Разводът сам по себе си е тежко преживяване, но когато към него се добавят и спорове за семейното жилище, напрежението често достига пик. Много хора допускат фатални грешки, водени от погрешни представи – че „щом жилището е на мое име, то си е мое“, или че може да се изнесат и после да си го търсят обратно.
Истината е, че подялба на семейно жилище след развод не зависи само от това чие име пише в нотариалния акт, а от конкретната житейска и правна ситуация. Съдът взема предвид интереса на децата, фактическото съжителство, наличие на брак, дарение, ипотека, както и кой от съпрузите има по-голяма нужда от жилището.
В тази статия ще разгледаме най-често допусканите грешки при подялба на семейно жилище след развод, ще обясним как да ги избегнете, какво казва законът и каква е реалната практика по съдилищата. Ще засегнем и теми като напускане на семейното жилище, делба на ипотекирано жилище при развод, наем на жилище след раздяла, както и казуси при фактическо съжителство или липса на брак.
Важно е да знаеш, че когато се търси подялба на семейно жилище след развод, не винаги става дума само за имоти, придобити по време на брака. В много случаи единият от съпрузите е наследил имот или дял от него, което поставя въпроса: подлежи ли наследственият имот на подялба и какви са правата на другия съпруг? Ако искаш да разбереш как се процедира в такива ситуации, виж пълното ръководство тук: Разделяне на наследствен имот – делба, документи, съд и доброволна процедура – актуално към 2025 г. с примери и съвети от практиката.
Какво се счита за „семейно жилище“ по закон
За да се приложат правилата за подялба на семейно жилище след развод, първо трябва да е ясно какво точно означава „семейно жилище“ по смисъла на закона. Според чл. 28 от Семейния кодекс, това е имотът, който реално е използван като основно място за живеене от двамата съпрузи и техните деца по време на брака.
Важно е да се подчертае, че семейното жилище може да е собственост само на единия съпруг, но въпреки това да попадне под закрилата на закона. Например – ако съпругът е собственик на апартамента, но в него живее цялото семейство, той автоматично се счита за „семейно жилище“ и съдът може да предостави ползването му на другия съпруг след развода.
Особено внимание заслужават случаи с:
- дарение на семейно жилище – ако жилището е дарено само на единия съпруг, но се ползва като основно жилище на семейството, то отново попада в тази категория;
- ипотекирано семейно жилище – дори при ипотека, ако имотът е основно обитаван от семейството, важат същите правила;
- фактическо съжителство или съжителство без брак – по закон тези случаи не дават автоматично права върху имота, но при наличие на деца съдът може да вземе под внимание интересите на детето.
Тези уточнения са ключови, тъй като подялба на семейно жилище след развод може да бъде допусната само ако жилището попада в тази правна рамка. Ако не е „семейно жилище“, а например е инвестиционен имот, вилa или е използвано временно – не се прилагат същите разпоредби.
Кой има право да остане в семейното жилище след развода
При подялба на семейно жилище след развод, най-честият спор е кой от съпрузите ще продължи да живее в имота. Въпреки че собствеността има значение, решението се взема от съда, който преценява редица фактори, включително интереса на децата, социалното положение и възможностите на всеки от съпрузите.
Ако семейното жилище е съпружеска имуществена общност, то може да бъде предмет на реална делба. Но ако имотът е собственост само на единия съпруг – съдът не може да го раздели, а може само да определи кой да го ползва. Често това е родителят, при когото остават децата.
Съдът взема предвид:
- Наличието на малолетни деца, които имат нужда от стабилна среда;
- Здравословното състояние на страните;
- Възможностите за ползване на друго жилище;
- Доказано фактическо съжителство без брак, когато от него има деца.
Важно е да се знае, че в случаите на семейно жилище при фактическо съжителство без брак, съдът не може да се произнася по ползването на имота, освен ако не се доказва интерес на дете, родено от връзката. Това води до чести конфликти и изненади, когато единият партньор очаква закрила, но не получава такава.
При подялба на семейно жилище след развод, не е рядкост и единият съпруг доброволно да напусне семейното жилище, мислейки, че така „се отказва от права“. Това не е вярно – напускането не лишава автоматично от права, но често се използва в съда като доказателство кой има по-голяма нужда от ползване.
Грешка 1: „Щом е на мое име, си е мое“ – не винаги е така
Една от най-разпространените заблуди при подялба на семейно жилище след развод е вярването, че ако имотът е на името само на единия съпруг, то другият няма никакви права върху него. Това е грешка, която често води до конфликтни дела и изненадващи съдебни решения.
Истината е, че собствеността не е единственият критерий, по който съдът се ръководи. Дори когато жилището е лична собственост, ако е използвано като основно семейно жилище, другият съпруг може да получи право на ползване след развода. Това важи особено при наличие на деца, които остават да живеят с този съпруг.
Пример:
Съпругът е собственик на апартамента, но след развода съдът присъжда ползването на съпругата и децата, тъй като те имат нужда от стабилна жилищна среда. Така той остава собственик, но няма право да живее в имота – понякога за години.
Допълнително усложнение възниква при дарение на семейно жилище. Ако имотът е дарен само на единия съпруг от роднини, много често се счита за лична собственост. Но ако е използван като основно жилище на семейството, отново се прилага правната защита и може да се предостави на другия съпруг за ползване.
В обобщение: подялба на семейно жилище след развод не означава задължително „делба по равно“, нито „който е собственик, той си го взема“. Съдебната практика ясно показва, че фактическото ползване и интересът на децата надделяват в много случаи.
Един от често срещаните казуси при подялба на семейно жилище след развод е когато имотът е бил дарен от родител на единия съпруг или е получен чрез завещание. Това поражда въпроса: счита ли се имотът за лична собственост, и ако да – какво се случва със съвместно живелия съпруг след развода? Истината е, че дарението или завещанието не винаги изключват правото на ползване или претенции при развод. Подробно сме разгледали тези случаи тук: Дарение на имот или завещание – какво е по-сигурно и какви са правните последици през 2025 г. – с примери, правни съвети и кога дарението може да бъде оспорено.
Грешка 2: Устни договорки вместо съдебно решение
В стремежа да избегнат конфликти или съдебни разходи, много двойки прибягват до устни договорки след развода. Един си тръгва, друг остава в жилището, без официално решение кой има право да го ползва. Това изглежда удобно, но е сериозна грешка, която води до проблеми в бъдеще.
При липса на съдебно решение или нотариално заверено споразумение, няма правна сигурност. Съпругът, който е напуснал, не губи автоматично правото си, но и не може да го защити лесно, ако след време реши да си го търси. От друга страна, този, който остава, може да бъде изгонен по всяко време, ако няма официално право на ползване.
Това се усложнява още повече, ако:
- жилището е ипотекирано – банката може да изиска отговорност и от двамата съпрузи;
- единият съпруг предоставя жилището под наем след развода без знанието или съгласието на другия;
- се направи продажба на имота без изрично съгласие, особено при режим на съпружеска имуществена общност.
Важно: ако съпрузите са се споразумели един да остане и дори да плаща наем – това трябва да се оформи писмено. Иначе може да се приеме за „безвъзмездно ползване“, което не защитава никого. Особено внимание изискват случаите с наем на жилище след развод, когато единият съпруг плаща, но няма документ. Това може да се тълкува като съвместно ползване или дори отказ от права.
Подялба на семейно жилище след развод не трябва да се оставя на честна дума – само съдебно решение или нотариален документ дава реална защита.
Грешка 3: Игнориране на ипотеката
При много двойки, преминали през подялба на семейно жилище след развод, именно ипотеката се оказва най-пренебрегваният и същевременно най-рисков елемент. Често единият съпруг си тръгва с мисълта, че „кредитът е на негово име, не ме засяга“ – но това рядко е така.
Ако ипотеката е изтеглена по време на брака, дори само единият съпруг да е титуляр по кредита, и двамата носят солидарна отговорност пред банката. Това означава, че ако платецът спре да внася вноски, кредиторът може да търси и другия, дори вече да са разведени.
Ситуацията се усложнява, когато се стигне до делба на ипотекирано жилище при развод. Повечето банки не допускат прехвърляне на дялове без тяхно съгласие, а ако се наложи продажба или изнасяне на единия съпруг – сделката минава само със заверено съгласие от финансовата институция.
Важно е да се знае, че ипотеката не се дели автоматично, нито се „разпада“ с развода. Много хора смятат, че ако съдът определи ползването на жилището на единия съпруг, то и заемът остава за него. Но на практика кредитът остава общ, освен ако не бъде преразгледан с банката и не се сключи анекс.
Затова, когато се стига до подялба на семейно жилище след развод, въпросът за ипотеката трябва да бъде изяснен писмено и с участието на банката, иначе рискът остава за двамата.
Грешка 4: Продажба на семейно жилище без съгласие
Друга честа заблуда при подялба на семейно жилище след развод е, че собственикът може просто да продаде имота и „да се приключи с всичко“. На практика това често води до съдебни дела, блокирани сделки и дори разваляне на нотариални актове.
По българското законодателство, продажба на семейно жилище, когато то е единствено жилище на семейството, не може да се извърши без съгласието на другия съпруг, дори ако имотът е собственост само на единия. Това важи дори и при вече сключен граждански брак, без да е налице обща собственост.
Съгласието трябва да е изрично, писмено и с нотариална заверка. Ако такова липсва, купувачът рискува:
- сделката да бъде обявена за нищожна;
- да не може да влезе във владение;
- да бъде въвлечен в съдебен процес.
Тази грешка е особено разпространена, когато подялба на семейно жилище след развод се прави неофициално, чрез продажба на дял, без съгласие на бившия партньор. Или когато единият съпруг се опитва да се „освободи“ от имота, като го прехвърли на трето лице. Подобни действия често се оспорват и съдът може да ги отмени.
Още по-сложна е ситуацията, ако има деца и жилището е предоставено за ползване на единия съпруг – тогава дори да има формална продажба, съдът може да не допусне реална промяна на ползването, докато децата са непълнолетни.
При всяка планирана сделка е задължително да се консултирате с адвокат. В противен случай една прибързана продажба може да доведе до големи загуби и години в съдебна зала.
При почти всяка подялба на семейно жилище след развод, рано или късно възниква въпросът колко струва имотът – независимо дали се стига до продажба, делба, изплащане на дял или оценка в съдебен процес. Важно е да се знае, че пазарната стойност, данъчната оценка и експертната оценка не са едно и също. Как точно се определя цената на имот и кои фактори оказват най-голямо влияние, ще разбереш тук: Как се определя цената на имот през 2025 г. – реална стойност, данъчна оценка и пазарни фактори – пълно ръководство с примери и съвети от експерти.
Как да избегнеш проблеми при подялба на семейно жилище след развод
Вече стана ясно, че подялба на семейно жилище след развод не е просто въпрос на „кой е собственик“ или „кой ще си тръгне“. Това е комплексен процес, в който участва съдът, често банката, а понякога и социалните служби – особено когато има деца. Затова е изключително важно да се действа внимателно и информирано.
✅ Ето какво да направиш, за да избегнеш проблеми:
- Искай съдебно решение за ползване, ако нямате споразумение. Устните уговорки не важат в нотариалната канцелария.
- Избягвай да напускаш семейното жилище, без да е уредено ползването му. В противен случай можеш да загубиш правото си да живееш там.
- При ипотекирано жилище, говори с банката навреме и провери дали допуска разпределение на отговорността между съпрузите.
- Ако жилището е придобито чрез дарение, провери дали се счита за лична собственост, и как това влияе върху подялба на семейно жилище след развод.
- Не предлагай наем на жилище след развод между съпрузите, без да е уреден договор с клаузи за ползване, срок и условия.
- В случай че сте били във фактическо съжителство, знай, че семейно жилище при фактическо съжителство не се урежда по същите правила – нямаш автоматично права, дори да си живял там години.
Най-важното: не действай емоционално и не разчитай на обещания. Всеки казус с подялба на семейно жилище след развод трябва да се урежда писмено – чрез съд или нотариус. Само така си гарантираш спокойствие, стабилност и яснота какво ти се полага.
Подялба на семейно жилище след развод е една от най-чувствителните и конфликтни теми, с които се сблъскват двойките при разтрогване на брака. Решенията, които се вземат в този момент, имат дългосрочни последици – не само юридически, но и житейски. Грешките са лесни, а поправянето им често струва много нерви, време и пари.
Не е достатъчно да се опреш на това, чие име пише в нотариалния акт или кой си е тръгнал първи. Законът има конкретни правила, които защитават интересите на семейството и особено на децата. Ако не се съобразиш с тях, рискуваш да загубиш права, които иначе би могъл да запазиш.
Затова, ако си изправен пред подялба на семейно жилище след развод, потърси професионален съвет, уреди отношенията документално и мисли дългосрочно. Едно добре подготвено решение днес ще ти спести много главоболия утре.
📚 Източници и полезни връзки
⚖️ Законодателство
- Семейен кодекс – чл. 28 – дефиниция на „семейно жилище“ и приложимост при подялба на семейно жилище след развод
- Семейен кодекс – чл. 56 – съдебно предоставяне на семейното жилище след развод, условия и срокове
🏛️ Реални примери от съдебната практика
- Дело № 1728/2020 – ОС Пловдив – описва случаи на подялба на семейно жилище след развод, на което има и ипотека и регулиране на ползването
- Решение № 465/2019 – РС Шумен – категоричен при окончателна делба и защита на интереса на децата чрез предоставяне на жилището