Пазарът на краткосрочно отдаване под наем расте и все повече собственици искат да излязат „на светло“, без риск от актове и солени глоби. Ако планираш отдаване на апартамент чрез airbnb, ключовият въпрос е как да го направиш законно според правилата на твоята община и националната рамка. У нас това не е сива зона, а дейност с ясни изисквания: регистрация на обекта като туристическо настаняване, водене на регистър на гостите, подаване на нощувките в ЕСТИ и правилно облагане (местни и държавни налози). Най-често трудността идва не от бюрокрацията, а от разминаването между общинските процедури и работата в платформите (описания, комисиони, плащания).
В тази статия ще минем стъпка по стъпка през регистрацията по общини, ЕСТИ, данъци и санкции, както и практичната настройка в Booking—за да можеш да започнеш уверено и без изненади.
Какво всъщност е „краткосрочно отдаване“ и кога ставаш хотелиер?
В българското право няма отделна легална дефиниция на „краткосрочно отдаване под наем“, но щом предлагаш нощувки на туристи срещу заплащане, дейността попада под Закона за туризма като предоставяне на настаняване. В този момент вече не говорим за обикновен граждански наем, а за хотелиерство – дори ако работиш от собствения си дом и дори ако приемаш резервации само онлайн. Точно затова апартаментите и стаите за гости са поставени в клас „В“ и подлежат на регистрация при кмета по местонахождение на имота, вместо на категоризация със звезди.
Преди да стартираш пълноценно краткосрочни нощувки, прегледай практическите стъпки за документи, ЕСТИ и данъци в Отдаване на имот в Airbnb и Booking 2025: пълно ръководство. Материалът показва как да синхронизираш профили, да настроиш туристическия данък и да избегнеш чести грешки. Така процесът по регистрация, ЕСТИ и отчетност върви гладко от първата резервация.
Разликата с дългосрочния жилищен наем е проста: при класическия наем наемателят обитава жилището за живеене и не се води туристическо настаняване, което значи, че не влизаш в режима на Закона за туризма, ЕСТИ и туристическия данък, а декларираш доход от наем по общите правила. Щом обаче говорим за отдаване на апартамент чрез airbnb или друг посредник с нощувки и гости, това вече е туристическа услуга и за да си „на светло“ минаваш през регистрация и последващо отчитане към ЕСТИ.
Министерството на туризма изрично напомня, че всички хотелиери – включително физически лица, които предлагат стаи, къщи или апартаменти за гости – подават данни за настаняванията към Единната система за туристическа информация. Това е част от базовите задължения, вързани към регистрацията при общината и работи ръка за ръка с местните изисквания.
Регистрация vs. категоризация — коя процедура важи за апартаменти и стаи?
Когато говорим за отдаване на апартамент чрез airbnb, правилото е просто: апартаментите и стаите за гости не се „оценяват“ със звезди, а се вписват по регистрационен режим. Това е причината толкова много хора да търсят „категоризация на апартамент за гости“ и да се объркват — при апартаментите и стаите процедурата е Регистрация на апартамент за гости пред общината, а не категоризация. Идеята е да стартираш бързо и законно, без излишни технически бариери, стига да спазваш минималните изисквания за безопасност и хигиена и да водиш регистър на настаняванията.
Разликата идва от това как законът групира местата за настаняване. Къща за гости се третира като отделен обект и там се прилагат Изисквания за категоризация на къща за гости със звезди, докато при апартамент или отделни стаи се работи по облекчения режим за регистрация. Ако целта ти е отдаване на апартамент чрез airbnb с минимална бюрокрация, избираш регистрация като „апартамент за гости“ или „стая за гости“ и получаваш удостоверението, което после вписваш и в профила си. Така всеки записан престой в платформата си е подкрепен с валидна регистрация и можеш спокойно да правиш краткосрочно отдаване под наем без риск от актове само защото липсва звездна категоризация.
За да не се луташ между различни трактовки, имай предвид, че правилата и бланките са описани в Наредба за регистриране на стаи за гости и апартаменти за гости. Това е рамката, по която общините издават удостоверения за регистрация. Оттам нататък пътят към реално отдаване на апартамент чрез airbnb минава през чисто практическите стъпки: подаване на заявление, получаване на номер от регистъра, активиране на вписването в профила ти и рутинно отчитане на нощувките. Когато подходиш така, „категоризация на апартамент за гости“ просто отпада като тема, защото си поел правилния режим – регистрация, не звезди.
Как реално се прави регистрация на апартамент за гости?
Регистрацията не е страшна, важно е да я подредиш като процес и да не я смесваш с „звезди“. При регистрация на апартамент за гости подаваш заявление в общината по местонахождение на имота и декларираш, че обектът отговаря на минималните изисквания за безопасност, хигиена и оборудване. Обикновено искат документ за собственост или право на ползване, данни за капацитет и адрес, както и контакт на лицето, което реално приема гостите. Някои общини добавят свои формуляри, но рамката е една и съща и стъпва на Наредба за регистриране на стаи за гости и апартаменти за гости.
След подаването общината вписва обекта в регистъра и издава удостоверение. Този документ е ключът към легалното краткосрочно отдаване под наем и ще ти трябва и при настройките в платформите. Ако живееш в етажна собственост, провери вътрешния правилник за тишина и ползване на общите части — не е част от самата регистрация, но е практическа мярка да си спестиш оплаквания и излишни драми.
Когато планираш отдаване на апартамент чрез airbnb, подготви още от сега базовите неща: ясни правила за настаняване и напускане, описани зони за пушене, указания за отпадъци, както и видим телефон за връзка при авария. Това не се изисква формално от удостоверението, но вдига рейтинга, намалява проблемите и показва на общината, че дейността е под контрол.
След като държиш удостоверението в ръка, идва техническата част с ЕСТИ. Регистрираш профил на обекта и започваш да подаваш нощувките в деня на настаняване. Това е ежедневният пулс на легалното отдаване на апартамент чрез airbnb и върви в комплект с отчетността към общината и данъците. Ако от самото начало мислиш за ЕСТИ като за навик, а не като за допълнителна тежест, ще върви гладко и без закъснения.
Ако някой в общината ти говори за „категоризация на апартамент за гости“, не спориш, а просто уточняваш, че при апартамент и стаи процедурата е регистрационна. Категоризацията остава за къщи за гости и други обекти в различен клас. Важното е да излезеш от гишето с номер от регистъра, защото той се вписва и в профилите ти и прави Регистрация на апартамент за гости видима и проверима още преди да приемеш първите резервации.
Как върви по общини и какво да очакваш на гише?
Във всяка община пътят е почти един и същ: когато планираш отдаване на апартамент чрез airbnb, първата спирка е отделът по туризъм или „административно обслужване“, където подават заявленията за Регистрация на апартамент за гости. Искат ти документ за собственост или право на ползване, описание на обекта, капацитет и контакти на лицето, което приема гостите. В големите градове често има електронно подаване, но логиката не се променя — рамката е в Наредба за регистриране на стаи за гости и апартаменти за гости и точно по нея служителят проверява дали всичко е наред.
Преди да решиш окончателно модела на работа, прецени реално заетостта, сезонността и административните изисквания. Практичният сравнителен анализ Дългосрочен наем или краткосрочен наем — кое е по-изгодно през 2025? обяснява плюсовете и минусите за доходност, риск, данъци и управление. Така по-лесно избираш между стабилен дългосрочен договор и динамично краткосрочно отдаване под наем според пазара и времето, което можеш да отделиш.
В курортните общини добавят и практични въпроси: как се осигурява тишина, как се събират отпадъците, как е уреден достъпът до входа. Това не са формални бариери, а елементи на спокойното отдаване на апартамент чрез airbnb, защото жалба от съседи може да те върне пак на гишето. Ако някой започне да говори за „звезди“ и формална оценка, спираш дотук и напомняш, че „звездите“ са за други категории, а при апартамент или стая се прилага регистрационният режим; за „звездите“ има отделни Изисквания за категоризация на къща за гости, но това е различен обект и друг разговор.
След вписването получаваш удостоверение с номер. Този номер е важен, когато настройваш профила за отдаване на апартамент чрез airbnb и при въвеждане на данни в платформите, защото показва, че правиш краткосрочно отдаване под наем законно. На практика това ти пести нерви и актове и ти отваря вратата към реална заетост — туристът вижда, че обектът е легитимен, общината вижда, че работиш по правилата, а ти спокойно минаваш към следващата стъпка с ЕСТИ и отчетността.
ЕСТИ — как да отчетеш законно всяка нощувка?
Единната система за туристическа информация е пулсът на легалното отдаване на апартамент чрез airbnb. След регистрация на апартамент за гости в общината правиш профил в системата, описваш обекта така, както е в удостоверението, и от този момент всеки престой се въвежда в деня на настаняване. Не чакаш края на месеца, не качваш файлове накуп и не разчиташ, че платформите ще подадат вместо теб — Airbnb и Booking не отчитат към ЕСТИ, това е твоя ежедневна задача.
Практиката е проста: въвеждаш дати на престоя, брой гости и основните идентифициращи данни, които регистърът изисква. Ако резервацията се промени, коригираш записа веднага; ако падне в последния момент, отбелязваш отказ и приключваш случая. За да не трупаш изоставане, направи го навик — вечер влизаш, преглеждаш новите резервации и въвеждаш нощувките от деня. Това дисциплинира отчетността и пряко ти намалява риска от актове.
Поддържай паралелно и регистър на настаняванията в обекта — може да е електронен или хартиен, но да отразява реалните гости. Когато имаш краткосрочно отдаване под наем със смени през ден, регистърът е твоята „черна кутия“ при проверка: записите съвпадат с ЕСТИ, касовите бележки и календарите в платформите. Така всяко отдаване на апартамент чрез airbnb „щраква“ на три места — в ЕСТИ, в регистъра и в платформата — и няма къде да се появят съмнения.
Не подценявай идентичността между обявите и удостоверението. Името на обекта, адресът и капацитетът да съвпадат навсякъде, иначе при проверка изглежда като различни места и губиш доверие. Когато всичко е уеднаквено, отдаване на апартамент чрез airbnb става рутинна операция: въвеждаш гостите в ЕСТИ, накрая на месеца сваляш справка за собствен архив и си готов за данъците и проверките без излишни нерви.
Данъци и отчети — как да не се спънеш в първия месец?
Тук е мястото, където много хора се отказват, а всъщност логиката е проста. Когато правиш отдаване на апартамент чрез airbnb, имаш три пласта: туристически данък към общината, облагане на дохода и ДДС върху комисионите от платформите. Туристическият данък се начислява на нощувка и се превежда към твоята община по нейните срокове; платформите не го внасят вместо теб, ти го събираш и отчиташ. Това върви ръка за ръка с краткосрочно отдаване под наем данъци, така че още при първите резервации си направи таблица по месеци и квартали, за да не изпускаш падежи.
След това идва облагането на самия доход. Ако си малък обект с ограничен брой стаи, често попадаш в режим, който се приравнява към патентно облагане; ако работиш по общия ред, декларираш печалбата в края на годината. И в двата случая отдаване на апартамент чрез airbnb не те „скрива“ зад платформата — доходът е твой и се декларира от теб. Направи си навик на всяко тримесечие да теглиш извлеченията от резервациите, да имаш локален файл с суми по месеци и да ги сверяваш с календарите, които си въвел в ЕСТИ. Когато краткосрочно отдаване под наем върви динамично, тази дисциплина те спасява от хаос в края на годината.
На трето място стоят комисионите. Платформите са чуждестранни доставчици на услуги и за тях се прилага регистрация за получаване на услуги от ЕС. Това не означава, че ставаш стандартен ДДС-регистриран за всичко; става дума за конкретен режим, в който самоначисляваш ДДС върху комисионите и го декларираш. За да не бъркаш сметките, сваляй фактурите от профилите си и ги пази в отделна папка — така всяко отдаване на апартамент чрез airbnb ще има огледало в документацията: има резервация, има комисиона, има самоначисляване.
Отделно платформите подават годишни данни към данъчните по линия на европейските правила за споделени услуги. Това не отменя твоята декларация, а просто означава, че числата така или иначе ще се виждат на две места. Затова е важно да издаваш документ за приход според режима, който ползваш — касов бон или фактура — и да пазиш ред. Добра практика е още при старта на отдаване на апартамент чрез airbnb да си подготвиш шаблони: как изглежда бележката към госта, как отбелязваш туристическия данък, как записваш корекции при отменена резервация.
И не забравяй, че общината и държавната отчетност са две релси на един и същи влак. Туристическият данък, декларирането на дохода и режимът за комисионите вървят синхронно с ЕСТИ и регистъра на настаняванията. Когато въртиш колелото всеки ден — въвеждаш гостите, сваляш извлеченията, подреждаш документи — отдаване на апартамент чрез airbnb става предвидима рутина, а не рулетка с актове и пропуснати срокове.
Даване апартамент под наем през букинг – настройка без изненади
След като имаш удостоверение и ЕСТИ в ход, идва ред на даване апартамент под наем през букинг. Влизаш в профила си и избираш тип „apartment“, като попълваш адреса и капацитета точно както са в удостоверението. Името на обекта, броят легла и описанието трябва да съвпадат едно към едно, защото това е гръбнакът на легалното отдаване на апартамент чрез airbnb и в Booking – един и същ имот с еднакви параметри на всички платформи. В полето за лиценз/регистрационен номер записваш номера от регистрация на апартамент за гости, за да е ясно на проверяващите какво стои зад обявата.
Ако се чудиш как се работи с booking, практиката е проста: качваш реални снимки, задаваш ясни правила за тишина, чек-ин/чек-аут и забрани за партита, за да няма конфликти със съседи. В календара настройваш минимален престой според сезона и синхронизираш iCal с Airbnb, за да избегнеш двойни резервации. При отдаване на апартамент чрез airbnb и паралелно през Booking е важно и цените да са съгласувани; дребни разлики може да има, но логиката трябва да е една и съща, за да не губиш доверие и позиции.
Плащанията са вторият голям избор. Ако активираш „Payments by Booking“, платформата събира парите от госта и ти превежда сумата по разписание, често чрез виртуални карти. Ако предпочетеш да събираш на място, мисли за удобството: POS терминал, издаване на документ и бързо обезпечение при щети. В двата случая си пазиш фактурите за комисионите отделно, защото те са част от рутината при краткосрочно отдаване под наем данъци и трябва да се виждат ясно в месечните ти извлечения.
Преди сезона провери търсенето и ценовите нива по курорти, за да планираш умно отдаване на апартамент чрез airbnb и да не подцениш разходите. Полезни насоки за райони, бюджет и сезонност има в Апартамент на морето — локации, цени и тенденции, където ще сравниш алтернативи според достъп, инфраструктура и наеми. Така настройваш правилата, описанието и цените спрямо реалните потоци туристи и извличаш максимум от краткосрочните нощувки.
Не разчитай платформата да се погрижи за местните налози вместо теб. В секцията за такси отбелязваш туристическия данък и как се начислява, но реалното внасяне към общината е твоя отговорност, както и отчетът на нощувките към ЕСТИ. За да няма разминавания, изгаси автоматичните „скрити“ такси и напиши човешки какво се включва в цената и какво се добавя на място. Когато отдаване на апартамент чрез airbnb и Booking са под един и същ ред – еднакви описания, еднакви правила, един и същ рег. номер – проверките минават спокойно, а гостите знаят какво получават.
Комуникацията решава половината проблеми. Сложи автоматични съобщения с инструкции за достъп, паркиране, Wi-Fi и изнасяне на отпадъци. Ако ползваш сейф за ключ, опиши го ясно още в потвърждението, за да не ти звънят в 2 през нощта. Отдели пет минути на ден да отговаряш на запитвания, защото скоростта на отговор повдига рейтинга, а високият рейтинг прави Даване апартамент под наем през букинг и отдаване на апартамент чрез airbnb по-лесни и по-печеливши. Ревютата са валута – моли за отзив след напускане и реагирай учтиво при критика, предлагайки конкретно решение.
Накрая прегледай обявата през очите на проверяващ: има ли видим номер от регистрация на апартамент за гости, съвпада ли адресът с удостоверението, съвпадат ли капацитетът и правилата с това, което реално предлагаш. Когато тези детайли са под конец, отдаване на апартамент чрез airbnb и Booking върви на автопилот – заявки влизат, календарът е синхронизиран, данъците са предвидими, а ти оставяш впечатление на подреден и надежден домакин. Готов си да преминем към блока за изискванията при къщи за гости и кога изобщо се говори за звезди.
Кога се говори за „звезди“ и какви са изискванията при къща за гости?
Тук идва разграничението, което спасява нерви и време. Ако имаш самостоятелна къща за гости, тогава влизаш в режим на категоризация и се прилагат изисквания за категоризация на къща за гости със съответния брой звезди. Гледат се неща като реалния капацитет и площи, санитарните възли и хигиената, осветлението и вентилацията, безопасността и противопожарните средства, обозначенията за гостите, наличието на регистър и книга за оплаквания, както и базово оборудване според звездите. Колкото по-висока категория гониш, толкова по-детайлни стават критериите — от допълнителни удобства до по-високи стандарти за поддръжка.
При апартамент или стаи в жилище не търсиш „звезди“, защото процедурата е регистрационна. Затова фрази от типа „категоризация на апартамент за гости“ подвеждат: при апартамент и стаи се подава заявление за регистрация, а не за категоризация. Наредбата, по която общините работят за тези обекти, урежда именно Наредба за регистриране на стаи за гости и апартаменти за гости — идеята е да започнеш бързо и законно, без формално оценяване със звезди. Ако в един момент решиш да преминеш към отделна къща за гости с по-широк спектър услуги, тогава се прехвърляш в „звездния“ режим и изпълняваш изисквания за категоризация на къща за гости.
От практическа гледна точка изборът е въпрос на продукт и публики. Ако имаш градско жилище и целиш делови пътуващи или уикенд туристи, отдаване на апартамент чрез airbnb с регистрация е най-бързият и чист път. Ако развиваш място извън града, с двор, паркинг и повече общи зони, тогава къщата за гости и категоризацията имат смисъл, защото звездите служат като ориентир за очакванията на госта. И в двата случая краткосрочните резервации си вървят нормално, но при апартамента не гониш звезди, а при къщата ги защитаваш с реални удобства и поддръжка.
Не смесвай документите и названията в платформите. Ако работиш с отдаване на апартамент чрез airbnb, в заглавието и описанието посочи точно „апартамент за гости“ и впиши регистрационния номер; ако си къща за гости, посочи категорията и звездите и се увери, че те отговарят на реалността. Така няма да стигаш до спорове с проверяващи кой режим важи, а и гостите ще знаят какво резервират още преди да натиснат бутона „Book“.
Глоби и как да не стигаш до акт — практиката, не теорията
Никой не влиза в това, за да плаща санкции, но глобите идват бързо, ако започнеш отдаване на апартамент чрез airbnb без елементарна подготовка. Най-честият гаф е да пуснеш обявата „за тест“, а регистрацията да „оставиш за после“. Именно това отключва първия акт – работиш като хотелиер без регистрация на апартамент за гости и без вписване в общинския регистър. Вторият тип проблем се появява, когато има регистрация, но не подаваш нощувките в ЕСТИ в деня на настаняване: системата е направена да отразява реалното движение на гости и изоставането личи веднага. Ако към това добавиш и липсващ или непълен регистър на настаняванията в жилището, проверката става болезнена.
Следващата клопка е в данъците. Туристическият данък се начислява на нощувка и го превеждаш по реда на твоята община; не е работа на платформата да го внесе вместо теб. Когато правиш краткосрочно отдаване под наем данъци „накрая на сезона“, натрупваш просрочия и лихви, а при проверка актът е неизбежен. Отделно идват и комисионите – платформите са чуждестранни доставчици и ако въртиш отдаване на апартамент чрез airbnb и Booking, самоначисляваш ДДС върху тези услуги по специалния ред; пропуснеш ли го, санкцията идва по данъчната линия, а не по туристическата.
Има и чисто „домакински“ причини за актове. Ако в обявата за отдаване на апартамент чрез airbnb си написал капацитет 4+1, а в удостоверението си вписан за 2+1, проверяващият ще го види веднага – несъответствието е нарушение. Същото важи за адреси, наименования и правила за тишина: когато документите и профилите не си говорят помежду си, изглежда като да поддържаш повече от един обект под една регистрация. Жалби от съседи също ускоряват проверките; ако в блока има строг режим за шум, а ти допускаш партита и нощни събирания, дори перфектната регистрация няма да те спаси от акт по реда на общинските наредби.
Решението е да превърнеш съответствието в навик. Още в деня, в който стартираш отдаване на апартамент чрез airbnb, разпечатай удостоверението и го дръж в жилището; на корицата на регистъра напиши същото име и номер, които стоят в профилите ти. Вечер, преди да лягаш, минавай през ЕСТИ за две минути – въвеждаш новите гости и приключваш. На края на месеца сваляй отчет за нощувките и го слагай в папка „ЕСТИ“; до него прикачвай извлеченията от платформите и фактурите за комисионите. Когато имаш последователност, отдаване на апартамент чрез airbnb престава да е рискова авантюра и се превръща в подредена услуга с предвидими приходи и нулеви изненади от актове.
Помни и за езика в обявите. Не обещавай „СПА и паркинг“, ако реално няма такива; не кръщавай жилището „бутиков апарт хотел“, когато правиш просто отдаване на апартамент чрез airbnb. Преувеличенията звучат като маркетинг, но за проверяващия са сигнал, че продаваш нещо различно от регистрираното. Колкото по-искрен и точен е профилът ти, толкова по-трудно е някой да го атакува документално. И когато все пак те посетят за проверка, посрещни спокойно: показваш удостоверението, регистъра и последните записи в ЕСТИ, а в телефона отваряш календара с резервациите – всички стрелки сочат едно и също място и историята се затваря без акт.
Чеклист за старт — от нула до първата резервация
Най-лесно е, когато мислиш за процес, а не за гишета. Ако целта ти е отдаване на апартамент чрез airbnb, започваш с регистрация на апартамент за гости в твоята община. Подготвяш документ за собственост или право на ползване, описваш адреса и капацитета така, както ще изглеждат в обявата, и заявяваш, че отговаряш на изискванията за безопасност и хигиена, предвидени в Наредба за регистриране на стаи за гости и апартаменти за гости. Не се отклоняваш в спор за звезди, защото „звездите“ са тема при отделна къща за гости и се водят по изисквания за категоризация на къща за гости, а не по регистрационния режим на апартаментите.
Щом вземеш удостоверението с номер, не чакаш да „се съберат резервации“, а веднага активираш профил в ЕСТИ. Въвеждаш обекта точно както е в удостоверението и започваш да отчиташ нощувките в деня на настаняване. Това е рутината, която прави краткосрочно отдаване под наем предвидимо и законно: календарът в платформата се движи, ЕСТИ отразява реалността, регистърът в жилището е огледало на случилото се.
За да нямаш изненади в края на годината, подреди документи и срокове за данъчното отчитане — особено ако правиш отдаване на апартамент чрез airbnb и събираш туристически данък. Практическите стъпки, срокове и образци са обяснени в Деклариране на доходи от наем — как, кога и с кои документи, което ще ти помогне да попълниш декларациите без грешки. Така синхронизираш отчетите от ЕСТИ, извлеченията от платформите и местните налози в една ясна линия.
След това настройваш платформите. В Airbnb добавяш регистрационния номер, синхронизираш календара, подреждаш цени и правила. При даване апартамент под наем през букинг правиш същото и не променяш името, адреса и капацитета спрямо удостоверението, за да няма разминаване. Ако се чудиш как се работи с booking, приеми го като огледало на Airbnb: ясни снимки, точни правила, автоматични съобщения и iCal синхронизация, за да няма двойни резервации. Колкото по-подредени са двата профила, толкова по-спокойно върви отдаване на апартамент чрез airbnb и през Booking едновременно.
Финалът е в числата. Туристическият данък се начислява на нощувка и се превежда по реда на твоята община; доходът се декларира според режима, под който работиш; комисионите на платформите се събират във файл с фактури и върху тях прилагаш съответния ред за самоначисляване. Когато маркираш тези три линии като ежемесечна рутина, темата краткосрочно отдаване под наем данъци престава да е страшна и просто следва отчетите от ЕСТИ и извлеченията от платформите.
Остава оперативният ред в жилището. Подготви лист с инструкции за достъп, паркиране, Wi-Fi и изнасяне на отпадъци, опиши тишината и забраните за партита, сложи видим телефон за връзка и го остави до регистъра. Това не е формалност, а щит срещу оплаквания и недоразумения, който поддържа добрия тон със съседите и пази рейтинга. Когато всичко е под конец — удостоверение, ЕСТИ, профили, данъци и правила — отдаване на апартамент чрез airbnb се превръща от експеримент в работещ малък бизнес, който не те изненадва нито на гише, нито при проверка, нито в края на месеца.
Когато подредиш нещата умно, отдаване на апартамент чрез airbnb не е „сиво“ занимание, а чист, проследим процес. Започва с правилния режим пред общината, защото регистрация на апартамент за гости е твоят официален старт, а не звездите. Продължава с ежедневното отчитане в ЕСТИ, което превръща всяка резервация в видима и законна; финалът на кръга са отчетите и краткосрочно отдаване под наем данъци, които следват логично от календарите и регистрите, а не от догадки в края на сезона. Така отдаване на апартамент чрез airbnb става предвидимо: имаш номер, имаш ритъм, имаш документ след документ, който се връзва без празнини.
Същата логика важи и когато правиш даване апартамент под наем през букинг паралелно. Ако си изяснил как се работи с booking—еднакви данни, синхронизиран календар, реални правила—две платформи не означават два пъти повече хаос, а два пъти повече контрол. Важното е описанието да съвпада с удостоверението, капацитетът да е същият, а регистрационният номер да стои видимо. Точно тази последователност сваля напрежението при проверки и поддържа висок рейтинг при гостите, което на практика храни заетостта. В дългосрочен план отдаване на апартамент чрез airbnb печели най-много, когато говориш истината в профила, поддържаш ред в жилището и държиш ЕСТИ и данъците в един и същ темп.
Ако някъде по пътя някой те върне назад с „звезди“ и „оценки“, просто напомни, че при апартаменти и стаи процедурите са уредени в рамката за регистрация, а формалното оценяване остава за друг тип обекти. Наредбите не са пречка, а карта, по която да стигнеш до легално отдаване на апартамент чрез airbnb без актове и изненади. Когато следваш картата спокойно—заявление, удостоверение, ЕСТИ, отчет—и поддържаш същите данни в Airbnb и Booking, превръщаш краткосрочните нощувки в подреден малък бизнес с ясни правила и стабилна репутация.
Източници на информация и още полезни съвети
Закон за туризма (консолидиран текст, PDF) — правната рамка за хотелиерство, регистрация на стаи/апартаменти за гости, ЕСТИ и санкции. Ползва се като база за легално отдаване на апартамент чрез airbnb.
Линк: https://www.tourism.government.bg/sites/tourism.government.bg/files/documents/2024-12/zakon_za_turizma.pdf
Наредба за изискванията към категоризираните места за настаняване… и за реда за регистриране на стаи/апартаменти за гости (PDF) — минимални изисквания и точната процедура за „Регистрация на апартамент за гости“ (клас „В“). Ключова за законно отдаване на апартамент чрез airbnb без „звезди“.
Линк: https://www.tourism.government.bg/sites/tourism.government.bg/files/documents/2020-07/naredba_za_kategorizirane_mn_i_zhr_registratzia_br._59_03.07.2020.pdf
Единна система за туристическа информация (ЕСТИ) — официална страница с достъп и ръководства — вход към реалната среда + инструкции и контакти на МТ. Задължителна за всеки, който прави отдаване на апартамент чрез airbnb.
Линк: https://www.tourism.government.bg/bg/kategorii/edinnata-sistema-za-turisticheska-informaciya/informaciya-otnosno-dostup-do-internet
ЕСТИ — портал (логин/регистрация) — реалната система за въвеждане на нощувки (ЛИДО регистрация за ФЛ/ЮЛ/ЕТ).
Линк: http://esti.tourism.government.bg/
НАП: „Краткосрочно отдаване под наем в онлайн платформи“ — обяснява данъчното третиране на доходите от краткосрочни настанявания (патент/ДОД, туристически данък и др.).
Линк: https://nra.bg/wps/portal/nra/taxes/godishen-danak-varhu-dohdite/kratkosrochno.otdavane.pod.naem.online.platform
НАП: Заявление за регистрация по ЗДДС (вкл. чл. 97а) — процедура и срокове за регистрация при получаване на услуги от чужбина (комисиони от платформи).
Линк: https://nra.bg/wps/portal/nra/uslugi/zayavlenie-za-registratsiya
НАП: Автоматичен обмен на информация от оператори на платформи (DAC7) — как платформите докладват данни за продавачите (вкл. краткосрочни настанявания) и какво означава това за домакините.
Линк: https://nra.bg/wps/portal/nra/mezhdunarodni-deinosti/mezhdunaroden-obmen-danachna-informatsiya/Avtomatichen-obmen-na-informacia-predostaviana-ot-operatori-na-platformi
Готов съм за финален преглед на плътността — ако искаш, добавям кратко мета описание и H2-ите в един ред за копиране.