Замяна на имоти е един от малко познатите, но напълно законни и приложими начини за прехвърляне на собственост в България. Вместо класическа покупко-продажба, двама или повече собственици могат да си разменят недвижими имоти чрез нотариален акт за замяна. Това е особено актуално в случаите, когато има нужда от разширяване, преструктуриране на собственост или просто удобна сделка без пари в брой.
През 2025 г. интересът към замяна на имоти нараства, особено в по-големите градове като София, Пловдив и Варна. Все повече хора търсят възможност да заменят апартамент за къща, стар имот за нов, или две малки жилища за едно по-голямо с доплащане.
Но как точно се прави замяна на имоти? Какви документи са нужни? Какви такси се плащат? Има ли скрити рискове и колко струва всичко това?
В тази статия ще разгледаме всичко важно по темата, стъпка по стъпка.
Какво означава замяна на имоти – с прости думи
Замяна на имоти е сделка, при която двама или повече собственици си разменят недвижими имоти, без да е налице покупка или продажба. Това може да бъде апартамент срещу къща, земя срещу апартамент, или дори замяна на идеални части от един имот с други дялове. Сделката се извършва с нотариален акт за замяна, който се вписва в Имотния регистър.
За разлика от стандартна покупко-продажба, при замяна на имоти не е задължително да има парично плащане. В някои случаи се добавя доплащане, ако единият имот има по-висока стойност от другия – например „замяна на апартамент + 30 000 лв. за по-голям имот“.
Пример:
- Иван има двустаен апартамент в София, а Мария има малка къща край града. Те се споразумяват да си ги разменят. Ако апартаментът е оценен на 100 000 лв., а къщата на 120 000 лв., Иван доплаща разликата. Сделката минава чрез замяна на имоти с доплащане.
Важно е да се знае, че замяната е абсолютно равностойна от правна гледна точка на покупко-продажба – тя изисква пълни документи, декларации, данъчна оценка и се извършва пред нотариус.
Ако се колебаеш дали да направиш замяна или стандартно прехвърляне чрез покупко-продажба или дарение, можеш да сравниш вариантите в нашето ръководство Прехвърляне на имот през 2025 г. – цена, документи и най-евтин вариант, където разглеждаме всички начини и свързаните с тях такси.
Как се прави замяна на имоти – процедура стъпка по стъпка
Процедурата по замяна на имоти е сходна с покупко-продажба, но включва специфики, тъй като се разменят две (или повече) реални вещи. Ето какво включва процесът, стъпка по стъпка:
1. Споразумение между страните
Двете страни трябва да се споразумеят какви имоти ще се разменят, какви ще бъдат условията и дали ще има доплащане от някоя от страните. Желателно е да има писмен проектодоговор още преди да се стигне до нотариус.
2. Оценка на имотите
За нуждите на нотариалния акт е необходима данъчна оценка от съответната община за всеки от имотите. При наличие на доплащане може да се направи и пазарна оценка от лицензиран оценител.
3. Подготовка на документи
Всеки собственик трябва да предостави:
- нотариален акт за собственост
- скица или схема от Агенцията по геодезия, картография и кадастър
- удостоверение за данъчна оценка
- удостоверение за липса на тежести (по преценка)
- декларации по чл. 264, ал. 1 от ДОПК
- лична карта
- евентуални пълномощни (ако се представлява от друг)
4. Нотариален акт за замяна
Нотариусът подготвя и изповядва нотариален акт за замяна, в който се описват и двата имота, техните собственици, съгласието за замяна и евентуално доплащане. Сделката се подписва в присъствието на нотариуса.
5. Вписване в Имотен регистър
След сделката, нотариусът вписва акта в Имотния регистър към Агенцията по вписванията, с което се финализира прехвърлянето на собствеността.
Нотариални такси и разходи при замяна на имоти
Много хора смятат, че замяната е по-евтин вариант от покупко-продажба, но в действителност разходите при замяна на имоти са почти същите, тъй като от юридическа гледна точка сделката пак представлява прехвърляне на собственост.
Ето кои са основните разходи, които се дължат при замяна на имоти през 2025 г.:
1. Местен данък (данък върху възмездно придобиване)
- Обикновено се плаща от всяка страна върху по-високата от двете данъчни оценки или реална пазарна стойност на получения имот.
- Размерът се определя от съответната община:
- София: 2,5%
- Пловдив: 2,5%
- Варна: 3%
- Бургас: 2,6%
2. Нотариална такса
Изчислява се според стойността на имота (данъчна или пазарна – по-високата). Обикновено варира между 0,1% и 1,5%, но има минимален праг от около 30 лв. + ДДС, както и фиксирани такси за вписване и удостоверения.
3. Такса за вписване в Агенция по вписванията
- 0,1% от стойността на имота, който се прехвърля
4. Други възможни разходи
- Оценка от лицензиран оценител, ако се прави пазарна оценка (обичайно 200–300 лв.)
- Адвокатски хонорар, ако се ползва правна помощ
- Такси за издаване на скици, удостоверения и декларации – 10 до 50 лв. на документ
Важно: При замяна с доплащане, данъкът се изчислява на базата на пълната стойност на имота, а не само на доплатената сума.
При всяка сделка със замяна на имоти е важно не само да се провери правният статут на имота, но и дали самата оферта е реална. Все по-често се срещат съмнителни предложения онлайн, затова виж и нашето ръководство Фалшиви обяви за имоти – как да ги разпознаем и какви са санкциите през 2025 г.
Кога си струва замяната на имоти – примери от практиката
Замяна на имоти не е масова практика, но в определени ситуации е изключително изгодна, бърза и логична. Ето някои често срещани сценарии, при които такава сделка има реален смисъл:
✅ 1. Семейство с нужда от разширение
Собственици на двустаен апартамент заменят имота си + доплащане за тристаен в същия квартал, без да минават през дълга продажба и нова покупка.
✅ 2. Замяна на градски имот за къща извън града
Много хора, особено след пандемията, търсят да заменят апартамент в града за къща с двор близо до София, Пловдив или Варна – идеално за хора, които искат по-спокоен живот, без да продават и търсят нов имот поотделно.
✅ 3. Разделена собственост или делба
Двама братя притежават по ½ идеална част от апартамент. Единият заменя своя дял за гараж на същата стойност, за да избегнат делби и спорове.
✅ 4. Имоти с различна функция
Собственик на малко търговско помещение го заменя за парцел в квартал с ниска плътност, за инвестиция в бъдещ строеж.
✅ 5. Сделки между фирми и физически лица
Фирма, притежаваща апартаменти в нова сграда, заменя един от тях за земя, собственост на физическо лице, с цел разширяване на проекта.
Във всички тези случаи замяна на имоти елиминира нуждата от два отделни акта – продажба и покупка – и спестява време, координация и понякога дори данъчни тежести.
Полезни източници и връзки
Ако обмисляш сделка за замяна на имоти, е важно да се запознаеш с нормативната база и да се консултираш с професионалисти. Ето някои проверени и актуални източници: