Отдаването на имот в Airbnb и Booking изглежда като лесен начин да печелиш пари от апартамент, който иначе стои празен. През 2025 г. обаче това вече не е „сив бизнес“ – платформите са под лупата на НАП, общините изискват регистрации, а данъците и глобите не прощават. Ако си решил да пуснеш имота си за краткосрочен наем – независимо дали е в Банско, Благоевград, София или по морето – трябва да знаеш какво следва.
В тази статия ще разгледаме целия процес – от регистрацията на обекта, през очакваните доходи и реалните разходи, до риска от глоби и лоши ревюта. Ще видиш какво включва реалната работа по поддръжката на един airbnb апартамент и дали наистина си заслужава усилията.
Ако вече отдаваш или тепърва планираш отдаване на имот в Airbnb и Booking, не пропускай и най-важното задължение – деклариране на доходи от наем. Виж какви са сроковете, данъците, начините на подаване и възможните глоби в това подробно ръководство: Деклариране на доходи от наем – какво трябва да знаеш през 2025 г.
Какви доходи можеш да очакваш от Airbnb и Booking през 2025 г.
Истината е, че при правилно управляван имот, отдаване на имот в Airbnb и Booking може да носи повече пари от традиционен дългосрочен наем. Но колко точно зависи от локацията, сезона и усилията, които влагаш.
Примерни приходи (нето, след платформи):
- Банско / Сандански / Велинград (висок сезон): 50–120 лв. на вечер за стандартен апартамент.
- София / Пловдив: 60–100 лв. на вечер целогодишно.
- Благоевград / Провинциални градове: 40–70 лв. на вечер.
- Черноморие (юли–август): 100–200+ лв. на вечер, но със силна конкуренция и кратък пик.
Платформите удържат комисионна:
- Airbnb: ~15% общо (за хост + гост)
- Booking: 15–18% само от хоста
След това остават и разходи за почистване, ток, вода, интернет, консумативи и данъци. Истинската печалба се оформя само ако имаш висока заетост и добри ревюта.
За сравнение: ако дългосрочен наем ти носи 600–700 лв./месец, добре управляван Airbnb може да стигне до 1500–2500 лв. на месец, но с много повече работа и риск.
Основни разходи при отдаване на имот в Airbnb и Booking
Много хора се втурват към отдаване на имот в Airbnb и Booking, водени от потенциалната печалба, но подценяват постоянните разходи, които съпътстват този тип дейност. За разлика от дългосрочен наем, тук работата е почти ежедневна, а всеки пропуск се отразява директно в ревютата и заетостта.
Най-честите разходи:
- Платформи: 15–18% комисионна (особено осезаема в Booking)
- Почистване: 30–70 лв. на смяна, в зависимост от локацията
- Консумативи: тоалетна хартия, сапуни, шампоани, капсули за кафе и др.
- Спално бельо и пране: пране след всеки гост + износване
- Ток, вода, интернет, телевизия: постоянно включени в цената
- Професионални снимки и обяви: препоръчително за по-висока заетост
- Време и управление: или го правиш сам, или плащаш на фирма (20–30% от приходите)
Сметнато в края на месеца, нетната печалба често е 50–60% от обявените приходи. Ако отдаваш имота си чрез Airbnb и Booking без да си подготвен, има риск да работиш на загуба.
Изисквания и регистрация на имот за краткосрочно отдаване
Отдаването на имот в Airbnb и Booking не е просто онлайн обява – в България законът третира краткосрочното наемане като туристическа дейност, което означава, че трябва да изпълниш конкретни условия.
Какво се изисква по закон:
- Категоризация на обекта като място за настаняване (най-често „стаи за гости“ или „апартамент за гости“)
- Регистрация в общината по Закона за туризма
- Изискване за входна табела с категория и номер
- Задължение за подаване на данни към МВР (система ЕСГРАОН / EСТИ)
- Фактуриране и отчетност – особено при юридическо лице или чрез фирма
- Плащане на туристически данък – процент от всяка нощувка, по общински тарифи
Без регистрация, отдаването на имот в Airbnb и Booking се счита за нерегламентирана дейност. Това води до потенциални глоби, както от общината, така и от НАП, ако има недекларирани приходи.
Важно: ако отдаваш имота като физическо лице без категоризация, и някой те докладва (например съсед), рискуваш едновременно проверка, запечатване и глоба.
Глоби и рискове при нерегламентирано отдаване в Airbnb и Booking
Много собственици започват с идеята „ще пусна обявата и ще видя как върви“. Но отдаване на имот в Airbnb и Booking без регистрация и деклариране носи сериозен риск – особено през 2025 г., когато контролът е засилен.
Какво може да се случи:
- 📌 Глоба от 500 до 5000 лв. за нерегистриран туристически обект (чл. 165 от Закона за туризма)
- 📌 Глоба от 500 до 1000 лв. при първо нарушение за недеклариран доход от наем (по ЗДДФЛ)
- 📌 Начисляване на данъци със задна дата + лихви
- 📌 Затваряне на обекта при системни нарушения или сигнал от съседи
- 📌 Проверка от НАП, Общината и дори МВР, ако не се подават данни за гостите
Най-често сигналите идват от:
- съседи, които не одобряват честите смени на гости;
- конкуренция в района;
- случайна проверка от общината или данъчни инспектори.
Airbnb и Booking не носят отговорност за това как използваш платформата – отговорността за регистрация и деклариране е изцяло твоя. Ако искаш да правиш бизнес от отдаване на имот в тези платформи, трябва да го правиш прозрачно, или рано или късно ще платиш цената.
Как да поддържаш качествено отдаван имот – очаквания vs. реалност
Успешното отдаване на имот в Airbnb и Booking не е само до хубави снимки и добра локация – гостите очакват ниво на обслужване, сравнимо с хотел. Ако искаш висока заетост, добри оценки и реална печалба, трябва да поддържаш безупречен стандарт.
Какво включва реалната работа:
- 🧼 Почистване след всеки гост – баня, кухня, прах, под, прозорци
- 🧺 Смяна на спално бельо и хавлии – при всяка резервация
- 📦 Зареждане с консумативи – тоалетна хартия, сапуни, перилни препарати, кърпи за ръце, кафе, чай
- ❄️ Рабещ климатик и отопление – и в 40° лятото, и в -15° зимата
- 🔌 Техническа поддръжка – да няма развалени контакти, изгорели крушки, капещи батерии
- 🧯 Безопасност – пожарогасител, аптечка, аварийно осветление
Повечето негативни ревюта идват не от „нехаресване на апартамента“, а от лоша хигиена, неработещи уреди или липса на реакция от страна на хоста.
Ако не можеш сам да се справяш с почистване и обслужване, трябва да наемеш фирма – това обаче режe значително от печалбата.
Какво означава добра услуга за госта (и как да я гарантираш)
Успешното отдаване на имот в Airbnb и Booking не се мери само с пари – най-важното са отзивите. Ревютата на гостите са решаващи за видимостта на обявата и за бъдещи резервации. Един лош коментар може да свали рейтинг от 4.9 на 4.3 и да те изхвърли от първите позиции.
За да гарантираш добра услуга при отдаване на имот в Airbnb и Booking, трябва да мислиш като домакин, а не като наемодател. Гостът не те познава и плаща, за да получи:
- чистота без компромис;
- ясно описание, което отговаря 100% на реалността;
- отговор на въпрос или проблем в рамките на 1 час;
- удобства, които се поддържат в работещо състояние – кафе машина, Wi-Fi, бойлер, климатик и т.н.
Допълнителните детайли често правят впечатление: заредена бутилка вода в хладилника, малко шоколадче, лист с инструкции, туристически брошури. Това не струва много, но придава стойност и води до 5 звезди.
Важно: при отдаване на имот в Airbnb и Booking, автоматичните системи на платформите засичат закъснели отговори, отказани резервации и проблеми с check-in. Лоша комуникация = по-малко показване в търсачките на платформата.
Ако ще се занимаваш сериозно с отдаване на имот в Airbnb и Booking, трябва да осигуриш преживяване, а не само нощувка.
Преди да започнеш с отдаване на имот в Airbnb и Booking, добре е да се ориентираш в реалната пазарна ситуация – какви са наемите в различните градове, кои квартали са по-предпочитани и къде има търсене. Това ще ти помогне да определиш правилната цена и да прецениш дали си заслужава. Виж актуалните нива в тази статия: Наеми в България през 2025 г. – цени, градове, квартали
Колко реално можеш да спечелиш от отдаване на имот в Airbnb и Booking – 3 примера
Много хора изчисляват потенциалните си печалби грешно – просто умножават броя на дните по цената на нощувка. В реалността обаче има комисионни, разходи, спадове в заетостта и други фактори, които променят картината. Ето три реални сценария при отдаване на имот в Airbnb и Booking с 70% средна заетост:
🔹 1. Градски апартамент в Пловдив (целогодишно)
- Цена за нощувка: 75 лв.
- Средно заети нощувки месечно: 21 дни
- Общ приход: 1575 лв.
- Комисионна (15%): -236 лв.
- Почистване (40 лв. × 8 смени): -320 лв.
- Консумативи, ток, интернет: -150 лв.
- Печалба (преди данъци): ≈ 870 лв.
🔹 2. Апартамент в Банско (зимен курорт, сезон 4 месеца)
- Цена за нощувка: 120 лв.
- Средно заети нощувки месечно: 21 дни
- Общ приход: 2520 лв.
- Комисионна: -378 лв.
- Почистване (50 лв. × 8 смени): -400 лв.
- Разходи (електроенергия, вода, транспорт, консумативи): -200 лв.
- Печалба за месец: ≈ 1540 лв.
- Годишна печалба (за 4 активни месеца): ~6160 лв.
🔹 3. Апартамент в Созопол (летен курорт, пик сезон юни–септември)
- Цена за нощувка: 160 лв.
- Средно заети нощувки месечно: 21 дни
- Общ приход: 3360 лв.
- Комисионна: -504 лв.
- Почистване (60 лв. × 8 смени): -480 лв.
- Други разходи: -250 лв.
- Печалба за месец: ≈ 2125 лв.
- Годишна печалба (за 4 активни месеца): ~8500 лв.
📌 Извод:
При реално отдаване на имот в Airbnb и Booking, месечната печалба може да варира от 800 до над 2000 лв., но само при добра заетост, отлична поддръжка и без сериозни проблеми с платформи, ревюта или глоби.
Важно: в горните примери умишлено не са включени допълнителни разходи, които често се подценяват, но реално могат да намалят печалбата още повече – като кафе, чай, минерална вода, дребни комплименти, платен паркинг, такси за поддръжка на комплекса, туристически данък към общината и др. Всеки такъв елемент може да окаже влияние върху финансовия резултат, особено при по-ниска заетост.
Правилното ценообразуване е ключов фактор за успешно отдаване на имот в Airbnb и Booking, особено в конкуренция с десетки други апартаменти в същия район.
Финални съвети: заслужава ли си и как да не изгориш
Отдаване на имот в Airbnb и Booking изглежда като примамлива възможност – особено ако имаш свободен апартамент в туристически район. Истината е, че можеш да изкараш добри пари, но само ако го управляваш професионално. Това не е пасивен доход – изисква постоянна поддръжка, ангажираност и познаване на законите.
Ако смяташ да започнеш с отдаване на имот в Airbnb и Booking, започни със следните стъпки:
- Регистрирай обекта си според Закона за туризма;
- Подготви го така, че да отговаря на очакванията на гостите;
- Проучи местните разходи и туристически данъци;
- Не пропускай данъчното деклариране на доходите от наем;
- Води си стриктна отчетност – особено ако ползваш повече от една платформа.
Най-големите печалби идват, когато има постоянство – отдаване на имот в Airbnb и Booking не е еднократен удар, а дългосрочна грижа за репутацията. Гостите не забравят лошо изживяване, но и не пропускат да препоръчат добър хост.
Ако подхождаш сериозно, отдаването на имот в Airbnb и Booking може да бъде доходоносен и устойчив бизнес – но ако разчиташ на лесни пари без ангажимент, по-добре не започвай.
Източници и полезни връзки
1. Закон за туризма (ЗТ)
При отдаване на имот в Airbnb и Booking, особено за краткосрочен наем, е задължително да се спазват изискванията на Закона за туризма. Това включва регистрация на обекта в общината, категоризация (например като „апартамент за гости“) и подаване на данни за всеки гост. Законът ясно определя кога дадено жилище попада в обхвата на туристическата дейност.
📄 Закон за туризма – пълен текст (PDF)
2. Данъчно облагане на доходи от наем
Националната агенция за приходите (НАП) предоставя информация за данъчното облагане на доходите от наем, включително задълженията за деклариране и плащане на данъци.
📄 Наем – информация от НАП