЧСИ няма нищо общо с това „да купиш от банка“ – това са две напълно различни процедури, с различна защита за купувача и различна правна рамка.
Покупка на имот от ЧСИ е възможност, която може да ти спести значителна сума, но само ако подходиш с яснота, подготовка и трезва преценка. Търговете на съдия-изпълнител не са за всеки – изискват време, познания и готовност да се справиш с евентуални правни или технически препятствия.
Преди да наддаваш, се увери, че си направил пълна проверка на имота – от документите в Имотния регистър до състоянието на сградата. Не подценявай тежестите, наемателите или правата на трети лица – те могат да превърнат евтината сделка в скъп проблем.
Ако обмисляш такава покупка, но не си сигурен в детайлите – консултация с адвокат е разумна инвестиция. Покупка на имот от ЧСИ може да бъде отлична сделка, но само за информирания купувач.
Източници и полезни връзки
⚖️ 1. Недоволство от публична продан на имот заради непочистени тежести
Описание: Практиката показва, че често имотите, купени чрез ЧСИ, остават с тежести (ипотеки, възбрани), които ЧСИ не задължени да премахне. Това може да затрудни получаването на нов кредит и да усложни ползването на имота.
Линк: Недостатъци при публична продан – Konsult.bg
⚖️ 2. Решение на Софийския градски съд по дело от 2021 г.
Описание: Сцена на казус, в който ЧСИ е възложил публична продажба на имущество на фирма „Про сървисис България“ ЕООД, и са въздвижени оспорвания за неоснователна жалба – типичен пример за съдебна защита при търгове.
Линк: Решение по Гражданско дело 5431/2021 г. – ecase.justice.bg
⚖️ 3. Отговорност на ЧСИ за причинени вреди (вкл. ДДС)
Описание: Върховният касационен съд потвърждава, че ЧСИ може да носи длъжностна отговорност за неправомерни постъпки като събиране на неизискуемо ДДС, които предизвикват вреди над 140 000 лв.
Линк: Отговорност на ЧСИ – BCPEA.org