Много хора се питат: дължа ли данък при продажба на наследствен имот? Отговорът зависи от няколко важни фактора – колко време е минало от придобиването, как е използван имотът и дали е имало реална печалба от продажбата. Истината е, че данък при продажба на наследствен имот се дължи само в определени случаи, но когато се дължи – подлежи на стриктна декларация и плащане.
В тази статия ще обясним подробно:
- в кои случаи не се плаща данък, дори ако имотът е продаден с печалба;
- кога и колко данък се дължи при продажба на имот, получен чрез наследство;
- как се изчислява така нареченият „данък печалба при продажба на имот“;
- и дали е възможно законно да избегнеш данъка, ако планираш сделка.
Ще засегнем също и специални случаи като данък при продажба на имот от юридическо лице, при имот, придобит чрез дарение, както и кога се налага подаване на данъчна декларация при продажба на имот. Ако продаваш наследствен апартамент, къща или парцел – тук ще намериш точната информация, която ти е нужна.
Ако не си сигурен дали си задължен да плащаш данък при продажба на наследствен имот, важно е да провериш и дали имотът изобщо е бил деклариран навреме. При недеклариране в общината има реален риск от санкции. Виж тук какви глоби се налагат и какви срокове важат при недеклариран имот през 2025 г. – пълна информация
Какъв данък се дължи при продажба на наследствен имот
Продажбата на имот, получен по наследство, попада в обхвата на т.нар. данък при продажба на наследствен имот, който по същество представлява данък върху дохода на физическите лица. Той се регламентира от Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ) – по-конкретно чл. 33, ал. 1, т. 1 и т. 2.
Когато наследник продава имота, държавата третира това като доход от продажба. Ако са изпълнени определени условия – се дължи 10% данък върху получената печалба. Тази печалба се изчислява като разлика между цената, на която е продаден имотът, и така наречената придобивна стойност – обикновено посочена в данъчната оценка или в нотариалния акт за наследяване.
Важно е да се отбележи, че данък печалба при продажба на имот не се дължи автоматично – той възниква само при наличие на облагаем доход и при определени условия, които ще разгледаме в следващите блокове.
С други думи: не всеки, който продава наследствен имот, ще плати данък при продажба на имот – но ако сделката попада в облагаема категория, законът изисква както подаване на данъчна декларация, така и плащане на 10% от реализираната печалба.
Кога НЕ се дължи данък при продажба на наследствен имот
Макар да съществува риск от облагане, в много случаи данък при продажба на наследствен имот не се дължи, ако са изпълнени определени условия, заложени в закона. Това е една от малкото облекчения, които българското данъчно право предоставя на физическите лица.
Ето кои са основните освободени случаи, в които продажбата на имот, получен по наследство, не подлежи на облагане:
1. Притежание на имота повече от 3 години
Ако продаваш един наследствен имот, и са изминали поне 3 години от датата на наследяване, няма да дължиш данък при продажба на наследствен имот. Това правило важи за едно жилище, независимо дали е използвано или не.
2. Притежание на два или повече имота за над 5 години
Ако си наследил няколко имота и си ги притежавал повече от 5 години, можеш да продадеш до два от тях без да се дължи данък при продажба на имот, стига да не е налице търговска дейност.
3. Лично ползване на имота
Когато наследственият имот е служил за лични нужди – т.е. не е отдаван под наем, не е бил бизнес обект – също се приема за облекчаващо обстоятелство. Това е особено важно при продажба на наследствен апартамент, в който си живял.
4. Няма реална печалба
Дори при сключена сделка, ако продажната цена е приблизително равна на данъчната стойност или пазарната такава към датата на наследяване, не възниква реален доход и съответно не се дължи данък.
Ако поне едно от тези условия е изпълнено, няма да дължиш данък при продажба на наследствен имот. Все пак, важно е да се направи точен анализ за всеки отделен случай, защото една пропусната година или неподходяща формулировка може да те постави в групата на задължените лица.
В какви случаи се дължи данък при продажба на наследствен имот
Най-често хората допускат грешката да мислят, че след като имотът е наследен, автоматично няма да има данъци при продажбата. Това не е вярно. Данък при продажба на наследствен имот се дължи в конкретно определени ситуации, които трябва да се преценят внимателно.
Ето кога възниква задължение за плащане:
1. Не са изминали 3 или 5 години от наследяването
Ако продаваш един наследствен имот, и не са минали поне 3 години от момента на придобиването му по наследство, подлежиш на облагане.
Ако продаваш повече от един имот, тогава трябва да са минали поне 5 години от наследяването. В противен случай се счита, че получаваш облагаем доход и дължиш данък при продажба на имот.
2. Имотът не е използван за лични нужди
Когато имотът е бил отдаван под наем, използван е за бизнес или просто не си го използвал за живеене, освобождаването от данък отпада. Законът ясно посочва, че освобождаването важи само при лично ползване.
3. Продажба на идеална част от имот между наследници
Това е често срещан, но подценяван казус. Ако си продал своята идеална част от наследствен имот на друг наследник и сделката е била преди изтичане на 3 или 5 години – се дължи данък при продажба на наследствен имот.
4. Продажба чрез поредица от дарения
Много хора се опитват да избегнат данъци чрез дарение на имота преди продажба. Това обаче не винаги е ефективно. Ако си продал имот, придобит чрез дарение, законът третира това по аналогия с наследяване, но пак подлежи на проверка дали са изминали нужните години. И тук може да се дължи данък печалба при продажба на имот.
Във всички тези случаи е задължително да подадеш данъчна декларация и да платиш 10% от облагаемия доход. При неподаване в срок или при занижена сума, НАП има право да извърши проверка и да наложи глоба или дори допълнителни начисления.
Важно е да знаеш, че освен данък при продажба на наследствен имот, съществува и задължение за деклариране на всички доходи от имоти, включително от наем. Ако си отдавал наследен апартамент преди продажбата, трябва да си декларирал този доход отделно. Виж тук кога, как и с какви документи се подава декларация за доходи от наем през 2025 г.
Как се изчислява данъкът и как се плаща
Ако попаднеш в групата на лицата, които дължат данък при продажба на наследствен имот, следва да изчислиш облагаемия доход и да подадеш данъчна декларация. Този данък е вид данък върху дохода от продажба, и се облага с фиксирана ставка от 10% върху реализираната печалба.
Как се изчислява облагаемият доход:
Формула:
Продажна цена – Придобивна стойност – Разходи, доказуеми с документи = Облагаем доход
🔹 Продажна цена – тази, записана в нотариалния акт при продажбата.
🔹 Придобивна стойност – стойността, посочена в акта за наследяване, данъчната оценка или експертна оценка към датата на смъртта.
🔹 Разходи – например нотариални такси, държавни такси, платени комисиони към агенции (само ако има документи).
📌 Ако имотът е наследен без официална оценка, данъчните приемат за придобивна стойност данъчната оценка към момента на придобиването по наследство.
Данъчната ставка:
След като се изчисли облагаемият доход, върху него се начислява 10% данък, който се заплаща към бюджета чрез годишната данъчна декларация.
Как се плаща данъкът:
- Подаването на декларацията става до 30 април на годината, следваща сделката.
- Това важи независимо дали имотът е наследствен, дарен или закупен.
- Декларацията се подава в НАП по постоянен адрес – на хартия или онлайн с електронен подпис.
- След подаване ще получиш ПИН за плащане, а сумата можеш да внесеш по банков път, чрез каса или по електронен начин.
Важно: дори и при продажба на наследствен имот, при която не се дължи данък, в някои случаи пак е препоръчително да се подаде декларация, за да има доказателство, че сделката е извън обхвата на облагане.
Подаване на данъчна декларация при продажба на наследствен имот
Ако попаднеш в обхвата на лицата, които дължат данък при продажба на наследствен имот, подаването на годишна данъчна декларация е задължително. Това е единственият начин да декларираш дохода и да платиш законно дължимия данък.
Кой подава декларацията?
Декларацията се подава само от физически лица, които са реализирали облагаем доход от продажба на имот. Ако има няколко наследници, всеки подава декларация за своята част от дохода.
Къде се подава?
В териториалната дирекция на НАП по постоянен адрес на лицето. Може да се подаде:
- на място (с входящ номер)
- по пощата с обратна разписка
- електронно чрез електронен подпис (КЕП) или ПИК код на НАП
Кога се подава?
Срокът за подаване е до 30 април на следващата календарна година след продажбата. Тоест, ако си продал наследствен имот през 2025 г., подаваш декларацията до 30 април 2026 г.
Какви документи трябва да приложиш?
- копие от нотариалния акт за продажба
- копие от акта за наследство или удостоверение за наследници
- документи за разходи, ако ще ги приспадаш (фактури, нотариални такси и др.)
Не е необходимо да прилагаш оригинали – копията са достатъчни, но трябва да ги съхраняваш за справка при евентуална проверка.
Ако няма как лично да присъстваш при сделката, включително при продажба на наследствен имот, можеш да упълномощиш друго лице да действа от твое име. Това обаче не променя задължението за плащане на данък при продажба на наследствен имот, ако сделката попада в облагаемите случаи. Виж как се изготвя и кога се използва генерално пълномощно за имот
Данък при продажба на имот чрез дарение, от фирма и от юридическо лице
Темата за данък при продажба на наследствен имот често се преплита с други видове придобиване – най-вече чрез дарение, както и с продажби, извършвани от фирми или юридически лица. Тук ще разгледаме какви са разликите и кога се дължи данък в тези ситуации.
Имот, придобит чрез дарение
Много хора се опитват да избегнат данъци, като първо дарят имота на близък, който след това го продава. Важно е да знаеш, че при продажба на имот, придобит чрез дарение, се прилагат същите правила, както при наследствените имоти. Това означава, че:
- трябва да са изминали 3 години, ако продаваш едно жилище
- или 5 години, ако продаваш повече от един имот
Ако тези срокове не са изтекли, се дължи данък печалба при продажба на имот, дори той да е бил дарен, а не наследен.
Продажба на имот от фирма
Когато продажбата се извършва от фирма (например ЕООД), не се прилага ЗДДФЛ, а Законът за корпоративното подоходно облагане (ЗКПО). В този случай се плаща:
- 10% корпоративен данък върху печалбата
- начислява се и ДДС, ако фирмата е регистрирана
Това се отнася до случаите, при които имотът е част от активите на фирмата, и продажбата се извършва като част от стопанска дейност.
Данък при продажба от юридическо лице
Когато продавачът е юридическо лице – фондация, сдружение, дружество с нестопанска цел – облагането зависи от правния статут и целта на сделката. В повечето случаи се прилага корпоративно облагане, освен ако има изрична правна причина за освобождаване.
Във всички случаи, ако имотът е бил дарен или придобит чрез друго лице, трябва внимателно да се провери дали продажбата попада под режим на облагаем доход. Това важи и за случаи, при които се търси начин как да избегнем данък при продажба на имот, чрез различни форми на прехвърляне.
Може ли да избегнем данък при продажба на имот?
Всеки, който продава имот – особено наследствен имот, логично се пита дали може законно да избегне плащането на данък при продажба на наследствен имот. Важно е да се подчертае: има случаи, в които не се дължи данък, но те са ясно описани в закона и не позволяват „творчески“ интерпретации.
Законни начини да не се плаща данък:
– Да са изминали поне 3 години, ако продаваш един наследствен имот
– Да са изминали 5 години, ако имотите са два или повече
– Да си използвал имота за лични нужди, а не за отдаване под наем или бизнес
– Да няма реална печалба от сделката (ако продажната цена ≈ придобивната)
Ако не си в нито една от тези категории, тогава данък при продажба на наследствен имот се дължи и трябва да бъде деклариран и платен в срок.
Дарение преди продажба – работи ли?
Някои хора се опитват да заобиколят плащането на данък при продажба на имот, като първо дарят имота на близък и той го продава. Важно е да знаеш, че НАП следи за подобни схеми и сроковете за придобиване се броят от момента на дарението. Така че ако след дарението не са минали 3 или 5 години, новият собственик ще дължи същия данък.
Внимание при умишлено занижени цени
Опитът да се избегне данък при продажба на наследствен имот, като в нотариалния акт се впише занижена цена, може да доведе до сериозни последици – включително ревизия, глоби и дори наказателна отговорност. НАП може да ползва оценка от лицензиран оценител и да доначисли данък по собствена преценка.
Най-сигурният начин да не се дължи данък при продажба на наследствен имот е да спазиш срока на притежание и да декларираш честно реалната цена. Всичко останало е рисковано и в повечето случаи – не си заслужава.
Темата за данък при продажба на наследствен имот вълнува хиляди хора всяка година, особено когато се налага бърза продажба на апартамент или земя, получени чрез наследство. Истината е, че не всяка сделка подлежи на облагане, но когато има печалба и не са спазени сроковете, данъкът е задължителен.
Ако притежаваш имота повече от 3 или 5 години и си го ползвал лично, вероятно няма да дължиш данък при продажба на наследствен имот. В останалите случаи, особено ако става дума за продажба на идеална част или при скорошно дарение, трябва да подготвиш декларация и да изчислиш облагаемия доход внимателно.
Препоръчително е преди всяка сделка да се консултираш със счетоводител или нотариус, за да си сигурен дали попадаш в групата на освободените или ще трябва да платиш данък при продажба на имот, включително ако той е наследствен.
С добър съвет и ясна документация можеш да избегнеш грешки, глоби и излишни разходи.
Източници и полезни връзки
Национална агенция за приходите (НАП)
Официалната страница на НАП предоставя подробна информация относно облагането на доходи от продажба на имущество, включително наследствени имоти. Тук ще откриеш актуални данни за изчисляване на облагаемия доход, срокове за подаване на декларации и приложими изключения.
🔗 nra.bg/wps/portal/nra/taxes/godishen-danak-varhu-dohdite/prodazhba-na-imushtestvo
Закон за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ)
Този законов акт регулира облагането на доходите на физическите лица, включително приходите от продажба на наследствени имоти. Чл. 13 и чл. 33 от ЗДДФЛ са особено релевантни за темата.
🔗 tita.bg/laws/48
Министерство на финансите – Данък върху наследствата
Тук ще намериш информация относно данъка върху наследствата, включително срокове за подаване на декларации и приложими ставки. Този ресурс е полезен за разбиране на общата рамка на данъчното облагане при наследяване.
🔗 minfin.bg/bg/780