Орландовци е квартал, който хората или го знаят от години, или изобщо не го познават и си правят изводи по слухове. На място картината е по-проста – това е част от София с много къщи и дворове, с улици, които са различни една от друга, и с ежедневие, което не прилича на новите комплекси. Има места, където е спокойно и си живееш тихо зад оградата, и има улици, където се усеща повече движение, повече прах, повече градската среда. Точно заради това човек не избира „квартала“, а конкретната улица и конкретния имот.
Хората в Орландовци са смесени – има семейства, които са там отдавна и си гледат дворовете, има и нови собственици, които ремонтират и стягат къщи, има и имоти, които си личи, че са оставени. Кварталът няма да ти даде лъскава фасада на живот, но може да ти даде нещо по-важно – пространство. Затова и много хора, които търсят двор и самостоятелност, се оглеждат за къща в Орландовци, вместо да отиват далеч извън София.
Още от началото трябва да си честен за битовите неща, защото те решават дали мястото ти пасва. В някои части улиците са по-удобни, в други има участъци, които при дъжд и зима се усещат по-грубо. Паркирането и входът към двора може да са лесни, а може и да са досада всеки ден. Има къщи, при които всичко е стегнато като инфраструктура и просто живееш, и други, при които започваш да мислиш за вода, оттичане, ток и такива „дреболии“, които всъщност са голямата работа при къща.
Точно затова имоти в Орландовци не се гледат само по снимки и квадратури. Гледат се като място за живот – дали дворът е удобен, дали улицата е нормална, дали около къщата има следи от влага и задържане на вода, дали ежедневното прибиране ще е спокойно или ще е компромис. Ако влезеш с тази настройка, кварталът може да се окаже много по-логичен избор, отколкото изглежда на хора, които го коментират отдалеч.
Ако още се чудиш дали Орландовци е твоето място, хвърли едно око и на по-голямата картина за пазара в София – в къщи в София и къщи около София ще видиш как се подреждат кварталите, какви типове имоти излизат най-често и къде компромисите са най-малки спрямо парите, които даваш.
Какви типове имоти има в Орландовци
Най-често става дума за по-стари къщи. Строени са преди години и почти винаги са пипани после. Някъде е правена пристройка, другаде е добавен гараж, навес, лятна кухня или просто едно помещение, което да върши работа. Понякога това е плюс, защото получаваш място за инструменти, склад, работилница. Понякога е минус, защото се оказва, че половината двор е зает и нищо не можеш да направиш без сериозен ремонт.
Втората голяма група са етажите от къща. Това е вариант за хора, които искат нещо по-близо до къща, но на по-нормална цена. Само че тук почти винаги има делене – двор, вход, стълбище или поне някаква обща част. Ако не ти се занимава със съседи и договорки, този тип имоти обикновено не е за теб.
Има и къщи, които са ремонтирани. Тук разликата е огромна. Една къща може да е пребоядисана и да изглежда свежа, но да крие стар покрив и стари инсталации. Друга може да е правена сериозно и просто да си личи, че е стегната. Тези имоти обикновено са по-скъпи, но и по-лесни за живеене, ако ремонтът е направен както трябва.
Ново строителство също има, включително редови къщи. Плюсът е ясен – по-малко неизвестни, по-съвременно разпределение. Минусът също е ясен – дворът често е по-малък и къщите са по-нагъсто. Ако търсиш къща в Орландовци основно заради двора, това е разликата, която трябва да си изясниш още в началото.
Има и парцели или стари къщи, които реално се купуват заради земята. Това вече е друга игра – строеж, проекти, разрешения и после присъединяване към вода и ток. Подходящо е, ако знаеш какво правиш и имаш търпение.
Разбирам те. Не е „много“ или „малко“, а да стоят на точното място в изречението, без да личи, че са търсени. Ето ти същия блок, с малко повече присъствие, но без да тежи:
Дворове и парцели
Дворът е една от основните причини хората изобщо да гледат къща в Орландовци. Само че на снимки почти всеки двор изглежда удобен, а на място се вижда истината – равен ли е, можеш ли да го ползваш, има ли нормален вход за кола, можеш ли да влезеш и да спреш спокойно, или всяко прибиране ще е маневри и нерви.
При повечето къщи в Орландовци дворът е „смесена работа“. Има дворове, които са чисти и подредени и веднага ти става ясно как ще ги ползваш. Има и такива, които изглеждат големи, но после се оказва, че половината място е взето от стари постройки, навеси и пристройки от различни години. Понякога това е плюс, ако ти трябва склад, гараж или работилница. Понякога е минус, защото ти пречи и още от първия ден мислиш за събаряне и ремонти.
Много важна тема е водата. Къде отива, когато вали, има ли места, които стоят мокри, събира ли се кал, личи ли влага около основите. При къща такива неща не са дреболии – ако ги има, почват бавно, но после не те оставят на мира.
Ако гледаш имоти в Орландовци с идея за строеж – парцел или стара къща, която реално се купува заради земята – тогава формата и достъпът са номер едно. Има парцели, които са удобни и логични, и други, които изглеждат изгодни, но са тесни, неудобни или с кофти лице към улица, и после започваш да се чудиш как изобщо да направиш нормална къща и нормален двор.
Най-простото правило е: ако на място си представяш как ще го ползваш, значи си на прав път. Ако си представяш как ще го оправяш, значи купуваш работа.
Цени на къщите в Орландовци
В момента най-ниските оферти за къща в Орландовци тръгват от около 105 000 €. За тези пари излизат малки къщи, примерно около 80 кв.м, почти винаги с ясната идея, че ще има ремонт, и че купуваш повече мястото, отколкото „готов дом“.
Между около 150 000 € и 170 000 € вече се намират по-различни неща, но пак има уловки. Понякога са по-големи квадратури, но с по-сложна ситуация – две постройки, допълнителни помещения, магазин/работилница, гараж, и двор към 480-500 кв.м. Това е вариант за човек, който търси двор и място за работа, но не е „влизаш и живееш“.
Около 200 000 € – 210 000 € вече излизат класически оферти, които хората най-често гледат: къща около 100–126 кв.м, с двор от порядъка на 380–900 кв.м. В този диапазон има и имоти за основен ремонт, и такива, които са по-прилични, но масово не са „готови като ново строителство“.
Около 230 000 € – 240 000 € вече се срещат по-големи варианти тип „2 етажа/етаж от къща“ – примерно 140–150 кв.м разгъната площ и двор към 500+ кв.м. Тук идеята е повече пространство, но често има делене на двор/вход или поне съседи на една ограда, което за някои е окей, за други не.
От около 279 000 € до 300 000 € обикновено излизат по-стегнати къщи 120–165 кв.м, понякога с по-малък двор (примерно 160 кв.м), понякога с нормален двор към 400 кв.м. Това е зоната, в която плащаш най-вече за по-малко неизвестни и по-нормално състояние, а не толкова за „повече земя“.
Над 450 000 € вече говорим за големи къщи 300+ кв.м, по няколко нива, с двор към 400 кв.м, а има и оферти около 576 800 € за 300+ кв.м къща. Това са имоти за хора, които искат голяма къща в София, а не „евтина къща“ в Орландовци.
Ако го кажем като човек: по-тихите вътрешни улици и по-удобните дворове се плащат. По-евтините оферти почти винаги са на цената на ремонт, неудобен достъп, странен двор или комбинация от тях – затова цената има смисъл само ако ти пасва точно този компромис.
Разрешен тип строителство и параметри по зона в Орландовци
Когато гледаш къща в Орландовци с идея за пристройка, надстрояване или нова къща, най-важното е какво е позволено за конкретния имот. Това се решава от устройствената зона, действащия подробен устройствен план и начина на застрояване. Без тях всичко друго е гадаене.
В Орландовци най-често се срещат нискоетажни и средноетажни жилищни режими. Ако имотът попада в зона Жм, по правилата на Столична община основните параметри са: плътност до 40 процента, кинт до 1.3, минимум 40 процента озеленяване и кота корниз до 10 метра. Това обикновено позволява нормална къща с 2 етажа и таванско, но точният вариант зависи от проекта, защото общината гледа височини в метри и отстояния, а не броене на етажи на око.
Ако имотът е в зона Жс, параметрите са по-високи: плътност до 50 процента, кинт до 2.3, минимум 35 процента озеленяване и кота корниз до 15 метра. Това вече дава възможност за по-голяма сграда, но дали е реално приложимо зависи от плана за конкретната улица и от строителните линии.
За да е ясно какво значи това на практика, ето пример. При парцел 500 кв.м в зона Жм, плътност 40 процента означава до 200 кв.м застроена площ на първо ниво, а кинт 1.3 означава до 650 кв.м разгъната застроена площ общо. При парцел 300 кв.м в зона Жм, плътност 40 процента е до 120 кв.м на първо ниво, а кинт 1.3 дава до 390 кв.м разгъната застроена площ. На практика често се пада под максимума, защото отстоянията, формата на парцела и ограничителните линии режат възможностите.
В Орландовци много къщи са доработвани през годините. В двора често има гараж, навес, пристройка, лятна кухня или още една постройка. Това може да е удобство, но може и да ти върже ръцете, ако после искаш да строиш, да надстрояваш или да правиш голям ремонт.
Най-сигурният начин е да се провери на конкретния адрес какво е разрешено, преди да се хвърлят пари и нерви.
Вода и ток може да има, но това не ти гарантира, че всичко е подредено и чисто. Няколко проверки стигат, за да не се окаже после, че се занимаваш с чужди партиди и стари връзки.
Започни с водата. Искай номер на партидата и последни сметки. Искай да видиш къде е водомерът и дали е само за тази къща. Някои имоти в Орландовци имат повече от една постройка в двора и тогава понякога нещата са правени на общо, което после става досадно.
После идва канализацията. Тук няма как да се гадае по снимки. Трябва ясен отговор има ли канал или се разчита на септична яма. Ако е яма, да е ясно къде е и дали реално се обслужва, а не да се разбира чак когато започнат миризми и проблеми. Ако има канал, питай директно имало ли е връщане на вода при силен дъжд и как се държи дворът, когато вали много.
За тока проверката е също толкова проста. Питай каква мощност има и дали има трифазен ток. Хвърли едно око на таблото – ако е старо и кърпено, това си е знак. Ако планираш отопление на ток, много климатици, работилница или зарядна, тези неща вече имат значение. Ако има отделна постройка в двора, да е ясно дали всичко е на един електромер или има отделяне.
Това са нещата, които си струва да се изяснят, още докато се оглеждаш за къща в Орландовци. Искай сметки, партиди и да ти покажат водомер и електромер. Ако започне увъртане, значи има нещо недоизказано и е по-добре да го знаеш навреме.
Реални проблеми, които излизат най-често
Първо излиза влагата. Мирише, стените чернеят в ъглите, мазето е мокро, около основите стои влажно. Ако това го има, не се оправя с боя и проветряване. Оправя се с вода, оттичане, улуци и основи. Иначе само се въртиш в кръг.
После идва покривът. Ако е стар и никой не може да каже кога е правен, приеми, че ще го пипаш. Течовете не стоят кротко. Днес е петно, утре е ремонт на таван, изолация и мазилка.
Третото е токът. На оглед всичко работи. После пускаш бойлер, печка и два климатика и започва да изключва. Ако таблото е старо и кабелите са кърпени, това е разход, не е дреболия. Точно тук много хора се набутват, когато търсят къща в Орландовци за живеене, а не за вила.
След това е водата и каналът. Течове, шахта, която се пълни, миризма в двора, проблеми след дъжд. Ако не ти кажат ясно как е решено, значи ще го разбираш по трудния начин.
Дворът също може да те излъже. На снимка е широк. На място е наклон, неудобен вход, стари постройки навсякъде, а при дъжд става кал. Ако дворът не е удобен, губиш половината смисъл да купуваш къща.
И още нещо – шумът. Има тихи улици, има и такива, където постоянно минават коли и ти писва. Затова имоти в Орландовци не се гледат само веднъж в удобен час.
Старо срещу ново строителство
В Орландовци най-често ще видиш по-стари къщи. Това са имоти, които са живени дълго и почти винаги са пипани на части – нещо е правено преди 10 години, друго преди 3, трето изобщо не е пипано. Големият плюс е, че обикновено имаш по-смислен двор и повече свобода като пространство. Големият минус е, че много често купуваш и ремонт, а понякога ремонтът не е малък.
Новите къщи са по-рядко. Там най-често плащаш повече, но получаваш по-малко неизвестни. По-лесно се нанасяш, по-малко неща изскачат още първия месец. Компромисът обикновено е дворът – по-малък е и къщите са по-нагъсто, което на някои хора им е окей, на други не им е.
Ако търсиш къща в Орландовци основно заради двора, по-старите имоти често са по-добрият вариант, стига да си готов да се занимаваш. Ако търсиш да ти е по-спокойно откъм ремонти, по-новата къща е по-лесният избор, но си идва с цена. При имоти в Орландовци няма универсално правило – най-важното е конкретната улица и конкретното състояние на къщата, не годината в обявата.
Прав си. Ето същия блок, пипнат леко, само да влязат естествено и двете фрази по веднъж, без да тежат.
Сравнение с близки квартали
Орландовци се гледа най-често от хора, които искат къща в рамките на София, но не искат да плащат цените на квартали, където къщите са малко и търсенето е постоянно. Тук има повече къщи и повече дворове, но и повече разлика между улиците. Затова сравнението с близките места е полезно, защото много хора се колебаят между няколко района наоколо.
Малашевци е съвсем близо като усещане, но там често попадат по-различни имоти и цените по обяви обикновено са по-нагоре, когато къщата е стегната и дворът е удобен. Ако търсиш по-спокойно усещане и по-подредени улици, понякога си струва да го гледаш, но трябва да си готов за по-висок бюджет.
Надежда е друга история. Там има много блокове и градска среда, а къщите са по-скоро изключение. Ако търсиш къща в Орландовци, причината често е проста – изборът от къщи и дворове е по-голям, а и шансът да намериш нещо по твоя вкус е по-реален.
Илиянци е район, който някои хора изобщо не включват, а други го гледат заради достъп и локация. Там има и къщи, и смесена среда, и пак важи правилото с конкретната улица. Ако попаднеш на добре разположен имот, може да е логичен вариант, но на места усещането е по-шумно и по-индустриално.
Връбница и Требич обикновено се гледат от хора, които искат повече спокойствие и повече въздух, но са готови да са малко по-далеч от центъра. Там има повече усещане за къща и двор, но ежедневните маршрути започват да тежат, ако всеки ден си на кола.
Ако го кажем най-просто: Орландовци е вариант, когато искаш двор и самостоятелност, но не искаш да излизаш далеч от София и приемаш, че кварталът си има различни лица. Затова имоти в Орландовци се гледат най-добре на място и в различни часове, а не само по обява.
Кога да се оглеждаме за къща в Орландовци и кога това не си заслужава?
Има смисъл да гледаш къща в Орландовци, когато ти трябва двор и искаш да си в София, а не на 30-40 километра навън. Ако работиш в града, караш децата на училище, имаш ежедневни задачи и не ти се губят часове по пътя, това е реален плюс. Има хора, които точно заради това се насочват натам – да са си в София, ама да имат ограда, двор и малко въздух.
Има смисъл и ако си от хората, които не се плашат от къща. Поддръжка, майстори, дребни ремонти, двор, ограда, улуци – това е част от играта. Ако го приемаш като нормално, по-старите къщи могат да са добър вариант, защото често имаш по-удобен двор и повече място.
Не си заслужава, ако търсиш всичко да е готово и да не се занимаваш с нищо. Ако идеята ти е да влезеш и да живееш, без да пипаш, без ремонти и без изненади, шансът да се ядосаш е голям. Много от къщите са на години и каквото и да пише в обявата, реалността си е реалност.
Не си заслужава и ако ти е много важно кварталът да е подреден навсякъде и всяка улица да ти изглежда еднакво. Орландовци не е такъв тип място. Една улица може да е спокойна, друга да е по-груба, трета да е шумна. Трябва да приемеш това и да си избираш конкретно, иначе само ще се нервиш.
И последното – ако гледаш имоти в Орландовци, не ги решавай на един оглед. Мини поне два пъти, в различни часове. Не е филм, просто е най-лесният начин да разбереш дали мястото ти ляга или не.
Заключение
Орландовци не е квартал, в който купуваш на сляпо. Има улици, които са си супер за къща, и има други, които просто няма да ти паснат, колкото и добра да изглежда обявата. Ако искаш двор и искаш да си в София, шансът да намериш нещо читаво е реален, просто трябва да гледаш конкретната къща, а не само квартала като име.
Къща в Орландовци си струва най-вече когато приемаш, че къщата е грижа и че част от нещата ще ги оправяш в движение. Ако очакваш всичко да е готово и да не пипаш нищо, по-добре е да насочиш търсенето другаде, за да не се ядосваш излишно. Имоти в Орландовци има достатъчно, но хубавите се намират с огледи, с търпение и с малко здрав разум.
Източници и полезни връзки
Орландовци (квартал в София) – обща информация, граници, история
Кратък, но полезен ориентир за това къде точно е Орландовци, с кои квартали граничи, как е бил присъединен към София и кои са основните географски ориентири. Става за базова проверка, когато подреждаш в главата си района и търсиш контекст за квартала.
https://bg.wikipedia.org/wiki/Орландовци
Орландовци в „София тогава“ (СУ) – исторически описания и контекст
Проект на Софийския университет с материали за места в София. Страницата за Орландовци събира кратка историческа рамка и описание на местоположението, което помага за фон и за това как кварталът се е оформял във времето.
https://slav.uni-sofia.bg/exist/apps/sofia-togava/pages/show.html?directory=places&document=Orlandovci.xml
Карта на устройствени зони (НАГ – Столична община) – проверка каква зона е имотът
Това е една от най-практичните връзки за реални проверки. Вкарваш района и виждаш устройствената зона, което е първата стъпка преди да говориш за височини, плътност, кинт и какво изобщо може да се прави на конкретен терен.
https://nag.sofia.bg/OpenMap/Zones
Регистър „Градоустройствени заповеди“ (НАГ) – документи по ПУП и промени, включително за местности Орландовци–Малашевци
Тук излизат записи и документи за градоустройствени актове. Полезно е, ако искаш да видиш дали има движения по планове в района и какво е минавало като процедури, вместо да разчиташ на слухове.
https://nag.sofia.bg/registerurbanplanningorders
ПУП–ПРЗ за м. „Орландовци – Малашевци“ (публичен документ в АОП)
Публичен документ, в който изрично се вижда, че има конкретика за устройствено планиране в местността „Орландовци – Малашевци“. Това е от малкото места, където името на района присъства в официален документ, който може да се отвори и да се чете.
https://www.aop.bg/case2.php?doc_id=601259&mode=show_doc&newver=2
Център за градска мобилност – официален портал за транспорт, разписания, виртуално табло
За всекидневието това е по-важно от общите приказки. Оттук се проверяват линии, разписания и маршрути, което помага реално да прецениш връзката на Орландовци с центъра и с други квартали.
https://www.sofiatraffic.bg/
Продажба на къщи в Орландовци (imot.bg) – реални обяви и средни стойности от извадката
Това е най-бързият начин да видиш какво реално се предлага като тип къщи и на какви нива вървят цените в момента. Полезно е и за сравнение по квадратура, двор, състояние и улици, защото там се виждат най-типичните варианти.
https://www.imot.bg/obiavi/prodazhbi/grad-sofiya/orlandovtsi/kashta