Брачен договор не е каприз за богати, а инструмент за яснота и спокойствие. Той подрежда какво се случва с имоти, спестявания, бизнес дялове и кредити по време на брака и при евентуална раздяла. Предбрачен договор прави същото, но се подписва преди сключване на брака – с цел от първия ден да е ясно кое е лично и кое е общо, как се купува жилище, как се изплаща ипотека, как се пази семейният дом и как се разделят вложенията, ако пътищата се разделят.
В практиката най-честият мотив е имотът. Когато двама човека планират покупка на жилище, изплащат кредит или един от тях влага значително по-голяма сума за първоначална вноска, брачен договор дава предвидимост – описва дялове, режим на ползване, наем, на кого ще се падне имотът при развод и как ще се компенсира другият. Предбрачен договор е полезен и когато единият партньор вече има апартамент, наследство или бизнес, които иска да останат лични, без това да хвърля сянка върху общия живот.
Важно е да се знае, че брачен договор не „разваля“ брака, а намалява конфликтите. Той не е наказание или недоверие, а договорен ред – както при всяка сериозна обща инвестиция. Колкото по-ясно са описани имотите и паричните потоци, толкова по-малко недоразумения има при кредитиране, дарения от родители, ремонт на семейното жилище или отдаване под наем. А ако семейството се разраства, договорът може да бъде допълван и променян, за да следва реалния живот.
В тази статия вървим практично: какво уреждат брачен договор и предбрачен договор, какви документи трябват, как минава заверката при нотариус, как се изчислява нотариална такса за заверка на брачен договор, кога има местен данък, как става вписване на брачен договор в регистрите и кои са необходимите документи за вписване на брачен договор без връщане от гише. Целта е да имате готов път – от идеята до подписа и вписването – с минимални изненади.
Какво е „брачен договор“ и какво е „предбрачен договор“ – прилики и разлики
Брачен договор е писмено споразумение между съпрузите, с нотариална форма, което урежда имуществени отношения по време на брака и при неговото прекратяване: кои активи са лични, кои – общи, как се разпределят разходи, доходи, наеми, какво се случва с семейното жилище, как се делят вноски по кредит и как се компенсира инвестиция на единия съпруг. Предбрачен договор е същият тип споразумение, но се подписва преди сключване на брака и започва да действа от момента на брака. И в двата случая валидността изисква нотариална заверка на подписите и съдържанието.
Приликите са три. Първо, и двата договора уреждат само имуществени въпроси – не могат да засягат лични права и задължения като родителски права, лични отношения, фамилия, религия, „глоби“ за изневяра и други клаузи, които противоречат на закона и добрите нрави. Второ, и двата могат да включват режим за настоящи активи (например вече притежаван апартамент) и за бъдещи придобивки (например жилище, което ще се купи след сватбата). Трето, и двата подлежат на вписване, ако засягат недвижими имоти, за да имат противопоставимост спрямо трети лица.
Разликите са в момента и целта. Предбрачен договор се прави, за да се „подреди стартът“ – кой какво внася в общия живот, как се купува първото жилище, как ще се водят сметки и как ще се компенсира неравномерно участие. Брачен договор често идва по-късно – когато вече има кредити, общи имоти, наеми, бизнес участия – и целта е да се преразпределят правила, да се защити семейното жилище или да се уреди конкретна сделка. Ако няма договор, действа законовият режим на съпружеска имуществена общност и всичко придобито по време на брака се счита общо, освен изрично личните придобивки (наследство, дарение и т.н.).
Има и важен процедурен детайл. Предбрачен договор се подписва днес, но правното му действие започва в деня на брака. Брачен договор се подписва след брака и има действие занапред, а за вече придобити активи може да предвиди как ще се третират от момента на договора нататък (например преобразуване на общ имот в личен срещу уравнение). И в двата случая, ако има клаузи за недвижими имоти, следва вписване, за да „виждат“ договора банките, купувачите и Имотният регистър.
Практическият извод е прост. Ако тепърва започвате общ живот и планирате имоти и кредити – предбрачен договор ви дава чиста рамка от първия ден. Ако вече имате общи активи и искате яснота за напред – брачен договор подрежда правилата и намалява рисковете при бъдещи сделки.
При уредба на имуществените отношения между съпрузи често се появяват сложни казуси около земя и строеж, където правото на строеж и ползването трябва да се разпишат ясно. Практическо ръководство за тези случаи ще намерите тук – суперфиция: договор, нотариален акт и данъци, което помага да избегнете конфликт между собственик на земята и носител на правото на строеж. Така брачният договор остава съвместим с бъдещи сделки и финансиране по имота.
Какво може да урежда договорът при имоти, кредити и бизнес активи?
Най-голямата стойност на брачен договор е, че превръща „неписаните очаквания“ в конкретни правила. При жилище, купено преди брака, договорът може изрично да запази имота като личен на собственика и да уреди как двамата ще го ползват като семеен дом – кой поема текущите разходи, как се компенсира другият при големи ремонти и как се разпределят наемни постъпления, ако жилището временно се отдава. Когато предстои покупка след сватбата, се описва формулата за дялове: кой внася първоначалната сума, кой поема по-голямата част от вноските по кредита, как се изчислява компенсация при раздяла и на кого остава имотът в хипотеза на прекратяване на брака.
При ипотечни кредити брачен договор може да фиксира кой е кредитополучател, кой е солидарен длъжник и как се разпределят месечните плащания. Това е важно не само при разделяния, а и в ежедневието – когато единият партньор временно остане без доход, договорът дава предвидимост как се преразпределят вноските и как това влияе на дяловете в имота. Предбрачен договор често предвижда „формула за справедливост“: ако единият вложи повече собствени средства или получи дарение от родители за първа вноска, тази сума се признава като личен принос, а останалото се дели по избрано съотношение.
За други недвижими имоти – земя, ваканционни жилища, гаражи – договорът може да постанови дали ще са лични или общи, как се управляват и как се продават. Така се избягват блокажи, в които единият иска да продава, а другият отказва без ясни критерии. Включването на изрични правила за наем е практично: ако имот носи доход, какъв процент е за семейния бюджет и какво остава за собственика, когато имотът е личен по силата на брачен договор.
Бизнес активите са чувствителна тема и именно тук предбрачен договор върши голяма работа. Дялове в дружества, интелектуална собственост, авторски права, крипто портфейли или инвестиционни сметки могат да бъдат определени като лични и извън общия режим, което предпазва фирмата от блокиране при брачни сътресения. В същото време договорът може да предвиди каква част от дивидентите влиза в семейния бюджет и кога е редно да се прави компенсация, ако семейният труд или средства са подпомогнали бизнеса на единия съпруг.
Даренията и наследствата по закон са лични, но на практика често се „смесват“ – дарени пари се влагат в общ имот или наследен апартамент става семеен дом. Брачен договор може да опише как се „пази следата“ на тези лични средства и как се уравняват дяловете, когато личният имот се използва от двамата. Това е особено важно при ремонти и обновяване: изрично правило за разходи над определена сума спестява спорове кой какво дължи и дали ремонтът увеличава личната стойност на имота.
Накрая идва темата за семейното жилище – апартаментът, в който реално се живее. Предбрачен договор позволява да се защити този дом от импулсивна продажба или ипотека без съгласие на двамата, да се опише ред за временна ползваемост при раздяла и да се предвиди компенсация, ако жилището остане заедно с децата при единия родител. Всичко това не отменя закона, а го допълва с ясни правила, които банки, купувачи и съдилища могат да прочетат и да приложат без тълкувания.
Необходими документи за брачен договор – как да подготвите папката без пропуски?
За да мине гладко изповядването на брачен договор пред нотариус, папката трябва да е подредена и последователна. В основата стоят личните документи на двамата бъдещи или настоящи съпрузи – валидни лични карти или паспорти – и самият текст на договора в окончателен вариант. Ако правите предбрачен договор, добавяте удостоверение за сключен граждански брак за вписване след церемонията или служебна бележка за насрочена дата, когато нотариусът изисква потвърждение, че договорът ще влезе в сила при брака. Когато в брачен договор се уговарят клаузи за конкретни имоти, се прилагат доказателства за собственост – нотариални актове, договори за покупко-продажба, съдебни решения за наследство, удостоверения за наследници, скици и актуални данъчни оценки, а при ипотекирани имоти – и удостоверение от банката за статута на кредита. Ако в предбрачен договор ще фиксирате формула за бъдеща покупка с неравни вложения, подгответе разписки за дарени средства от родители или други доказателства за личен принос.
Когато договорът засяга бизнес дялове, интелектуална собственост или инвестиции, приложете актуални удостоверения от Търговския регистър, учредителни актове, договори за участие, справки от брокерски сметки. Ако имот ще бъде преобразуван от „общ“ в „личен“ или обратно, нотариусът ще поиска документи за произхода на средствата и изрични клаузи за уравнение – добре е да имате банкови извлечения и кратки писмени обяснения кой какво е внесъл.
Нужни са и технически документи: проект на брачен договор в два екземпляра за заверка на подпис и съдържание, предварително съгласуван с нотариуса; декларации по Закона за мерките срещу изпирането на пари, които обичайно се подписват на място; платежни средства за нотариална такса за заверка на брачен договор и за издаване на преписи. Ако предстои вписване в Имотния регистър, пригответе комплект за Агенцията по вписванията – договор с мокри подписи, удостоверение за данъчна оценка, скица/схема, банково платежно за държавната такса и входящ номер за проследяване. Така предбрачен договор или брачен договор минава без забавяния и е годен за противопоставяне пред трети лица.
Процедура при нотариус – стъпка по стъпка, срокове, валидност
Първа стъпка – избор на нотариус и предварителен преглед.
Избирате нотариус по ваш избор (няма териториална компетентност както при сделка с имот) и изпращате проекта на договора за предварителен преглед. Добра практика е да получите бележки по формулировките, особено ако има клаузи за бъдещи придобивки, уравнения на дялове или преобразуване на общ имот в личен.
Втора стъпка – комплектоване на документите.
Подготвяте лични документи, доказателства за собственост (ако договорът засяга конкретни имоти), удостоверения и приложенията, договорени в предходния блок. Нотариусът ще поиска проекта в два екземпляра за заверка на подпис и съдържание, както и стандартните декларации (например по мерките срещу изпиране на пари), които се подписват на място.
Трета стъпка – установяване на самоличност и дееспособност.
На срещата нотариусът проверява самоличността на двамата съпрузи/бъдещи съпрузи и дееспособността им. Ако подписвате предбрачен договор, изрично се отбелязва, че той поражда действие от датата на сключване на брака.
Четвърта стъпка – изчитане и разяснения по съдържанието.
Договорът се прочита гласно, а нотариусът задава въпроси, за да се увери, че клаузите са ясни и доброволно приети. Тук е моментът да се фиксират фините детайли: режим на семейното жилище, формули за уравнение при различни вложения, правила при продажба/ипотека, дялове при бъдещи покупки, разделяне на доходи от наем и дивиденти.
Пета стъпка – подпис и нотариална заверка на подписите и съдържанието.
Подписвате пред нотариуса; той извършва едновременно заверка на подписите и съдържанието (това е ключово за валидността). Получавате оригинал и преписи. Ако договорът засяга недвижими имоти, ще ви трябват заверени преписи за вписване.
Шеста стъпка – последици и начало на действие.
- Предбрачен договор: влиза в сила от датата на брака. До тогава е „подписан за бъдеще“.
- Брачен договор: действа от момента на подписване занапред. За вече придобити активи може да договорите преобразуване и уравнение, но клаузите трябва да са изрични.
Седма стъпка – вписване (ако има имоти).
Когато договорът съдържа клаузи за недвижим имот (настоящ или бъдещ), следва вписване в Имотния регистър, за да има противопоставимост към трети лица (банки, купувачи). Обичайно нотариусът може да подаде документите по електронен канал, но можете и сами – ще ви трябва комплектът за Агенцията по вписванията и държавната такса. Без вписване клаузите „между вас двамата“ са валидни, но трети лица може да не бъдат обвързани.
Осма стъпка – уведомяване на банката/страни по договори.
Ако по силата на брачния договор се променят правила за имот с ипотека, уведомете кредитора. При наем или други текущи договори, където клаузите се влияят, изпратете копие/извлечение с релевантните текстове.
Девета стъпка – съхранение и последващи промени.
Пазете оригинала и един заверен препис отделно. Договорът може да бъде изменян/допълван с нов нотариален акт по същата форма. Всяка съществена промяна, касаеща имоти, отново подлежи на вписване.
Срокове и практически ориентири.
Подготовката с обмен на чернови обичайно отнема няколко дни. Самото изповядване е в рамките на един ден. Вписването (ако е нужно) обичайно се извършва в срок от 1 до 3 работни дни в зависимост от натовареността на службата по вписванията.
Така процедурата по брачен договор/предбрачен договор е подредена: преглед, документи, четене, подписи, заверка, при нужда вписване и уведомяване на засегнатите страни.
Когато съпрузите имат общ имот и ползват кредит, е важно брачният договор да е съвместим с банковите изисквания и реда за учредяване на ипотека, за да няма блокирани сделки. Подробности за практическите стъпки и рисковете при учредяване ще намерите тук – договорна ипотека върху недвижим имот – какво се подписва, кога се вписва и как банката чете партидата. Така планирате авансово съгласията и избягвате изненади в деня на сделката.
Нотариална такса за заверка на брачен договор – как се формира и какво влияе на цената
Нотариалната такса за брачен договор покрива две ключови действия: удостоверяване на подписите и удостоверяване на съдържанието. Брачният договор е частен документ с нотариална заверка „подпис и съдържание“, затова в тарифата се прилагат ставки за двата елемента, плюс дребни съпътстващи разходи (преписи, копия, административни услуги). Към това някои кантори добавят цена за изготвяне/редакция на проекта, ако не носите готов текст.
Цената не е „процент от стойността на имота“, освен ако в самия договор няма прехвърляне на вещни права (например изрично прехвърляне на апартамент от единия съпруг към другия в рамките на договора). В класическия случай брачният договор урежда режими и дялове занапред (правила кой и как участва), без реално прехвърляне – тогава таксата се смята по тарифните позиции за удостоверяване на съдържание и подписи на частен документ, а не по стойност на имот.
Какво увеличава сумата.
- Брой подписващи и екземпляри: двама подписващи и поне два екземпляра за страните + преписи за вписване (ако има имотни клаузи) означава повече заверени страници.
- Обем на договора: повече страници = повече страници за заверка/преписи.
- Приложения: когато се прилагат копия от нотариални актове, скици, данъчни оценки, някои кантори таксуват заверени копия.
- Изготвяне на проекта: ако кантората редактира или пише текста, това е отделна услуга от заверката.
- Спешност: част от канторите имат надбавка за „експресна“ работа извън стандартните слотове.
Практически примери (как мисли нотариусът).
- „Чист“ предбрачен договор без прехвърляне: такса за заверка на подпис и съдържание върху частен документ + преписи.
- Брачен договор с клаузи за конкретен имот (без прехвърляне): същото, но ще трябват допълнителни заверени преписи за вписване.
- Брачен договор, в който ИМА прехвърляне/учредяване на вещно право: прилага се тарифата по „материален интерес“ (стойността на имота/правото), което води до по-висока такса, близка до сделка.
Как да оптимизирате разхода.
- Донесете финален, изчистен текст: всяка редакция в последния момент удължава срещата и често се таксува.
- Питайте предварително колко преписа ще трябват за вписване/банка и поръчайте ги наведнъж.
- Кондензирайте приложенията: само най-необходимите заверени копия, останалите – за „видно от оригинал“.
- Ако няма прехвърляне, не включвайте такива клаузи „между другото“ – именно те прехвърлят договора в по-скъпия режим по материален интерес.
Накратко: в класическия случай (без прехвърляне на имоти) говорим за тарифа по удостоверяване на подпис и съдържание + преписи. Ако в договора включите реално прехвърляне на вещно право, таксата се формира по стойност и става осезаемо по-висока.
Местен данък при брачен договор – кога се дължи и кога не?
Най-важното правило: ако брачен договор или предбрачен договор само „урежда режим“ (кой какви дялове има занапред, как се купува бъдещ имот, как се уравняват вложения), без реално прехвърляне на право на собственост тук и сега, местен данък не се дължи. Плащате нотариална такса за заверка и, ако има имотни клаузи, такса за вписване – но местен данък няма, защото няма придобиване.
Местен данък изскача при реално прехвърляне на недвижим имот в самия договор. Ако в клаузите изрично пише, че единият съпруг прехвърля на другия апартамент/идеална част срещу цена, това е възмездно придобиване и се дължи местен данък „придобиване на имущество“ по ставка на съответната община (обичайно 2–3%, върху по-високата от цената по договора и данъчната оценка). Към него се добавят нотариални такси и такса вписване.
Когато прехвърлянето е безвъзмездно между съпрузи (по смисъла на дарение вътре в брачен договор), в практиката се прилага освобождаване от данък дарение за съпрузи. Това означава, че местен данък за самото „даряване“ не се начислява, но остават дължими техническите такси: нотариални, такса вписване, евентуално служебни справки и преписи. Точното формулиране на клаузата е критично – ако изглежда като възмездна сделка, общината ще начисли данък по покупко-продажба.
Клаузи за „бъдеща покупка“ не пораждат данък днес. Ако предбрачен договор казва, че утре ще купите жилище 70/30 и как ще се уравняват вложенията, местен данък не се плаща на етап договор – той се дължи при самата покупка (сделката пред нотариус), както при всяка покупко-продажба.
При преобразуване на общ имот в личен (или обратно) след брака ефектът зависи от механизма. Ако преобразуването е записано като чиста уредба на режима „занапред“, без прехвърляне на вещно право, местен данък не се дължи. Ако обаче клаузата представлява реално прехвърляне на собственост тук и сега, се връщаме към правилата по-горе: възмездно – данък придобиване; безвъзмездно между съпрузи – освобождаване от данък дарение, но с дължими такси.
Практически съвет за спестяване на излишен данък: не „скривайте“ покупко-продажба вътре в брачен договор. Ако целта е просто да уредите дялове при бъдещо придобиване или да опишете правила за уравнения, запазете договора като уредба на режима. Когато наистина се прехвърля собственост, отделете го като самостоятелна сделка и сметнете разходите по общинската ставка. Това избягва спор с общината дали сте направили възмездна сделка „под формата“ на брачен договор.
Вписване на брачен договор – къде, кога и защо е критично
Вписването е ходът, който прави брачен договор „видим“ за трети лица. Когато в договора има клаузи за недвижим имот – настоящ или бъдещ, право на ползване, правила за продажба/ипотека, преобразуване от общ в личен и обратно – договорът трябва да се впише в Имотния регистър към Службата по вписванията по местонахождението на имота. Така клаузите стават противопоставими на банки, купувачи и всеки, който проверява партидата на имота. Без вписване договорът важи между съпрузите, но „навън“ може да се третира като несъществуващ.
Кога се вписва. Най-чисто е веднага след подписа при нотариуса – в същия ден или първия следващ работен ден. Ако договорът е предбрачен, вписването за клаузи за „бъдещ имот“ се прави при първата сделка по този имот или при възникване на вещното право, за да има практическа стойност в партидата. При вече съществуващ имот вписването е незабавно, за да няма период, в който трети лица „не виждат“ новия режим.
Кой подава. Често самият нотариус подава по електронен канал, но можете и вие – лично или чрез пълномощник. Практическият плюс на подаване през кантората е, че пакетът е оформен по стандарта на службата и се спестяват обиколки при дребни несъответствия (липсваща страница, неподходящ формат на препис и т.н.).
Какво става при смяна на адрес или допълнение. Ако по-късно правите анекс/изменение на брачния договор, който засяга същия имот, и той подлежи на вписване. Регистърът трябва да „вижда“ актуалните правила – иначе банката или купувачът ще работят по старото състояние по партидата.
Защо е критично. Банки няма да стъпят в ипотека без да видят по партидата, че правилата от брачния договор са отчетени; купувачите и техните нотариуси ще изискват яснота дали има ограничение за продажба или нужда от определени съгласия. Вписването е и защитен механизъм за самите съпрузи – ако някой се опита да действа „на тъмно“, публичната партида ще го спре.
Необходими документи за вписване на брачен договор – чеклист и чести грешки
За да бъде видим пред банки, купувачи и трети лица, брачен договор с имотни клаузи трябва да се впише в Имотния регистър. Папката за вписване е отделна от тази за нотариуса и е добре да е подредена „по реда, по който гледа делото“ служителят зад гишето. В основата винаги стоят самият брачен договор или предбрачен договор – с нотариална заверка на подписите и съдържанието, в оригинал с мокри подписи и един или повече заверени преписи за архива на службата. Когато договорът засяга конкретен имот, се прилагат актуален документ за собственост (нотариален акт или вписан договор), актуална данъчна оценка от общината, скица/схема от кадастъра, както и платежно за държавната такса за вписване. Ако има ипотека, добавете удостоверение от банката или поне копие от договора за кредит, за да няма конфликт на клаузи; при съсобственост е полезно да се приложат и доказателствата за дяловете, ако това е отразено в брачния договор.
Подаването се прави с кратко заявление по образец до Службата по вписванията по местонахождението на имота. В заявлението се описва основанието за вписване („брачен договор“ или „предбрачен договор“), посочват се страните и имотът по идентификатор и адрес, отбелязва се дали се прилага уредба на режим, преобразуване или друга имотна клауза, която трябва да стане противопоставима. Ако нотариусът е подал електронно, пазите електронния входящ номер; ако подавате на място, прилагате хартиения комплект и получавате входящ номер за проследяване.
Най-честите грешки при вписване са технически, но спират целия процес. Първата е липсваща или неактуална данъчна оценка – службата работи с текущ документ, а не със стара оценка от преди година. Втора грешка е скица/схема с изтекъл срок или несъответствие между адреса в брачния договор и адреса в документа за собственост; дори дребна разлика в номер на вход или апартамент води до отказ. Трети капан са преписи без заверка „вярно с оригинала“ или без всички страници, включително приложенията към брачния договор. Четвърти проблем е неясно формулирана клауза – ако текстът изглежда като прехвърляне на право, а не като уредба на режим, ще ви пратят към тарифата по материален интерес, а понякога директно отказват, докато не се уточни съдържанието. Пети препъникамък е подаване в „грешната“ служба – вписването се прави по местонахождението на имота, а не по постоянен адрес на страните. Шести класически пропуск е липсващо платежно за държавната такса или погрешна сума; при съмнение платете на каса в самата служба, за да получите коректното основание и размер.
Практическият ред, който работи без връщане, е прост. Първо осигурявате изряден брачен договор или предбрачен договор с заверка „подпис и съдържание“. Второ комплектовате имотните приложения по „актуалност“ – данъчна оценка от общината за текущата година, скица/схема от кадастъра с ненастъпил срок на валидност, последния вписан акт за собственост. Трето попълвате заявление с точни идентификатори и описания, прилагате платежно и подавате в правилната служба по вписванията. Ако всичко съвпада символ по символ, вписването излиза за ден–два, а договорът става видим по партидата на имота и изпълнява целта си – да бъде противопоставим на всеки трети.
При предбрачен или брачен договор често се планира покупка на жилище и тогава всеки аванс към продавача трябва да е документиран и съвместим с уговорените дялове и уравнения. За да не блокирате сделката с неясни условия, вижте как правилно се договаря и връща стоп капаро за недвижим имот, особено при клаузи за различни вложения на съпрузите. Така избягвате спорове за „кой внесе“ и държите всички плащания в линия с брачния договор.
Брачен договор и имотни сделки след това – продажба, ипотека, наем
След подписването на брачен договор или предбрачен договор правилата в него стават „рамката“, по която вървят бъдещите сделки. Ако продавате имот, клаузите за режим и съгласия се четат от нотариуса и купувача – например изискване за съвместно подписване, предварително уравнение на вложения, право на първи отказ. Когато договорът е вписан в Имотния регистър, тези правила са противопоставими на трети лица и купувачът не може да ги „заобиколи“.
При ипотека банката винаги проверява партидата на имота. Ако брачен договор ограничава разпореждането или изисква конкретна форма на съгласие, кредиторът ще настоява тези условия да бъдат изпълнени. Добра практика е преди ипотека да предоставите на банката заверен препис и, ако е нужно, кратко извлечение с релевантните клаузи. Така се избягват изненади в деня на подписване, а предбрачен договор не се превръща в пречка, а в предвидимост.
Отдаването под наем също „стъпва“ върху договора. Ако имотът е личен по силата на брачен договор, но доходите от наем са договорени като „семейни“, това се отразява в счетоводството и в разпределението на разходи. Когато жилището е общо и в договора има правило кой управлява имота (сключва договори, приема наематели, поръчва ремонт), спазвайте тази клауза, за да не се стига до оспорвания.
Сделки между съпрузите – например прехвърляне на дялове или „изкупуване“ на част – трябва да следват логиката на брачния договор. Ако се променят съществено правилата (например от общ имот към личен), по-добре е да се направи изменение/анекс към договора и то да се впише. Така поддържате една линия на документи, която банки и купувачи разбират без тълкуване.
Промяна, допълнение и прекратяване на брачен договор
Брачният договор не е „висечен в камък“. Той може да бъде изменян и допълван винаги, когато двамата съпрузи са съгласни – с нов нотариален акт при същата форма (нотариална заверка на подпис и съдържание). Ако промяната засяга недвижим имот, анексът се вписва в Имотния регистър, за да е противопоставим на банки и купувачи. Практическият ред е като при първоначалния договор: проект на текста, преглед при нотариус, подпис, заверка, вписване при нужда.
Какво обичайно се променя.
– Режим на бъдещи придобивки: процентите по формулата за дялове се коригират при промяна на доходи или когато единият внася значителни лични средства.
– Семейно жилище: добавят се правила за временно ползване, наем, разходи или изрично изискване за съвместен подпис при продажба/ипотека.
– Уравнение на вложения: уточняват се допълнителни компенсации (например за голям ремонт, направен от единия съпруг с лични средства).
– Бизнес и инвестиции: актуализират се клаузи за дялове, дивиденти и управление.
Кога се прекратява.
– По взаимно съгласие: с нотариално заверено споразумение, което отменя договора занапред (и се вписва, ако има имотни клаузи).
– По закон – при развод: договорът престава да действа като „режим на брака“, но клаузите за уравнения и разпределение, които вече са произвели действие, остават приложими.
– С нов договор: страните могат да заменят изцяло стария с нов брачен договор; старият се прекратява от момента на влизане в сила на новия (и това следва да се отрази с вписване, ако има имоти).
Нищожни и недействителни клаузи.
Договорът урежда само имуществени въпроси. Клаузи, които засягат лични права (родителски права, „глоби“ за поведение, ограничаване на право на труд, религия и пр.), противоречат на закона или добрите нрави – не произвеждат действие. При съмнение е по-сигурно да се преформулират като финансови правила (уравнения, разходи, дялове), а не като „поведенчески“ ограничения.
Практически съвети за чиста следа:
– Поддържайте „една хронология“ – всеки анекс да сочи кое точно изменя и от коя дата.
– При имоти: веднага след промяна подайте за вписване, за да не работят банките и купувачите по остарели правила.
– При кредити: уведомете кредитора, ако промяната засяга имота или разпореждането с него.
– Съхранение: пазете оригиналите и входящите номера от вписванията; при нужда поръчайте заверени преписи.
Чести грешки и откази – как да не се „самооткажете“ при брачен договор
Най-честият препъникамък е да се смесват две различни операции в един акт без ясна логика. Когато в брачен договор се „вмъкне“ реално прехвърляне на имот, нотариалната такса и последиците скачат рязко, а службата по вписванията може да откаже заради неясен материален интерес. По-чисто е предбрачен договор или брачен договор да уреждат режима и дяловете, а ако действително ще има прехвърляне, то да се направи като отделна сделка.
Втора грешка са несиметричните подписи и приложения. Носите проект само с подписи на съпрузите, но без доказателства за собственост, без данъчна оценка, без скица; или имената в текста не съвпадат символ по символ с личните документи. Резултатът е връщане за корекции. Решението е да изравните всички изписвания и да приложите последните налични документи, когато договорът засяга конкретен имот.
Третият капан е да се подцени вписването. Ако брачен договор съдържа имотни клаузи, но не се впише, за банката и купувача все едно не съществува. Това води до блокирани ипотеки, допълнителни проверки и понякога до разпаднали сделки, защото трета страна не може да види режима. Навикът „подпис – вписване – уведомяване“ спестява всички тези драми.
Четвърта грешка е „креативни“ клаузи, противоречащи на закона и добрите нрави. В брачен договор и предбрачен договор се уреждат имуществени отношения; лични ограничения, „глоби“ за поведение, клаузи за родителски права или „санкции“ извън имуществената сфера са правно нищожни и само усложняват прегледа при нотариуса.
Петата грешка е да се пропусне синхронизацията с кредитора. Ако има ипотека, банката трябва да знае какво урежда брачният договор за имота. Когато договорът въвежда ново изискване за съвместни подписи или ограничение за разпореждане, банката ще иска потвърждение, а понякога и анекс. По-добре е да сте една крачка напред и да занесете заверен препис навреме.
Планирането на покупка след предбрачен или брачен договор изисква не само ясно разписани дялове, но и добра подготовка срещу рисковете на пазара. За най-честите капани при оферти, огледи и предварителни договори вижте уловки при покупка на имот, за да съгласувате условията със семейния режим и да не компрометирате бъдещата сделка. Така контролирате аванси, срокове и клаузи, които трябва да отразяват договореното между съпрузите.
Кратки казуси – как работи на практика
Покупка „70/30“ след сватбата. Предбрачен договор предвижда формула за дялове при покупка на семейно жилище и признава личен принос от дарени средства на единия съпруг. При сделката нотариусът стъпва на договора и изповядва имота в съответните идеални части; по-късно банката вижда режима, а вписването прави формулата противопоставима на трети лица.
Семейно жилище, купено преди брака. Един от съпрузите има апартамент отпреди брака, но след сватбата това става общ дом. С брачен договор се описва, че имотът остава личен, а разходите и големите ремонти се поемат по определено правило. При евентуална раздяла ползването се урежда временно, а вложенията се уравняват по записаната формула. Няма излишни спорове „кой колко е дал“, защото това вече е записано.
Ипотека с различен принос. Банката изисква солидарни длъжници, но реално единият плаща 80% от вноската. Брачен договор установява как това влияе на дяловете в имота и как се компенсира другият при продажба. При рефинансиране кредиторът получава извлечение от договора и съобразява анекса, вместо да налага произволни условия.
Дарение от родители, вложено в общ имот. Дарените пари по закон са лични, но често „потъват“ в общо жилище. Предбрачен договор пази следата – описва точната сума като личен принос и урежда компенсация при бъдеща продажба, за да няма спор „дарение ли беше, заем ли беше“.
Преобразуване на общ имот в личен. Когато се иска по-ясна отговорност за кредит или управление, брачен договор предвижда преобразуване срещу уравнение в пари. Сделката се описва чисто, вписва се и оттам нататък няма „сиви“ очаквания кой взема решенията за имота.
Заключение – кратък план за спокоен договор
Предбрачен договор е рамката за чист старт; брачен договор е инструментът за подредено „надграждане“, когато вече има имоти, кредити и доходи. И в двата случая силата е в яснота, форма и следа: подготвен текст, изрядни приложения, нотариална заверка „подпис и съдържание“, а при имоти – незабавно вписване. Оттам нататък всичко върви по една линия: банките знаят какво подписвате, купувачите виждат режима, а вътрешните правила за дялове и уравнения се прилагат без спорове.
Ако искаш, давам и кратък „чеклист за действие“ за началото на статията, плюс отделен блок с източници (закони, Имотен регистър, Тарифата на НКН) – кажи и ще го подготвя.
Източници и бързи връзки по темата
- Семеен кодекс – официален текст
Правната рамка за брачен договор/предбрачен договор: какво може да урежда, форма, действие и ограничения.
URL: https://www.justice.government.bg/home/normdoc/2135637484/ - Закон за нотариусите и нотариалната дейност
Изисквания за нотариална форма „подпис и съдържание“, компетентност и удостоверителни производства.
URL: https://justice.government.bg/home/normdoc/2133897733 - Тарифа за нотариалните такси към ЗННД (официален PDF на Нотариалната камара)
Размери на нотариалните такси за заверка на подписи и съдържание, преписи и др.
URL: https://notary-chamber.bg/sites/default/files/tarifa_za_notarialnite_taksi_km_zakona_za_notariusite_i_notarialnata_deynost.pdf - Правилник за вписванията (ПВ)
Процедурата по вписване, изисквани екземпляри/приложения и основания за отказ.
URL: https://lex.bg/laws/ldoc/-25375744 - Агенция по вписванията – Имотен регистър (официален портал)
Какво се вписва, партиди на имоти, обща информация и контакти на службите.
URL: https://www.registryagency.bg/bg/registri/imoten-registar/ - Как да впиша акт по недвижим имот (АВ, официални указания)
Стъпки за подаване на молба за вписване, кой подава, какви документи се прилагат.
URL: https://www.registryagency.bg/en/registri/imoten-registar/kak-da-vpisha-akt-po-nedvizhim-imot/ - Закон за местните данъци и такси (ЗМДТ)
Основания и ставки за местен данък при възмездно придобиване; освобождаване при дарение между съпрузи.
URL: https://lex.bg/laws/ldoc/2134174720 - Министерство на финансите – „Данък при придобиване на имущества по дарение“
Практически разяснения по прилагането на ЗМДТ за дарения (вкл. между съпрузи).
URL: https://www.minfin.bg/bg/783